Решение Ростовского областного суда от 13 июля 2017 года №3а-484/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 13 июля 2017 года Дело N 3а-484/2017
 
Именем Российской Федерации
13 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Найденовой З.В.,
с участием
представителя административного истца Комитета по управлению имуществом г. Таганрога Аскольского С.В.,
представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области Шапошниковой Ю.А.,
представителя заинтересованного лица Данилевской Д.В. - Дронкиной Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,
у с т а н о в и л :
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению арендатора Данилевской Д.В. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) 23 января 2017 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 5 038 344 рубля.
По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, уменьшение поступлений от арендных платежей в бюджет муниципального образования.
Комитет просит суд признать незаконным решение Комиссии от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить из государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Данилевская Д.В.
В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога Аскольский С.В. поддержал требования.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области Шапошникова Ю.А. и представитель заинтересованного лица Данилевской Д.В. - Дронкина Е.Ю. просили оставить административный иск без удовлетворения, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, недостатки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, являются несущественными. Отчет в целом соответствует предъявляемым требованиям, на него получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.
Аналогичная позиция изложена в письменных возражения Данилевской Д.В. и председателя Комиссии Кузьмина П.А.
Данилевская Д.В. и представитель Комиссии в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. О невозможности присутствия представителя в судебном заседании не сообщили, доказательства уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18 июля 2016 года № 188 Комитет передал в аренду Данилевской Д.В. земельный участок с кадастровым номером ... площадью 7 239 кв.метров из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения производственной базы, расположенный по адресу: ... Расчет арендной платы по условиям договора производится из кадастровой стоимости земельного участка. Арендные платежи поступают в бюджет муниципального образования.
В соответствии с Положением «О Комитете по управлению имуществом г. Таганрога», утвержденным решением Городской Думы г. Таганрога от 25 октября 2011 года № 359, Комитет является органом Администрации города Таганрога, обеспечивающим осуществление полномочий по решению вопросов местного значения в сферах управления и распоряжения муниципальным имуществом, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах, установленных Положением.
Комитет обратился в суд в защиту имущественных интересов муниципального образования «Город Таганрог» в рамках полномочий, предусмотренных п. 41 упомянутого Положения.
До пересмотра кадастровой стоимости решением Комиссии применялась кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, в сумме 13 846 180, 08 рублей.
28 декабря 2016 года арендатор Данилевская Д.В. обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 23 декабря 2016 года ..., составленный оценщиком ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» ...., согласно которому по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 5 038 344 рубля. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» 10 января 2017 года.
23 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление Данилевской Д.В., и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 63, 6%.
Протоколом № 2 заседания Комиссии от 23 января 2017 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту - Порядок).
Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы Комитета, представляющего интересы муниципального образования и выполняющего функции арендодателя земельного участка.
Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.
Несоответствие отчета об оценке от 23 декабря 2016 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета и заключением судебной экспертизы от 19 июня 2017 года № 397-Э/2017, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ....
По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (п. 8д, 11, 13 ФСО № 3, п. 11, 11а, 11в, 11г, 22в ФСО № 7), предъявляемых к форме и содержанию отчета. Нарушения при описании объекта оценки, в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, применению корректировок не выявлены. Оценщиком допущены нарушения к отбору аналогов и иные нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены верно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., определенная в отчете об оценке от 23 декабря 2016 года, не подтверждается.
В числе иных замечаний по отчету экспертом указано на неточность приведенной оценщиком информации о диапазоне цен на земельные участки в различных районах города. В анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости объекта оценки, отсутствуют (за исключением аналога № 1 - таблица 8), в связи с чем пользователь отчета вводится в заблуждение в вопросе о том, из каких предложений о продаже производилась выборка аналогов. Ряд ссылок на объявления о продаже объектов проверить невозможно, при этом скрин-копии объявлений отсутствуют. В отчете не содержится информация об интервале значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов. В таблице 8 отчета представлены объекты, более сопоставимые с объектом оценки, чем использованные оценщиком аналоги. Вместе с тем, в отчете не приведено обоснование отказа от использования более сопоставимых объектов и использование лишь части доступной информации. Цены использованных аналогов находятся в более низком интервале, чем цены на сравниваемые участки, приведенные оценщиком в таблице № 8. Сведения об объектах, использованных в качестве аналогов, взяты только с одного Интернет-сайта компании ЗАО «Приазовский центр недвижимости».
Более того, анализ рынка земельных участков в г. Таганроге в период, предшествующий дате оценки, проведенный экспертом, свидетельствует о том, что оценщик недостаточно полно проанализировал рынок в соответствующем сегменте, что привело к необоснованному занижению стоимости. В заключении судебной экспертизы приведена выборка объектов, предлагавшихся в продаже в г. Таганроге, сопоставимых с объектом оценки, интервал цен на которые колебался от 852 до 2 300 рублей за кв.метр.
Согласно расчетам, проведенным судебным экспертом ...., рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 года рассчитывалась исходя из 1 116 рублей за квадратный метр, интервал итоговой стоимости объекта находился на дату оценки в границах от 6 462 979 рублей до 9 694 469 рублей, тогда как оценщик без достаточного экономического обоснования указал рыночную стоимость объекта в сумме 5 038 344 рубля (696 рублей за квадратный метр).
Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.
Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.
Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 23 января 2017 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.
На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.
ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 30 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.
Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд
р е ш и л :
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... в соответствии с отчетом об оценке от 23 декабря 2016 года № 599/12-2016, составленным оценщиком ..., в сумме 5 038 344 рубля.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 5 038 344 рубля, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта, определенной постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 в размере 13 846 180, 08 рублей.
Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 17 июля 2017 года.
Судья О.А.Руднева



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка