Решение Липецкого областного суда от 28 мая 2020 года №3а-48/2019, 3а-7/2020

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N 3а-7/2020
Липецкий областной суд
в составе:
председательствующего Михалевой О.В.,
при помощнике судьи Беляковой И.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Боброва Романа Николаевича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Бобров Р.Н. обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 999 кв.м.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 4612 083 руб. 30 коп. Вместе с тем, согласно отчету N от 30.09.2019 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному ООО "Оценочная компания "Трио", рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 2090 907 руб. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с названным отчетом.
В судебное заседание административный истец Бобров Р.Н. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Представитель административного истца адвокат Иосипишина О.А. в судебном заседании уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы N от 16 марта 2020г. по состоянию на 15.01.2016г. - 3063 800 рублей.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Попова Е.П. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы не возражала.
Выслушав объяснения представителя административного истца адвоката Иосипишиной О.А., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Поповой Е.П., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец Бобров Р.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 999 кв.м. (л.д.11-13 т.1).
Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 15.06.2016 г. в размере 4612 083 руб. 30 коп. (л.д.14 т.1).
Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как налогоплательщика.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положений ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 30.09.2019г., выполненный ООО "Оценочная компания "Трио", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.06.2016 г. составляет 2090 907 руб.
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N от 30.09.2019г., выполненный ООО "Оценочная компания "Трио", на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание выводы судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
В силу п.20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В упомянутом отчете оценщик указывает на то, что на оцениваемом участке имеется центральное электроснабжение, канализация (сливная яма), а газоснабжение на участке отсутствует (проходит рядом с участком), водоснабжение на участке отсутствует (привозная вода). При этом исходя из положений п.20 ФСО N 7 оценка земельного участка в случае наличия на нем улучшений проводится без учета зданий и сооружений, выявленных на участке, а также в предположении, что инженерные коммуникации расположены по границе земельного участка (имеется возможность подключения).
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В нарушение приведенных положений в исследуемом отчете об оценке оценщик приводит обоснование расчета корректировки на местоположение методом парных продаж, в то же время приводит обоснования расчета корректировки. Использование одной пары не является корректным.
Согласно п.22 "б" ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Однако величина корректировок объектов-аналогов N 2-4 составляет примерно 85%.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости N от 30.09.2019г., выполненный ООО "Оценочная компания "Трио", не соответствует приведенным требованиям п.5 ФСО N 3, п.20, п.22 "б" ФСО N 7, вследствие чего не может быть принят в основу решения в качестве достоверного доказательства по делу.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
На основании определения суда по делу Ассоциацией судэкспертов Премьер проведена судебная экспертиза, в соответствии с выводами которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 999 кв.м определена по состоянию на 15.06.2016г. в размере 2741 256 рублей (заключение судебной экспертизы N от 03.02.2020г.).
Оценивая вышеназванное экспертное заключение в части определения рыночной стоимости земельного участка, суд не считает возможным принять его в основу решения, поскольку в нем допущены технические и арифметические ошибки, при проведении экспертизы эксперт исходил из текущего фактического использования земельного участка для размещения бани для личного, а не для коммерческого использования, не содержит достаточного обоснования выводов об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка.
На основании определения суда экспертом Союза судэкспертов "Ника" ФИО8 проведена повторная судебная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3063800 рублей (заключение N от 16 марта 2020 года л.д.8-51 т.2)
Представителем административного истца требования уточнены с учетом приведенного заключения судебной экспертизы.
Оценивая вышеназванное экспертное заключение, суд считает возможным положить его в основу решения.
Анализируя экспертное заключение N от 16 марта 2020 года, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от затратного и доходного подходов, применила сравнительный подход с использованием метода корректировок, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (интернет-сайты). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании изучения материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN 1, ФСО N 2, ФСО N 7.
Выводы, изложенные в заключении экспертизы, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, соответствуют объему и содержанию имеющейся информации об объекте и его характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта суд не находит.
Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению по состоянию на 15.06.2016г. в размере равном его рыночной стоимости - 3 063 800 рублей.
В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.
Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата Союзу Судэкспертов "Ника" за проведение повторной судебной экспертизы в размере 21500 рублей, суд исходит из следующего.
В абзаце 3 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" содержатся разъяснения, из которых следует, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11 июля 2017 года признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Суд считает, что имеющаяся разница между оспоренной кадастровой стоимостью (4612083,30 руб.) и установленной судом кадастровой стоимостью в размере ее рыночной стоимости (3063800 руб.) укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не может быть признана тем существенным превышением, которое свидетельствует о допущенной при установлении кадастровой стоимости помещения в рамках массовой кадастровой оценки ошибке, нарушающей права административного истца и повлекшей его вынужденное обращение в суд с административным иском.
В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.
Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного ему законом на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лицо, в силу закона обязанное доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером NN общей площадью 999 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.06.2016г. в размере равном его рыночной стоимости - 3 063800 ( три миллиона шестьдесят три тысячи восемьсот) рублей.
Датой подачи Бобровым Романом Николаевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24.12.2019г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Взыскать с Боброва Романа Николаевича в пользу Союза Судэкспертов Ника оплату стоимости судебной экспертизы в сумме 21500 (двадцать одна тысяча пятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 04.06.2020 г.
.
.
9


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка