Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 18 мая 2021 года №3а-48/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 3а-48/2021
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Цыбикова Ю.Д. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с административным иском, Цыбиков Ю.Д. в лице представителя Никорова Д.А. просил об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 03:24:032802:410, торгово-офисное здание, назначение: нежилое здание, площадью 2059,10 кв.м., этажность 4, в том числе подземных, расположенное по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости равной 34 180 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.
В судебном заседании представитель административного истца Никоров Д.А. доводы административного иска поддержал по изложенным в нем основаниям.
Административный истец Цыбиков Ю.Д., будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители Правительства Республики Бурятия, Управления Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Заинтересованное лицо Администрация г. Улан-Удэ, будучи надлежаще извещенной о судебном заседании, представителя не направила.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Цыбикова Ю.Д. подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, с 20 сентября 2011 года Цыбикову Ю.Д. на праве собственности принадлежит нежилое торгово-офисное здание, площадью 2059,1 кв.м., этажность 4, в том числе подземных 1, расположенное по адресу: <...> кадастровым номером 03:24:032802:410.
Согласно кадастровой выписке на здание от 12 марта 2021 года N КУВИ-002/2021-21759294 по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 03:24:032802:410 определена в сумме 60 817 008,15руб.
Оспариваемая кадастровая стоимость здания, определенная на основании постановления Правительства РБ N 476 от 13 октября 2016г., является актуальной, сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В обоснование заявленного административного иска, представитель Никоров Д.А. ссылался на то, что поскольку кадастровая стоимость объекта капитального строительства существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются права административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц.
В силу положений пункта 1 статьи 403 и статьи 408 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта капитального строительства для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого здания административного истца определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
Постановление Правительства Республики Бурятия от 26 октября 2020 г. N 648 "Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости", которое устанавливает в качестве таковой даты на территории Республики Бурятия - 1 января 2021 года, в данном случае неприменимо, поскольку пунктом 6 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" установлено, что положения данного Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 25 этого же Закона, он вступил в силу с 1 января 2017года, тогда как административным истцом по настоящему делу оспариваются результаты государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты.
Более того, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2016 года, является действующей, следовательно, применение положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с 1 января 2021 года исключало бы право Цыбикова Ю.Д. на установление рыночной стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства здания N 01/21-РБ, выполненный ООО "Агентство оценки собственности" (оценщик <...>.Ю.).
Оценщик <...> Е.Ю. на дату проведения оценки состояла в СРОО "Экспертный совет", имела полис страховой ответственности (от 31.05.2020 N 2000SB402300, выдан САО "ВСК"), а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.Оценочные услуги ООО "Агентство оценки собственности" застрахованы ООО СК "Гелиос" страховой полис 05.04.2020 г. N 700-0002158-00547.
Из отчета N 01/21-РБ от 16 февраля 2021 года следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия в 2015, провел анализ рынка объекта оценки, исследовал цены предложений по аренде объектов торгово-офисного назначения, объектов складского назначения, а также цены предложений на продажу земельных участков коммерческого назначения, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания за период 2015г.
Оценщик использовал информацию по данным сайта:http://ruads.org, данным периодических изданий: "Все для вас", "Из рук в руки".
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал доходный подход. Выбор способа определения рыночной стоимости им обусловлен тем, что рассматриваемая собственность может существовать как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход. В рамках данного подхода доход, приносимый недвижимостью, в том числе доход от аренды, генерируется в его стоимость. Рыночная стоимость рассчитана методом капитализации доходов, так как объект недвижимости не требует капитальных вложений в ремонт и реконструкцию, фактическое использование соответствует наиболее эффективному использованию.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и сравнительного подходов к оценке подробно мотивирован им в заключении.
Так, оценщиком постановлено о том, что расчет рыночной стоимости объекта, являющегося торговым центром, затратным подходом может привести к большим погрешностям в расчетах. При проведении оценки приносящей доход недвижимости, затратный подход не всегда отражает адекватный результат оценки стоимости. Основным показателем для объекта коммерческого назначения является его ликвидность, которая характеризуется возможностью для объекта быть реализованным на рынке.
Отказ от использования сравнительного подхода обусловлен недостаточным количеством выявленных объектов аналогов, в отношении которых имелась доступная и достоверная информация.
Применяя доходный подход, оценщик выбрал 3 аналога - встроенные помещения торгово-офисного назначения, расположенные в Октябрьском районе г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении расчета арендной ставки для 1 этажа объекта оценки оценщиком произведена корректировка - поправка на красную линию - 26,6 % (объекты-аналоги 1,3).
Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки на 1 этаже определена - 599 руб./кв.м./мес.
При проведении расчета арендной ставки для 2 этажа объекта оценки оценщик выбрал 3 аналога - встроенные помещения торгово-офисного назначения, расположенные в Октябрьском районе г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость. Оценщиком произведена корректировка - поправка на этаж - -14% (объекты-аналоги 2,3).
Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки на 2 этаже и выше (мансардные) - 432 руб./кв.м./мес.
При проведении расчета арендной ставки для подвального помещения объекта оценки оценщик выбрал 4 аналога - встроенные помещения складского назначения, расположенные в Октябрьском районе г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость. Оценщиком произведена корректировка - поправка на этаж - -22% (объекты-аналоги 1,2,3,4).
Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки для подвального помещения составила - 173 руб./кв.м./мес.
Чистый операционный доход от аренды объекта оценки составил: первый этаж -1996324 руб., второй этаж -3758319 руб., подвал - 654048 руб., итого -6 408 691руб.
Ставка капитализации рассчитана - 16,88%
Рыночная стоимость единого объекта оценки исходя из чистого операционного дохода и ставки капитализации составила 37 966 000 руб.
При определении рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж.
В соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенные в г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с земельным участком, на котором расположен объект оценки, по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.
При проведении расчета рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства оценщиком произведены следующие корректировки: поправка на имущественные права - 31,58 % (объект-аналог 1), на дату продажи - 4,61% (объект-аналог 1,2), - 17,35 % (объект-аналог 3), на торг - 16 % (все объекты-аналоги), поправка на масштаб - 11% (объекты-аналоги 1,2).
Скорректированная средневзвешенная цена 1 кв.м. земельного участка составила 6 028 руб. Рыночная стоимость земельного участка - 3 786 000 руб.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 03:24:032802:410 по состоянию на 1 января 2016 г. за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено здание, составила (с учетом округления) -34 180 000 руб.
Отчет об оценке не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами оценщика о рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости нежилого здания, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости объекта капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года, определенной оценщиком в приведенном отчете.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска Цыбикова Ю.Д. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года -34 180 000 руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела видно, что с настоящим административным исковым заявлением представитель Цыбикова Ю.Д. - Никоров Д.А. обратился 6 апреля 2021 г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Цыбикова Ю.Д. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости, поступивший в Верховный Суд Республики Бурятия 6 апреля 2021 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания, площадью 2059,10 кв.м., этажность 4, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 03:24:032802:410, в размере его рыночной стоимости равной 34 180 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 мая 2021 г.
Председательствующий Т.Н. Раднаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка