Дата принятия: 07 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-489/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 декабря 2020 года Дело N 3а-489/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Норд-Сервис ОЙЛ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Норд-Сервис ОЙЛ" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 65, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: ООО "Норд-Сервис ОЙЛ" является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 071 048,53 рублей.
Согласно отчету ИП Харисовой В.И. от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере N рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Коновалова Е.В. административное исковое заявление поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что земельный участок площадью N кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок 65, принадлежит на праве аренды ООО "Норд-Сервис ОЙЛ", что подтверждено договором N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта административного соответчика по делу - ГБУ "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 071 048,53 рублей. Данные сведения подтверждены кадастровой справкой.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет ИП Харисовой В.И. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 4 522 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Харисовой В.И., допрошенной в суде в качестве свидетеля.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором специалист подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В возражениях на отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что оценщиком неправильно применена корректировка по зонированию в области и внутри города, корректировка на вид разрешенного использования, при отборе аналогов нарушен коэффициент вариации.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных замечаний.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого выявлены все сведения о сделках и предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - рынку земельных участков для размещения объектов торговли.
Согласно пункту 10 ФСО N объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Как следует из дополнительных пояснений оценщика Харисовой В.И., выбор аналогов не определяется по модулю, а разница в ценах объектов недвижимости не является ценообразующим фактором при их отборе для расчета рыночной стоимости объекта оценки.
При этом, коэффициент вариации не является показателем при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости и может быть использован только как справочный показатель к ценам после применения необходимых корректировок. Так, из отчета следует, что коэффициент вариации после применения необходимых корректировок составляет 18 %, что свидетельствует об однородности выборки.
Из анализа отчета следует, что для определения типовых зон в пределах города оценщик сопоставлял все факторы местоположения объектов недвижимости, указывал коэффициенты в расширительных и доверительных интервалах, а затем, при сопоставлении всех факторов, выбирал тип интервала соответствующий коэффициенту из интервала.
Таким образом, у оценщика не было необходимости применять коэффициенты из разных типовых зон как среднее значение.
Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299.
Определяя необходимость введения корректировки на вид разрешенного использования (ВРИ) оценщик исходил из того, что ВРИ в чистом виде не является ценообразующим фактором, поскольку может быть изменен без значительных временных и материальных затрат.
Так, аналог N (<адрес>) расположен в зоне Ж1, согласно Правилам землепользования и застройки <адрес> на дату оценки строительство объектов торгового назначения в указанной зоне разрешено.
При указанных обстоятельствах, данные аналоги правомерно отнесены к сектору рынка объекта оценки с ВРИ торгово-офисное назначение и применение корректировки по соответствующему виду не требуется.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 65, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
