Решение Ростовского областного суда от 27 июня 2017 года №3а-488/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июня 2017 года Дело N 3а-488/2017
 
Именем Российской Федерации
27 июня 2017 года г.Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Третьякове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Производственно-конструкторское предприятие «ИРИС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
у с т а н о в и л :
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, расположенного в г. Ростове-на-Дону. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца - Стороженко Н.В., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования уточнила с учетом заключения эксперта о рыночной стоимости земельного участка и просила их удовлетворить.
Представитель Правительства Ростовской области - Седунова С.В., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против уточненного административного иска с учетом заключения судебной экспертизы.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Ермолова И.Е., действующая по доверенности, в судебном заседании не возражала против удовлетворения уточненного административного иска и заключения эксперта.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, ТУ ФАУГИ в Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является на основании договора аренды с ТУ ФАУГИ в Ростовской области от 11 января 2011 года арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации административно-лабораторных помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».
Рассматриваемый земельный участок, исходя из материалов дела, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы в общей формуле, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.
Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года, дата обращения в комиссию - 26 декабря 2016. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
В решении комиссии отмечено в качестве несоответствий отчета федеральным стандартам оценки следующее - приведено 2 нарушения ФСО 3, что привело к разнице между кадастровой и заявленной рыночной стоимостью в размере 37, 4 % (л.д.18 том 1).
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13 июня 2017 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка - участки торгово - офисного назначения.
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет стоимости приведен в таблице №18. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением источников использованной информации (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на месторасположение, на инженерное обеспечение, на месторасположение, на площадь с приведением расчета коэффициента торможения цены).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, конкретных возражений против которого не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом (разница между стоимостью в отчете и заключении эксперта с учетом конкретных обстоятельств оценки существенна), поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации административно-лабораторных помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости-26 декабря 2016 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с АО «Производственно-конструкторское предприятие «ИРИС» ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка