Решение Мурманского областного суда от 21 мая 2018 года №3а-48/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2018 года Дело N 3а-48/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Байжуминовой Т.А.
с участием представителя административного истца администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области по доверенности Гававка Т.В. и представителя публичного акционерного общества "Территориальная генерирующая компания -1" по доверенности Юфимова Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области
установил:
постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП была установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, расположенных по адресу: ..., ..., соответственно в размере 375331415, 40 рублей; 103168170, 24 рублей; 147781168, 80 рублей, 32792460, 48 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 894 было рассмотрено заявление ПАО "Территориальная генерирующая компания -1" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено сооружение, в размере 18520000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.8 л.д.6).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 895 было рассмотрено заявление ПАО "Территориальная генерирующая компания -1" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено сооружение, в размере 7680000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.1л.д. 19).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 896 было рассмотрено заявление ПАО "Территориальная генерирующая компания -1" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено сооружение, в размере 4390000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.3 л.д. 18).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 897 было рассмотрено заявление ПАО "Территориальная генерирующая компания -1" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке расположено здание N, в размере 2500000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.5 л.д.19).
Не согласившись с данными решениями, администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее администрация г.п. Кандалакша, администрация) обратилась в суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании решений Комиссии от 05 декабря 2017 N894, 895, 896, 897, ссылаясь на их незаконность.
Определением суда от 16 апреля 2018 года административные дела по указанным административным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N предоставлены на условиях аренды публичному акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 1" (далее ПАО "ТГК-1", общество) По условиям договора аренды размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка.
Так, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 153555 кв.м. используется ПАО "ТГК-1" под сооружение по договору аренды от 31.03.2008 N в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3: гидротехнические сооружения-станционный узел и средний канал. Договор аренды заключен на срок с 20.03.2008 по 31.12.2057
Земельный участок с кадастровым номером N площадью 42208 кв.м. используется ПАО "ТГК -1" под сооружение по договору аренды от 31.03.2008 N в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3: гидротехнические сооружения - головной узел. Договор аренды заключен на срок с 20.03.2008 по 31.12.2057.
Земельный участок с кадастровым номером N площадью 60460 кв.м. используется ПАО "ТГК-1" под сооружение по договору аренды от _ _ N в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3: гидротехнические сооружения- отводящий канал. Договор аренды заключен на срок с _ _.
Земельный участок с кадастровым номером N площадью 13416 кв.м. используется ПАО "ТГК- 1" под здание, расположенное по адресу: ..., по договору аренды от 12.02.2013 N в целях облуживания части энергетического производственно-технологического комплекса Нивская гидроэлектростанция-3. Договор аренды заключен на срок с 25.06.2012 по 20.06.2061.
Обращаясь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ПАО "ТГК N" был представлен отчет об оценки N Н-24864/17 от _ _ о рыночной стоимости земельных участков, выполненный ООО " Консалтинговая Группа Лаир".
Между тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
Как следует из отчета, оценщик применил сравнительный подход к оценке.
В частности, оценщик в качестве базового участка выбрал объект оценки и расчет стоимости 3-х земельных участков из 4-х производил на базе стоимости 4-го оцениваемого земельного участка. В отчете отсутствует обоснование, в связи с чем оценщик не счел возможным рассчитать стоимость всех оцениваемых земельных участков классическим методом оценки, что является нарушением пункта 5 ФСО N 3.
Утверждение оценщика, что аренда объекта-аналога N 1 является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами. При этом указал, что базовый объект оценки находится в собственности, хотя он находится в долгосрочной аренде, как иные объекты оценки. Поэтому корректировка на вид права применена оценщиком некорректно.
Оценщиком не проведена корректировка на "категорию земель", на наличие инженерных коммуникаций и железнодорожных путей, неверно проведена корректировка по расположению относительно автомагистралей, что свидетельствует о нарушении требований федеральных стандартов оценки.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконными и отменить решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N N 894, N 895, 896, 897.
Представитель административного истца администрации г.п. Кандалакша Гававка Т.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенных в административных исковых заявлениях.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра) и представитель административного соответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области ( далее Комиссия) в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.
Представитель заинтересованного лица ПАО "Территориальная генерирующая компания -1" по доверенности Юфимов Е.С. в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований административного истца отказать, полагая, что представленный обществом в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет об определении рыночной стоимости земельных участков соответствует законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административных ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку суд не признал их явку обязательной. Управление Росреестра просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, пояснения специалиста Т.М.Ю., исследовав письменные материалы дела, находит заявленные требования административного истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положению статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что ПАО "ТГК-1" является правообладателем земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, категория земель: земли населенных пунктов. Указанные земельные участки используются Обществом на основании заключенных долгосрочных договоров аренды на земельные участки, находящихся в государственной собственности. Арендная плата за земельные участки установлена, исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка.
Земельные участки с кадастровыми номерами N, N поставлены на кадастровый учет 21 октября 2005 года, земельные участки с кадастровыми номерами N, N соответственно 01 февраля 2006 года и 18 февраля 2003 года. Вышеназванные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, по состоянию на 01 января 2016 года составляют соответственно 375331415, 40 рублей; 103168170, 24 рублей; 147781168, 80 рублей; 32792460, 48 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
ПАО "Территориальная генерирующая компания -1" 23 ноября 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков.
Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 27 ноября 2017 г.и получено администрацией 28 ноября 2017 г.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 894, N 896, N 895, N 897 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости соответственно по каждому земельному участку в сумме 18520000 руб.; 4390000 руб.; 7680000 руб.; 2500000 руб.
На основании данных решений комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года в вышеуказанных размерах.
Копии решений комиссии от 05 декабря 2017 года N N 894, 895, 896, 897 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 22 декабря 2017 года (том 1 л.д.23).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация г.п. Кандалакша была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ПАО "Территориальная генерирующая компания -1".
Довод административного истца о нарушении срока направления извещения о времени заседания Комиссии несостоятелен, поскольку данный факт не повлек нарушение прав администрации г.п. Кандалакша, является незначительным (1 день). Кроме того, администрация предоставила мнения на заявления ПАО "ТГК-1" и Комиссия при их рассмотрении учитывала поступившие возражения администрации.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценки N Н-24864/17 от 20.09.2017 о рыночной стоимости земельных участков, выполненного ООО " Консалтинговая Группа Лаир".
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.
Так, из содержания отчета об оценки N Н-24864/17 от 20.09.2017 о рыночной стоимости земельных участков, выполненного ООО "Консалтинговая Группа Лаир" следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано три объекта-аналога, а в качестве базового участка был выбран оцениваемый земельный участок с кадастровым номером N, так как характеристики данного земельного участка сопоставимы с характеристиками объектов-аналогов. Оценщиком был определен удельный показатель стоимости базового земельного участка и в дальнейшем произведен расчет удельных показателей стоимости остальных трех земельных участков ( всего объектами оценки являлись четыре земельных участка) путем внесения корректировок по ценообразующим факторам.
Такой выбор расчета рыночной стоимости объектов оценки не противоречит требованиям ФСО N 3. Поэтому ссылка административного истца о неправильном выбранном оценщиком способе оценки ошибочны и никакими объективными данными не подтверждены.
На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость каждого земельного участка.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, на условия предложения, месторасположения, геологические условия, инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов, с указанием кадастровых номеров объектов-аналогов, с приведением необходимых характеристик каждого земельного участка, которые учтены оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости базового объекта недвижимости. При этом оценщик произвел корректировку базового объекта аналога в сравнении с объектами-аналогами, а затем скорректировал стоимость по каждому оцененному объекту оценки по тем элементам сравнения, которые требовались в силу установленных требований об оценке, что соответствует федеральным стандартам.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии имелись правовые основания для удовлетворения заявлений ПАО "ТГК-1", поскольку представленный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствуют доказательства, подтверждающие, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, является ошибочной, поскольку в пункте 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, содержится требование о приложении к отчету об оценке документов, подтверждающих качественные и количественные характеристики только объекта оценки.
Как следует из отчета, объекты-аналоги приняты оценщиком для сравнения на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков.
В отчете об оценке использованы достоверные сведения о составе передаваемых прав, права аренды, на объект-аналог N1. В тексте объявления, а также уточненной оценщиком информации на станице 78 отчета об оценке о продаже указанных аналогов информация о праве долгосрочной аренды на участки отсутствует. Исходя из текста объявлений, а также уточненной оценщиком информации данный объект-аналог является свободным и предназначен под строительство объектов. Сроки предоставления земельных участков в аренду установлены пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Предоставление земельных участков под строительство в аренду на длительный срок не предусмотрено.
Довод административного истца о том, что оценщиком оценивалось право собственности объекта оценки, а не право аренды, является несостоятельным, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Доводы административного истца о том, что оценщиком не проведена корректировка на " категорию земель" несостоятельна.
Оценщик на стр.86 отчета обосновал отсутствие корректировки по элементу "категория земель". В данном случае используемые аналоги имеют категории земель земли населенных пунктов и земли промышленности. Объект оценки - земли населенных пунктов, потенциал использования земельных участков - под индустриальную застройку. Исходя из анализа рынка, стоимость земельных участков сходного разрешенного использования, относящихся к землям населенных пунктов и землям промышленности, находятся в одном диапазоне. Поэтому корректировка по вышеуказанному элементу не требовалась.
Ссылки административного истца о проведении неверной корректировки по расположению относительно автомагистралей, отсутствие корректировки на наличие инженерных коммуникаций и железнодорожных путей несостоятельны.
В отчете оценщик привел достаточные объективные данные, обосновывающие как проведение корректировки, так необходимость в её проведении.
Каких-либо достоверных доказательств этой части администрацией г.п. Кандалакша не представлено.
Представленная в материалы дела рецензия индивидуального предпринимателя Т.М.Ю. на отчет об оценке, которая подтверждена оценщиком Т.М.Ю. в ходе судебного заседания, о наличии в отчете ошибок в части применения низких корректировок, что повлияло на рыночную стоимость объекта оценки, не может быть принята судом в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценка требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В данном случае пояснения оценщика Т.М.Ю. в судебном заседании, даны в порядке статьи 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являются субъективным мнением данного оценщика.
Поэтому суд, оценивая собранные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе пояснения специалиста Т.М.Ю., приходит к выводу о том, что оценщиком не допущено нарушений требований Закона об оценочной деятельности федеральных стандартов оценки
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета об оценке N Н-24864/17 от 20.09.2017 о рыночной стоимости земельных участков, выполненного ООО "Консалтинговая Группа Лаир" об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом в судебном заседании разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета Закону РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятых Комиссией решений, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных административным истцом требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административных исковых заявлений администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконными и отмене решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года NN 894, 895, 896, 897 об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами соответственно N, N, N, N отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка