Решение Ярославского областного суда от 10 декабря 2020 года №3а-480/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 декабря 2020 года Дело N 3а-480/2020
10 декабря 2020 года
гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Квадр" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
ООО "Квадр" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, разрешенное использование: офисные центры, бизнес центр, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей, обязать филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование заявленных требований указано на то, что ООО "Квадр" является соарендатором земельного участка с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, превышающем его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца как плательщика арендных платежей.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Рязанов А.В. административные исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шагабутдинова А.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных требований в заявленном размере.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ "Агентство по АЗУТП" г. Ярославля, Климовицкий Л.М. (соарендатор), извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительной административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании договора N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения N к договору от ДД.ММ.ГГГГ N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Квадр" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с расчетом размера арендной платы, являющемуся приложением к договору N от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка (л.д. 59), арендная плата за пользование земельным участком исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей (Пункт 500270 Приложения N).
В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Административным истцом представлен отчет N 13899/20 оценки рыночной стоимости земельного участка от 27 июля 2020 года, подготовленный оценщиком ООО "Ярэксперт", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе, представил обзор коммерческой недвижимости (земельные участки под торгово-офисную застройку). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчетах также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подхода, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
В своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на то, что оценщиком необоснованно использован в качестве аналога земельный участок по адресу: <адрес>, поскольку стоимость 1 кв. м данного земельного участка значительно отличается от стоимости других аналогов.
Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, рынок охарактеризован как неактивный. Кроме того, в отчете приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. К указанным факторам стоимость земельного участка не относится.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 при оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В отчете приведено описание выбранных оценщиком методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Оценщиком проанализировано и использовано достаточное количество объектов-аналогов, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки.
В отчете изложены правила отбора аналогов, указаны основные критерии отбора аналогов: местоположение, вид разрешенного использования, категория земли и др.
Таким образом, данное замечание департамента имущественных и земельных участков Ярославской области является необоснованным.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 21.10.2020г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка