Решение Санкт-Петербургского городского суда от 30 апреля 2019 года №3а-48/2019

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2019 года Дело N 3а-48/2019
И МЕНЕМРОССИЙСК ОЙФЕДЕРАЦИИ
30 апреля 2019 года Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Павловой О.А.
при секретаре Колоцей И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Стройконтракт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
акционерному обществу "Стройконтракт" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007319:1982, площадью 25577 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Касимовская, дом 3, литера Г3; право собственности зарегистрировано 19 июля 2016 года (том 1 л.д. 8 оборот).
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 года N 130-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости" утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года - 131741262,19 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года (том 1 л.д. 7).
Полагая кадастровую стоимость земельного участка превышающей его рыночную стоимость, что влечёт увеличение налоговых обязательств, акционерное общество "Стройконтракт" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 1 января 2018 года 108534961 рубль, определённой в отчёте об оценке N 221/011/18, выполненном 28 января 2019 года оценщиком <...> О. (том 1 л.д. 10-90).
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства (том 2 л.д. 243, 246, 247, 249), связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебном заседании полагал необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта <...> В. от 12 апреля 2019 года, - 122000000 рублей, выполненном по результатам судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" в судебном заседании также полагал, что заключение эксперта <...> В. от 12 апреля 2019 года является достоверным и обоснованным, может быть использовано для установления рыночной стоимости земельного участка.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности. Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
С учетом изложенного, административный истец является плательщиком земельного налога, при этом налоговая база в отношении спорного земельного участка определяется как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта; отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно отчету об оценке N221/011/18, выполненному 28 января 2019 года оценщиком <...> О., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007319:1982, площадью 25577 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Касимовская, дом 3, литера Г3, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 108534961 рублей (том 1 л.д. 10-90).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Для проверки соответствия представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности определением суда от 11 марта 2019 года по делу назначена судебная экспертиза, по результатам экспертизы экспертом <...> В. 12 апреля 2019 года составлено экспертное заключение.
Согласно экспертному заключению экспертом В. обнаружены несоответствия отчёта об оценке N221/011/18, выполненного 28 января 2019 года оценщиком <...> О., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Эксперт указал на то, что при составлении отчёта допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; проводимые в рамках отчета расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с существенными техническими, арифметическими и методологическими ошибками. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 122000000 рублей (том 2 л.д. 22-239).
Не доверять экспертному заключению у суда не имеется оснований.
Экспертное заключение в соответствии с требованиями статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации содержит подробное описание проведённого исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов. Эксперт В. имеет высшее образование по специальности "экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)", имеет стаж работы с 2003 года, прошёл профессиональную переподготовку в ФГБОУ ВО "Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)" по результатам которой в 2016 году присвоена квалификация "судебный эксперт", сдал единый квалификационный экзамен в 2013 году, является членом Некоммерческого партнерства "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 12 сентября 2017 года, застраховал свою гражданскую ответственность (том 1 л.д. 118-128, том 2 л.д. 24-25). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 2 л.д. 26).
Доводы административного истца о том, что экспертом необоснованно произведены корректировки на наличие ж/д ветки и инженерных коммуникаций ввиду отсутствия в приложенных к заключению распечатках сайтов соответствующей информации о наличии либо отсутствии таких характеристик у объектов-аналогов, не принимаются судом ввиду следующего.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Таким образом, не предусмотрено обязательное отражение всей информации, полученной и использованной в процессе оценки, в связи чем, утверждение административного истца о необоснованности корректировок на ж/д ветку и на наличие инженерных коммуникаций в отсутствие подтверждения того, что объекты-аналоги не обладают соответствующими характеристиками, не может быть принято во внимание.
Следует также отметить, что, вопреки утверждениям административного истца, в отношении объекта-аналога 1 в объявлении о его продаже имеется информация об отсутствии инженерных коммуникаций (том 2 л.д. 192), а в отношении объекта-налога 4 соответствующая информация изложена в заключении по результатам интервью с представителем собственника (том 2 л.д. 185).
Для объектов-аналогов 1 - 4 по ценообразующему фактору "наличие инженерных коммуникаций" в связи с отсутствием таковых эксперт применяет повышающую корректировку в размере 42,5%, что отражено в таблице 2.41 при проведении соответствующих расчётов. То обстоятельство, что, описывая корректировку на странице 121 заключения, эксперт допустил описку, указав "понижающая" вместо "повышающая", каких-либо неясностей, как полагает административный истец, не создало, выводы эксперта изложены логично и последовательно.
Представитель административного истца ссылался также на то, что эксперт при расчёте арендной ставки использовал несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, поскольку все здания, расположенные на оцениваемом земельном участке, являются производственно-складскими, в то время как объекты-аналоги представляют собой здания, в которых расположены, в том числе и административные помещения.
Данные доводы основаны на неверном понимании использованного экспертом метода оценки в рамках доходного подхода. Так, из заключения следует, что определение рыночной стоимости объекта доходным подходом произведено с использованием метода остатка на основании стратегии использования земельного участка, отвечающей требованиям его наиболее эффективного использования. Метод остатка предполагает, в том числе расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка. Таким образом, в рамках доходного подхода с использованием метода остатка подбираются объекты-аналоги сопоставимые не с существующими зданиями, расположенными на оцениваемом земельном участке, а с моделируемой застройкой. Наличие доли административно-бытовых помещений использовано экспертом в качестве критерия выбора объектов-аналогов, поскольку эксперт исходил из того, что моделируемые здания будут сдаваться в аренду крупными блоками, типичными на данном сегменте рынка, включающими три типа помещений: складские, административные и вспомогательные (том 2 л.д. 161, 163, 164).
Доводы административного истца о том, что при согласовании результатов эксперт не учёл, что в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги за 2014-2016 года, не отражающие действительную рыночную стоимость на дату оценки, в связи с чем необоснованно применил к сравнительному подходу весовой коэффициент в размере 80 процентов, подлежат отклонению. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи назначение весовых коэффициентов результатам использованных подходов является правом оценщика, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с ним о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует. В экспертном заключении в соответствии с положениями пункта 28 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, эксперт проанализировал достоинства и недостатки сравнительного и доходного подходов и на основе проведенного анализа назначил этим подходам весовые коэффициенты.
Учитывая изложенное, а также то, что административный истец не представил доказательств несоответствия заключения эксперта <...> В. 12 апреля 2019 года законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, более того - не назвал и положения законодательства которым не соответствует экспертное заключение, суд полагает возражения административного истца против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой указанным заключением, безосновательными.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, суд полагает административное исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта открытого акционерного общества "Региональное управление оценки" В. от 12 апреля 2019 года, составляющем 122000000 рублей.
Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения подлежит указанию дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости являющаяся датой обращения в суд - 31 января 2019 года (том 1 л.д. 91).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление акционерного общества "Стройконтракт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер 78:13:0007319:1982, площадью 25577 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Касимовская, дом 3, литера Г3, в размере рыночной стоимости равной 122000000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления акционерного общества "Стройконтракт" о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 января 2019 года.
В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.
Судья О.А.Павлова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка