Решение Иркутского областного суда от 19 мая 2016 года №3а-48/2016

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 19 мая 2016 года Дело N 3а-48/2016
 
Именем Российской Федерации
19 мая 2016 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Мархееве А.М.,
с участием: представителя ЗАО «БМУ ГЭМ» Деревянченко А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-48/2016 по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Братское монтажное управление «Гидроэлектромонтаж» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество «Братское монтажное управление «Гидроэлектромонтаж» обратилось в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), расположенным в г. Братске, равной его рыночной стоимости.
В обоснование требования административный истец указал, что ЗАО «БМУ ГЭМ» до 2012 года владело указанным земельным участком на праве аренды на основании договора аренды от 5 октября 2007 года, заключенного с администрацией г. Братска.
После окончания срока аренды административный истец при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет считать договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, ЗАО «БМУ ГЭМ» является лицом, имеющим исключительное право выкупа или аренды указанного участка, находящегося в муниципальной собственности, поскольку на нем размещены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества.
В соответствии с установленным законом порядком расчета платы за аренду объектов муниципальной собственности размер арендной платы, которую общество по настоящее время уплачивает арендодателю, рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости объекта.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) установлена Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп с учетом корректировки, внесенной Постановлением Правительства от 5 мая 2014 года № 239-пп, на 1 января 2012 года в сумме 39 032 709, 60 рубля, что подтверждается кадастровой справкой.
Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, ЗАО «БМУ ГЭМ» поручило определить его рыночную стоимость независимому оценщику, согласно отчету которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) определена на 1 января 2012 года в сумме 4130 000 рублей.
В рамках досудебного урегулирования спора заявление ЗАО «БМУ ГЭМ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 20 августа 2015 года отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям, установленным Федеральными стандартами оценки № 3 в части нарушения принципов существенности и однозначности.
Поскольку установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, административный истец считает свои права и законные интересы нарушенными.
Ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Закона об оценочной деятельности, допускающие возможность определения кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и исходя из его рыночной стоимости, ЗАО «БМУ ГЭМ» просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на 1 января 2012 года в сумме 4130 000 рублей.
В судебном заседании представитель ЗАО «БМУ ГЭМ» Д.., действующий на основании доверенности, уточнил требования по величине рыночной стоимости и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в сумме 5848866 рублей.
Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
В письменном отзыве представитель органа кадастрового учета просил рассмотреть дело по существу без его участия и в удовлетворении исковых требований к органу кадастрового учета отказать, как заявленных к ненадлежащему ответчику. Полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» стороной спорных правоотношений не является и не может выступать в качестве ответчика по делам, когда кадастровая стоимость рассчитана в соответствии с постановлением Правительства, характеристики участка не изменялись и акт определения кадастровой стоимости не составлялся.
Управление Росреестра по Иркутской области, надлежащим образом извещенное о судебном заседании, своего представителя в суд не направило.
В письменном отзыве представитель Управления по доверенности М.. просит рассмотреть дело без ее участия, подтверждает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) в сумме 39032709, 62 рубля, установленную на 1 января 2012 года, и указывает на то, что сведения о пересмотре кадастровой стоимости объекта подлежат внесению в ГКН на основании закона.
Представитель административного ответчика - Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела по существу без его участия.
В письменном отзыве на иск представитель Правительства П.., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении требований ЗАО «БМУ ГЭМ» отказать, ссылаясь на отсутствие допустимых доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка. Полагает, что представленные истцом Отчет об определении рыночной стоимости участка и экспертное заключение не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости, так как не отвечают требованиям закона: Отчет выполнен с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а при экспертной проверке Отчета проведена только нормативно-методическая экспертиза, а экспертиза на подтверждение стоимости не проводилась.
Администрация г. Братска надлежащим образом извещенная о судебном заседании, своего представителя в суд не направила, просила о рассмотрении дела по существу в его отсутствие. В письменных пояснениях к иску приведены данные о средней рыночной стоимости земельных участков, сложившейся на территории города Братска, на основании которых администрация считает рыночную стоимость земельного участка необоснованно заниженной и полагает необходимым назначить по делу судебную оценочную экспертизу.
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, своевременно и в надлежащей форме извещенных о судебном заседании.
Выслушав объяснения представителя административного истца ЗАО «БМУ ГЭМ» Д.., исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1 и 5 статьи 65 Кодекса).
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с абзацами 2 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленной судом, кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Из материалов дела следует, что ЗАО «БМУ ГЭМ» до 2012 года владеет земельным участком с кадастровым номером (данные изъяты) на праве аренды на основании договора от 5 октября 2007 года, заключенного с администрацией г. Братска.
После окончания срока аренды административный истец при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет считать договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно прилагаемому к договору расчету, арендная плата за пользование обществом участком рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, из представленных обществом суду правоустанавливающих документов следует, что ЗАО «БМУ ГЭМ» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, размещенные на указанном участке.
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствие с абз. 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Следовательно, ЗАО «БМУ ГЭМ», как лицо, имеющее исключительное право аренды земельного участка, вправе обратиться с заявлением об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) установлена Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп с учетом корректировки, внесенной Постановлением Правительства от 5 мая 2014 года № 239-пп, на 1 января 2012 года в сумме 39 032 709, 60 рубля, что подтверждается кадастровой справкой от 25 июня 2015 года.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного истцом Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, на что указано и в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, и в возражениях лиц, участвующих в деле, по ходатайству ЗАО «БМУ ГЭМ» судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.
В соответствии с заключением эксперта ФБУ Иркутской ЛСЭ Минюста России С. рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2012 года составляет 5848 866 рублей.
При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.
Так? в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.
Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 5 объектов-аналогов, находящихся в г. Братске и г. Ангарске. Экспертом использованы материалы периодических печатных изданий и интернет-сайтов о продаже недвижимости в Иркутской области.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 м_2 земельного участка, имеющимся правам, обременениям, категории земель, разрешенному использованию, дате предложения, местоположению, наличию инженерных коммуникаций, торгу.
Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на дату предложения о продаже, местоположение, площадь, а также корректировка на торг.
Представленный отчет соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено, лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов не приведено, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка не представлено.
Возражений против отчета по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступило.
С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает, что указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) является достоверной и приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной оценщиком по состоянию на 1 января 2012 года в размере 5 848 866 рублей.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, суд по материалам дела установил, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ЗАО «БМУ ГЭМ» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 29 июля 2015 года.
Содержащиеся в письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Иркутской области и территориального Управления Росреестра доводы о неправомерности привлечения учреждений к участию в деле являются несостоятельными в силу следующего.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются, как было указано выше, статьями 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Закона об оценочной деятельности и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 марта 2009 года № 409-р, приказами Росреестра от 11 марта 2010 года № П/93, от 26 декабря 2011 года № П/531 и пунктами 1, 12 Устава федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденного приказом Росреестра от 1 сентября 2011 года № П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов переданы полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, по включению в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесению в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Наряду с перечисленными полномочиями, названное учреждение в соответствии со статьей 24.13 Закона об оценочной деятельности и приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 января 2015 года № П/3 также наделено полномочиями по формированию и предоставлению перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
В данном случае речь идет о делегировании государством управленческой функции Кадастровой палате, при этом Росреестр сохраняет контрольные полномочия и не перестает являться органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.
Учитывая, что заявленные требования обоснованы несоответствием кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, участие в деле в качестве ответчика филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области и заинтересованного лица - территориального Управления Росреестра является следствием реализации предоставленных органам кадастрового учета полномочий.
Разрешая вопрос о возмещении ФБУ Иркутской ЛСЭ Минюста России затрат на производство судебной оценочной экспертизы, суд исходит из следующего.
Р
Поскольку главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
В силу положений статей 37, 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Соответствующие разъяснения даны в пунктах 7 и 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Как видно из материалов дела, право ЗАО «БМУ ГЭМ» на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной ни Правительством Иркутской области, ни органами кадастрового учета, не оспаривалось ни по основанию возникновения, ни по содержанию.
С учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд полагает необходимым взыскать судебные расходы по проведению судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка в сумме (данные изъяты) рублей согласно акту выполненных работ от 4 мая 2016 года по счету № 204 от 4 мая 2016 года с Закрытого акционерного общества «Братское монтажное управление «Гидроэлектромонтаж».
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Братское монтажное управление «Гидроэлектромонтаж» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), расположенного по адресу: < адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2012 года в размере 5848866 рублей.
Дата обращения ЗАО «Братское монтажное управление «Гидроэлектромонтаж» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области - 29 июля 2015 года.
Взыскать с ЗАО «Братское монтажное управление «Гидроэлектромонтаж» в пользу Федерального бюджетного учреждения Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расходы по проведению судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка в сумме (данные изъяты) рублей.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.Л. Каракич



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка