Дата принятия: 06 июля 2021г.
Номер документа: 3а-483/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 июля 2021 года Дело N 3а-483/2021
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Брояна К.Р. об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Броян К.Р. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - здание материального склада N, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N рублей;
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование - материальный склад, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N рублей.
Заявление обосновано тем, что Броян К.Р. является собственником данных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - N рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Брояна К.Р. на основании доверенности Хайрова С.С. административный иск поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Броян К.Р. является собственником следующих объектов недвижимости:
объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - здание материального склада N, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, промплощадка участка N ЯШЗ;
объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование -материальный склад, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решением муниципалитета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 441 на территории <адрес> введен налог на имущество физических лиц с ДД.ММ.ГГГГ, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства <адрес>, решения муниципалитета <адрес>, суд приходит к выводу о том, что Броян К.Р. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы Брояна К.Р. затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила N рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - N рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена N рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - N рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных письменных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N.
Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком доходным подходом.
Кроме того, в целях проверки полученного результата (идикативно) оценщиком произведен расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом.
От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.
В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
В свою очередь, годовой доход от объекта определен оценщиком как величина годовой арендной платы от аналогичных объектов недвижимости.
При определении величины ставки капитализации оценщиком приняты значения данной ставки, предложенной Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, которым для универсальных производственно - складских объектов, к которым относятся объекты оценки, данная ставка предлагается в размере среднего значения 12, 4 %, расширенный интервал - 8, 2 % - 16, 6 %.
Оценщиком принято значение ставки капитализации в размере максимального значения расширенного интервала. Данный выбор обоснован оценщиком качественными особенностями оцениваемых строений, материалов стен которых являются сэндвич - панели - строительный материал с небольшим сроком службы, что повышает риск износа такого здания и увеличивает сроки экспозиции таких объектов.
Для расчета дохода, получаемого от сдачи в аренду аналогичных объектов недвижимости, оценщиком отобрано три аналога со сходными экономическими и физическими характеристиками.
В целях определения корректировок к ставкам арендной платы данных объектов оценщиком произведено их сопоставление по местоположению в пределах города, по типу объекта, по физическому состоянию здания, по состоянию отделки, по материалу стен, по этажу расположения, по наличию отопления, по наличию ж/д путей, по доступу к объекту, по наличию ограждения, по высоте потолков, по наличию грузоподъемных механизмов, по наличию холодильных камер, по функциональному назначению, по площади.
При сопоставлении объектов оценки и аналогов по расположению в пределах города оценщик исходила из того, что объекты оценки расположены в районе крупных автомобильных дорог города и совпадают по этой характеристике с аналогом 1 (<адрес>), тогда как аналоги 2 (<адрес>) и 3 (<адрес>) расположены в промышленной зоне города. В связи с этим, арендную ставку аналогов 2 и 3 оценщик корректировала.
Данные выводы оценщика обоснованы ссылками на карту автомобильных дорог в составе Генерального плана <адрес>, карту <адрес> с отображением местоположения объектов оценки и аналогов, фотографиями окружающей застройки данных объектов.
Суд полагает действия оценщика в указанной части вполне обоснованными соответствующими федеральным стандартам оценки, в том числе пункту 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, пунктам 5, 8, 11 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299.
В свою очередь, возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о необоснованности величины ставки капитализации, об иной характеристике местоположения аналога 1 доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки не являются.
Иное определение экономических составляющих для расчета рыночной стоимости объекта доходным подходом, иная характеристика ценообразующих факторов оцениваемого объекта и аналогов, иной анализ доказательств, подтверждающих эти характеристики, другими специалистами федеральными стандартами оценки допускается. Однако, это не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, определение данных величин относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.
Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.
Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца материалы дела не содержат.
В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - N рублей; в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N - N рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Брояна К.Р. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Брояна К.Р. с настоящим административным иском в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Брояна К.Р. удовлетворить.
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - здание материального склада N, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N
Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, наименование -материальный склад, площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости N.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 13 июля 2021 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
