Решение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2022 года №3а-485/2021, 3а-15/2022

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 апреля 2022 года Дело N 3а-15/2022
Санкт-Петербург 25 апреля 2022 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кирьяновой В.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Восход-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Восход-Инвест" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N и N по адресу: <адрес> указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер налоговых обязательств. С учетом выводов судебной экспертизы просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N и N равной соответственно <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как кадастровая стоимость земельных участков определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Относительно отчета об оценке отмечено следующее. Оценщиком в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки с категорией земли сельскохозяйственного назначения, в то время как объекты оценки относятся к землям населенных пунктов. Кроме того, в Отчете указано, что по результатам анализа рынка скидка на торг принята в размере 9%. Однако не указано обоснование, расчет или источник размера такого показателя. Данное обстоятельство может быть рассмотрено как нарушение п. 5 ФСО N 3 и п.8 ФСО N 3, поскольку характеристика категории земель существенным образом влияет на рыночную стоимость объектов оценки. Указанные нарушения влекут за собой невозможность установления обоснованности полученного значения рыночной стоимости земельных участков.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области отражено, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 (дата формирования перечня объектов оценки) -01.01.2007 г. Спорные земельные участки, учтенные в ЕГРН 20.12.2019 г., не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением N 356. Земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером N. Среднее значение УПКС для преобразованного участка определено в размере <данные изъяты> руб./кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (исходя из площади 5000 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв.м.), а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (исходя из площади - 153736 кв.м. и УПКС - <данные изъяты> руб./кв.м.). Дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН - 20.12.2019. Разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда.
В письменных возражениях административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из его площади и удельного показателя кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области N 356 от 29.12.2007. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка 20.12.2019. Разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда.
В судебное заседание, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованного лица администрации МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Соломатова Ю.В. поддержала заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости, указанной в заключение судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Захарчук А.Г. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов, содержащихся в заключение судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно ст.24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Судом установлено, что согласно выпискам из ЕГРН от 23.04.2021 г. ООО "Восход-Инвест" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N и N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенных по адресу: <адрес>.
Из выписок из ЕГРН от 31.05.2021 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 20.12.2019.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 04.06.2021 N следует, что по состоянию на 20.12.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номерами: N определена в размере <данные изъяты> руб.; N определена в размере <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО6, членом Ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков".
При исследовании представленного административным истцом отчета судом установлено, что, несмотря на отнесение объектов оценки к землям населенных пунктов, оценщиком в качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки с категорией земли сельскохозяйственного назначения (стр. 62-63 табл. 20,21 Отчета). Кроме того, на стр. 53, 65 Отчета указано, что по результатам анализа рынка скидка на торг принята в размере 9 %. Вместе с тем, не указаны обоснование, расчет или источник такого показателя. Данное обстоятельство может быть рассмотрено как нарушение п. 5 ФСО N 3 и п. 8 ФСО N 3, поскольку характеристика категории земель существенным образом влияет на рыночную стоимость объектов оценки.
Согласно заключению судебной экспертизы N от 24.03.2022 в отчете об оценке от 04.06.2021 N допущены нарушения требований п. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также п. 5, п.12 ФСО N 3, пп13 ФСО N 7, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20.12.2019 составляет <данные изъяты> руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20.12.2019 составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена экспертом ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Минюста России Алёшиной Т.А., которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N от 24.03.2022 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.
В заключение судебной экспертизы указано, что поскольку предложений о продаже в 2019 году земельных участков категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования в открытых источниках информации не имеется, то в качестве объектов-аналогов эксперт принимает земельные участки, относящиеся к классу "земельные участки сельскохозяйственного назначения" (ВРИ 15). Данный вид разрешенного использования, согласно Таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования справочника оценщика недвижимости 2018, может относиться как к землям населенных пунктов, так и к землям сельхозназначения. Корректировка на категорию земельного участка не требуется, поскольку экспертом отобраны объекты-аналоги одного сегмента рынка (класса) с объектов исследования. Для земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, - близость к озеру не является ценообразующим фактором. В связи с чем, корректировка наличия/отсутствия озера в непосредственной близости, не требуется. Степень доверия экспертов к результатам скорректированной стоимости по объектам аналогам различна. Чем больше объект-аналог схож с объектом оценки, и чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия эксперта к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу.
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.
В качестве аналогов экспертом отобраны 4 объекта, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на передаваемые права, условия финансирования сделок с земельными участками, условия продажи при совершении сделок, на дату совершения сделки, скидка на торг, вид разрешенного использование, площадь, характеристики населенного пункта, в котором находится объект, наличие инженерных коммуникаций, а также благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объектов оценки наглядно приведен в экспертном заключении.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление ООО "Восход-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 20 декабря 2019 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 20 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 29 апреля 2022 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка