Решение Ростовского областного суда от 17 февраля 2020 года №3а-481/2019, 3а-38/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 февраля 2020 года Дело N 3а-38/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.,
при секретаре Даниловой С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Клинико-диагностический центр "Здоровье" города Ростова-на-Дону" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Муниципальное бюджетное учреждение здравоохранения "Клинико-диагностический центр "Здоровье" города Ростова-на-Дону" (далее - МБУЗ КДЦ "Здоровье" города Ростова-на-Дону") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 36 810 584,23 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 19 364 977 руб.
Также МБУЗ КДЦ "Здоровье" города Ростова-на-Дону" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 7 415 707,80 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 3 441 374 руб.
МБУЗ КДЦ "Здоровье" города Ростова-на-Дону" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 67 778 824,80 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 29 400 446 руб.
Определением Ростовского областного суда от 16 декабря 2019 года административные дела N 3а-481/2019, N 3а-482/2019, N 3а-483/2019 по административным исковым заявлениям МБУЗ КДЦ "Здоровье" города Ростова-на-Дону" объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Милованов В.А. уточнил исковые требования в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в суммах, определенных по итогам проведения судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Сорокина А.Ю. не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований административного истца.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" и Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Судом установлено, что МБУЗ КДЦ "Здоровье" города Ростова-на-Дону" на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1691 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания диагностического центра, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 381 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - учреждения здравоохранения, объекты связи, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3414 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации поликлинического отделения, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 36 810 584,23 руб. (участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), в сумме 7 415 707,80 руб. (участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), в сумме 67 778 824,80 руб. (участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
Учреждение, являясь плательщиком земельного налога, имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью, в связи с чем вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 23 августа 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёты об оценке от 1 июля 2019 года N 10733/06-2019, N 10730/06-2019, N 10729/06-2019, подготовленные оценщиком ФИО1, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2014 года земельных участков с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 19 364 977 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 3 441 374 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 29 400 446 руб.
Из материалов дела следует, что комиссия решениями от 24 сентября 2019 года N 11-28/2019-245, N 11-28/2019-248, N 11-28/2019-244 отклонила заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, указав, что оформление и содержание отчётов об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Суд, учитывая наличие ходатайства представителей административного истца о назначении оценочной экспертизы, наличие возражений представителя Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости земельных участков, содержащихся в отчетах об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводами оценщика о рыночной стоимости земельных участков, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр экспертиз" ФИО2
Согласно заключению эксперта ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр экспертиз" ФИО2 от 17 января 2020 года N 0832/Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 23 073 000 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 5 378 000 руб., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 46 583 000 руб.
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Оценка объектов экспертизы произведена с учётом их количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёты об оценке не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорных земельных участков. Доводы относительно недостоверности отчётов были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что они оспаривались обоснованно.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 23 августа 2019 года.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельных участков, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельных участков. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (37,3%, 27,4 %, 31,2%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчетов об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 51 128,10 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1691 кв. м, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания диагностического центра, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 23 073 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 381 кв. м, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - учреждения здравоохранения, объекты связи, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 5 378 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3414 кв. м, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации поликлинического отделения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 46 583 000 рублей.
Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать 23 августа 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Клинико-диагностический центр "Здоровье" города Ростова-на-Дону" в пользу ООО "Специализированная экспертная организация "Ростовский центр экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 51128,10 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Решение в окончательной форме принято 28 февраля 2020 года
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка