Решение Ростовского областного суда от 10 февраля 2020 года №3а-488/2019, 3а-43/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 февраля 2020 года Дело N 3а-43/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кретовой Екатерины Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административного истца - Кубанкиной Е.И.,
представителя Правительства Ростовской области - Ширшовой Н.А.,
установил:
административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость земельного участка (45 185 755,81 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (11 958 244 рублей), что влияет на размер налоговой базы при уплате земельного налога. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 24.10.2019 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца - Кубанкина Е.И., действующая по доверенности, явилась, административный иск, основанный на отчётё оценщика, поддержала, возражала против выводов заключения судебного эксперта. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного о судебном заседании административного истца по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области - Ширшова Н.А., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка.
Представители Администрации г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта ФИО, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Кретова Е.В. на основании договора купли-продажи является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3137 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - деловое управление (объекты капитального строительства для размещения управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)), производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 24 октября 2019 года - 45 185 755,81 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости, определенного в постановлении Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО "МЦЭИ" N 39 от 22 ноября 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную выше дату определения кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода составляет 11 958 244 рублей. Оценщик в отчётё исходил из разрешенного вида использования земельного участка - для эксплуатации производственной базы, который не является актуальным (л.д.42 том 1). При анализе рынка он пришёл к выводу об интервале цен предложения в сегменте участков коммерческого назначения в г.Ростове-на-Дону в пределах 1800 - 6600 рублей за 1 кв.м (л.д.65 том 1). При применении метода сравнения продаж оценщик отобрал 5 объектов-аналогов в диапазоне цены за 1 кв.м от 4348 до 6522 рублей (таблица 15 отчёта). Суд, учитывая наличие ходатайства административного ответчика о назначении оценочной экспертизы и его возражений относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО (заключение от 20 января 2020 года N 765-Э/2020). Эксперт допрошена в судебном заседании.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 24 октября 2019 года составляет 24 876 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку - таблица 17). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Ростове-на-Дону эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 6530 до 14 167 рублей (л.д.46 том 2).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону в пределах указанного диапазона цен (таблица N 18), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, исходя из основных ценообразующих факторов (таблица N 17).
Расчет рыночной стоимости приведен в таблице N 19. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации. Применение конкретных корректировок лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения представителя административного истца против выводов судебного эксперта в заключении суд не может принять во внимание.
Возражения базируются на утверждении о правильности подбора объектов-аналогов в отчёте об оценке и использовании экспертом в заключении для расчёта рыночной стоимости объектов-аналогов со значительно более высокой стоимостью, что вместе с примененными корректировками привело к завышению рыночной стоимости земельного участка.
Доводы представителя административного истца о несогласии с подбором аналогов и конкретными расчетами корректировок, включая использованные источники информации, опровергаются содержанием экспертного заключения. Эксперт по каждому суждению приводит достаточный и проверяемый источник информации. Выборка сходных участков офисно-торгового назначения, из которой отобраны аналоги, сформирована на основании конкретных объявлений в соответствии с требованиями ФСО N N3,7, тексты объявлений вместе с источником размещения приобщены к заключению.
Ссылка представителя административного истца на конфигурацию земельного участка, нахождение его в территориальной зоне ПКТ в соответствии с картой границ территориальных зон г.Ростова-на-Дону (Правила землепользования и застройки), как на факторы, влияющие на рыночную стоимость, не влияют на обоснованность заключения эксперта, учитывая конкретный вид разрешенного использования земельного участка по состоянию на 24 октября 2019 года, который изменён по заявлению правообладателя для целей строительства административного здания.
Доводы о значительно меньшей кадастровой стоимости земельного участка (после пересмотра таковой с установлением рыночной стоимости по состоянию на 21 апреля 2016 года - л.д.8 том 1) при предшествующем виде разрешенного использования и неизменности остальных характеристик подлежат отклонению, поскольку определение рыночной стоимости осуществляется в определённом сегменте рынка земельных участков, который изменён после получения дополнительного вида разрешённого использования (деловое управление).
Суд приходит к выводу о том, что в отчёте использованы объявления из иного сегмента рынка, что и подтверждено стоимостью участков, отраженной в объявлениях.
Критика заключения эксперта является иной точкой зрения административного истца на порядок определения размера рыночной стоимости земельного участка, замечания исходят из предпосылки о достоверности отчета оценщика со значительно меньшим размером рыночной стоимости, что обусловлено интересами правообладателя в области налогообложения. Разница в итоговом результате определения рыночной стоимости в отчете оценщика и заключении эксперта обусловлена степенью корректности подбора объектов-аналогов, сопоставительное изучение которого и анализа рынка в названном сегменте не позволяет согласиться с отчётом и возражениями на экспертное заключение.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (45%), существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3137 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - деловое управление, производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 октября 2019 года в сумме 24 876 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 27 ноября 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Кретовой Екатерины Владимировны в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 35 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка