Дата принятия: 05 июля 2019г.
Номер документа: 3а-480/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июля 2019 года Дело N 3а-480/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Андреевой Н.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ПАО Сбербанк об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО Сбербанк, Банк) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания (Центральный офис Чернушинского ОСБ N **) общей площадью 1929,3 кв.м, количество этажей: 6, в том числе подземных: 1, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 27563000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания, которое включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости спорного здания на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 N 269-п "О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края", вступившего в силу 15.06.2019, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) направило в суд письменные возражения, в которых указал на наличие недостатков в отчете об оценке.
Привлеченные к участию в деле в качестве административного соответчика Управление Росреестра по Пермскому краю, заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены, представили в суд письменный отзыв.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ПАО Сбербанк является собственником нежилого здания (Центральный офис Чернушинского ОСБ N **) общей площадью 1929,3 кв.м, количество этажей: 6, в том числе подземных: 1, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости и выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень (за N 12 таблица 1) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему объекта.
Кадастровая стоимость здания составила 63890502, 95 рубля и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Банком представлен отчет об оценке от 11.04.2019 N **, составленный оценщиком Союза "***" М. Как следует из отчета, рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 составила 27563000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, проанализировал рынок купли-продажи и аренды объектов торгово-офисной недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, а также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов. Наиболее вероятный диапазон стоимости объекта оценки, расположенного в г. Чернушке, без учета стоимости земельного участка (с учетом НДС) и без учета скидки на торг определен оценщиком 12184 - 19756 руб./кв.м (раздел 4.8 отчета об оценке). Наиболее вероятное значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в 23% оценщиком определено в соответствии с отчетом об оценке N ** от 03.09.2013 "Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края для целей государственной кадастровой оценки", подтверждено и представленными в суд письменными возражениями Министерства.
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объекта оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО "Аналитический центр "***" без учета удаленности расположения объекта, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
При определении стоимости объекта недвижимости оценщиком использован затратный подход методом сравнительной единицы, при этом отказ от сравнительного и доходного подходов в отчете полностью обоснован (раздел 6.1 отчета об оценке).
В разделе 6.2 отчета при определении рыночной стоимости здания оценщиком приведено обоснование выбора сравнительной единицы при применении справочника ООО "Ко-Инвест", 2016 г., - 03.03.000.0008, как наиболее сопоставимой по своим характеристикам с оцениваемым объектом, указан класс конструктивной системы и класс качества (стр. 48 отчета об оценке).
В отчете приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли, без учета стоимости земельного участка. При расчете использовались поправки, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.
Ссылка Министерства на то, что оценщиком неверно подобрана сравнительная единица, судом отклоняется. Как следует из описания класса конструктивной системы объекта оценки, здание наиболее соответствует по классификатору Ко-Инвест классу конструктивной системы КС-1. Приняв во внимание строительный объем и этажность объекта оценки, оценщик произвел выбор сравнительной единицы. Оснований полагать, что произведенные расчеты стоимости строительства объекта оценки с учетом выбранной сравнительной единицы привели к неверному итоговому результату, судом не установлено. Административным ответчиком не указана конкретная сравнительная единица, которую, по его мнению, следовало учитывать в расчетах, а также не представлено доказательств того, что применение иной сравнительной единицы повлияло бы на итоговый результат рыночной стоимости объекта.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено. Суд принимает во внимание, что итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки находится в пределах диапазона цен предложений аналогичных оцениваемому зданию.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости. В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении и проведении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иных отчетов не представлено. Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером **, в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 03.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ПАО Сбербанк удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (Центральный офис Чернушинского ОСБ N **) общей площадью 1929,3 кв.м, количество этажей: 6, в том числе подземных: 1, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 27563000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 3 июня 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 8 июля 2019 года.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
