Решение Пермского краевого суда от 16 сентября 2019 года №3а-491/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 сентября 2019 года Дело N 3а-491/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Симоновой Т.В.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Попова О.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мизевой Надежды Витальевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в виде земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Мизева Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для целей жилищного и прочего строительства, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 7 284000 рублей по состоянию на 01.01.2013.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником жилого дома по адресу: г.Пермь, ул. 3-я Красавинская, 5, корп. "а". Данный жилой дом расположен на указанном выше земельном участке, которым она пользуется на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 29.12.2016, договора аренды участка от 12.09.2016, сроком действия до 20.06.2036. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 13784 180 рублей, при этом согласно отчету об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 7284 000 рублей. Таким образом, поскольку она уплачивает арендные платежи от кадастровой стоимости, то завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает ее права на уплату земельного налога в законно установленном размере.
Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ее представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, поддержал также ранее предъявленное ходатайство о восстановлении срока для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Административный ответчик Правительство Пермского края в суд представителя не направил, о времени и месте слушания дела было извещено. Из ранее представленного в суд отзыва на иск следовало, что Правительство не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание представителя также не направило, о времени и месте слушания дела было извещено.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 08.08.2019, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.Перми.
Представитель администрации г.Перми в судебном заседании участия не принимал, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела без его участия, полагает, что административным истцом не доказаны обстоятельства, позволяющие снизить кадастровую стоимость, просил в иске отказать.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Мизева Н.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для целей жилищного и прочего строительства, расположенного по адресу: ****, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на данный объект от 18.01.2019.
Кадастровая стоимость указанного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края", в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, и составила 13 784180 рублей.
Принимая во внимание, что в соответствии с законом Пермского края N 604-ПК от 07.04.2010 "Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края..." исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, суд приходит к выводу, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость участка.
Изложенное свидетельствует о том, что Мизева Н.В., являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Однако пропуск этого срока не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (01.01.2014) спорного участка и заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости объекта, пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения, поэтому срок для обращения в суд подлежит восстановлению.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО "Оценка-Консалтинг". По результатам проведенной оценки составлен отчет N 19/527 от 15.04.2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 составила 7 284000 рублей.
Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.
Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке N 19/527 от 15.04.2019, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
С учетом вида разрешенного использования спорного земельного участка, оценщик отнес его к сегменту рынка - земли под строительство объектов коммерческой недвижимости (торгово-офисного и административного назначения). В расчетах были подобраны аналоги из сегмента участков под объекты коммерческой недвижимости.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под коммерческую недвижимость и строительство многоквартирных домов на территории Пермского края за 4 квартал 2012 года, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик пришел к выводу, что на рынке земельных участков г.Перми под коммерческую недвижимость цены предложения земельных участков колеблются в пределах 3382-22931 руб./кв.м. При этом, по мнению оценщика, учитывая качественные и количественные характеристики объекта оценки, скидку на уторговывание, расположение объекта, наиболее вероятная стоимость участка составит 3500-4000 руб./кв.м. (л.д. 38 отчета). При расчетах использовалась информация СМИ о рынке недвижимости г.Перми (Пермской мультилистинговой системы, данные сети Интернет). Оценщиком были проанализированы выставленные на продажу земельные участки. Существенным критерием отбора являлось выставление на продажу участков до даты оценки.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по виду разрешенного использования, расположенные на территории г.Перми. Оценщик пришел к выводу, что использование данных публичных оферт наиболее близко к реальным ценам сделок купли-продажи и поэтому в наибольшей степени отвечает требованиям законодательства в области оценки. Проведя очистку выборки от критических значений по площади (максимумы и минимумы), оценщик выбрал три наиболее подходящих аналога, которые при внесении разумных корректировок, достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки.
При отборе аналогов оценщик ориентировался на такие основные ценообразующие факторы, как: права собственности, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, вид разрешенного использования (назначение), физические характеристики. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческой застройкой.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
В рассматриваемом случае имели место корректировки: на торг для объектов-аналогов N 1, 3 (поскольку имело место только предложение на продажу, цена сделки не известна); на дату предложения для объектов-аналогов 1 и 2; на площадь по объектам-аналогам N 2, 3. По остальным характеристикам объектов-аналогов корректировки не приведены, ввиду совпадения таких характеристик с объектом оценки. Отказ от проведения корректировок и применения указанных выше корректировок в отчете достаточно и подробно аргументирован и сомнений не вызывает. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Принимая во внимание, что Мизева Н.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, арендатором которого она является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.
Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Пермского края, в соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Правительство Пермского края.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд. Как следует из материалов дела, Мизева Н.В. обратилась в суд с заявлением 10.06.2019, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административный иск Мизевой Надежды Витальевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2000 кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7284 000 руб., по состоянию на 01 января 2013 г..
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 июня 2019 г.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2019 года.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка