Решение Пермского краевого суда от 25 февраля 2020 года №3а-479/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-479/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ГалоПолимер Пермь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ГалоПолимер Пермь" (далее - ООО "ГалоПолимер Пермь", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении по состоянию на 01.01.2018 кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:
- здания (нежилое здание, здание столовой, корп. 16), с кадастровым номером **125, общей площадью 1404,5 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 30 631 370 рублей;
- здания (нежилое здание, здание столовой), с кадастровым номером **132, общей площадью 1361,2 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 21 517 222 рублей;
- здания (нежилое здание, здание административно-бытового корпуса N 241), с кадастровым номером **154, общей площадью 4419,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 51 213 597 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником указанных выше зданий. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении спорных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку здания включены в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу включения их на основании Постановлений Правительства Пермского края в перечень таких зданий, строений, сооружений на 2019 и 2020 годы. Кадастровая стоимость зданий существенно больше рыночной стоимости спорных объектов на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчетов об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость зданий нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
В ходе рассмотрения дела по существу истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **154 равной его рыночной стоимости в размере 60 599 803 рубля. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представляет новый отчет об оценке.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении и уточнениях к иску.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в судебном заседании участия не принимал, согласно представленным заявлениям против установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере, предложенном истцом, с учетом уточненного иска, не возражал.
Заинтересованное лицо ФГБУ "ФКП Росреестра" филиал по Пермскому краю о времени и месте слушания дела было извещено надлежащим образом, в суд представителя не направило.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ГалоПолимер Пермь" является собственником объектов капитального строительства: здания (нежилое здание, здание столовой, ****), с кадастровым номером **125, общей площадью 1404,5 кв.м; здания (нежилое здание, здание столовой), с кадастровым номером **132, общей площадью 1361,2 кв.м; здания (нежилое здание, здание административно-бытового корпуса **), с кадастровым номером **154, общей площадью 4419,7 кв.м, расположенных по адресу: ****, в подтверждение чего в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень за N 1316, N 4129, N 4663 включены соответственно здание с кадастровым номером **125, здание с кадастровым номером **132 и здание с кадастровым номером **154.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку здания, принадлежащие административному истцу включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра.
Кадастровая стоимость спорного здания с кадастровым номером **125 составила 36 488 348,20 рублей; здания с кадастровым номером **132 - 39 447 154,03 рубля, здания с кадастровым номером **154 - 104 311 283,21 рубль и была определена во всех случаях по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении зданий кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлены отчеты об оценке от 22.11.2019 N 393.1/О-19, от 22.11.2019 N 393.2/О-19, от 21.02.2020 N 393.3.И/О-19, выполненные оценщиком ООО "Р-Консалтинг". Согласно отчету от 22.11.2019 N 393.1/О-19 рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером **125 по состоянию на 01.01.2018 составила 30 631 370 рублей; отчетом об оценке от 22.11.2019 N 393.2/О-19 в отношении спорного здания с кадастровым номером **132 рыночная стоимость определена в размере 21 517222 рубля по состоянию на 01.01.2018; а в отношении спорного здания с кадастровым номером **154 по состоянию на 01.01.2018 отчетом об оценке от 21.02.2020 N 393.3.И/О-19 рыночная стоимость определена в размере 60 599 803 рубля.
Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик Б., выполнившая отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков "РАО", включена в реестр оценщиков 03.04.2018, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом специалиста **, выданный ФГБОУВПО "ПГНИУ" от 04.07.2014, по специальности "Финансы и кредит", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.08.2018 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 28.08.2019 по 27.08.2020.
В отчетах присутствует описание объектов оценки, которые были осмотрены оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость.
Как следует из отчетов, исходя из назначения и фактического использования объектов оценки, здания с кадастровыми номерами **125, **132 отнесены оценщиком к сегменту рынка - коммерческая недвижимость, расположенная в г. Перми, а здание с кадастровым номером **154 - к сегменту рынка купли-продажи офисной недвижимости, расположенной в г. Перми.
При составлении отчетов оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта капитального строительства, объемно-планировочные характеристики объекта капитального строительства (площадь, строительный объем), местоположение (регион строительства) объекта капитального строительства), наличие и состав коммуникаций, накопленный износ, другие.
Оценщиком в каждом случае была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Проводя анализ данных о ценах предложений земельных участков, который представлен в каждом из трех отчетов, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки под промышленное назначение, расположенные в г. Перми, составил от 590 руб./кв.м до 2 664,58 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов оценки (3 зона престижности производственно-складской недвижимости г. Перми из 3), площадь участка, физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 522,15 руб./кв.м. до 2 664,58 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 11,5 %.
При этом, из содержания отчетов об оценке N 393.1/О-19, N 393.2/О-19, N 393.3.И/О-19 следует, что оценщик произвел анализ того сегмента рынка, к которому относятся соответствующие объекты оценки на территории г. Перми в период 4 квартал 2017 года; оценщиком приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой и офисной недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в г. Перми. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Во всех отчетах оценщик указал, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные во 2-4 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми, составил от 9 902,77 руб./кв.м до 58 275,06 руб./кв.м. Вместе с тем, с учетом индивидуальных характеристик объектов оценки в отчете N 393.1/О-19 указано, что стоимость здания с кадастровым номером **125 может находиться в диапазоне от 8 734,24 руб./кв.м. до 25 954,54 руб./кв.м, выше среднего значения - 14 906,04 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок); в отчете N 393.2/О-19 указано, что стоимость здания с кадастровым номером **125 может находиться в диапазоне от 8 645,12 руб./кв.м. до 24 689,69 руб./кв.м, на уровне среднего значения - 14 753,94 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок); из отчета N 393.3.И/О-19 следует, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 8 823,37 руб./кв.м. до 26 219,38 руб./кв.м., ниже среднего значения 15 058,14 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).
При определении стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами **132, **154 оценщиком использован только сравнительный подход, а при оценке объекта с кадастровым номером **125 оценщиком использованы сравнительный и затратный подходы, при этом в отчетах оценщиком приведены обоснования невозможности использования соответственно доходного и затратного подходов и доходного подхода.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости каждого единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для зданий и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгово-офисного назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
При определении рыночной стоимости спорного объекта с кадастровым номером **125 затратным подходом, в рамках которого оценщик использовал метод сравнительной единицы, оценщик использовал данные сборника Ко-Инвест, при этом отказ от использования сборника УПВС в отчете обоснован.
В качестве аналога принят объект из сборника Ко-Инвест "Общественные здания" 2016 года, шифр О3.05.000.0063, имеющий характеристики: класс конструктивной системы КС-1, класс качества Econom, количество этажей 2, объем 15000 куб.м..
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.
Какие-либо замечания административного ответчика на представленные административным истцом отчеты в материалы дела не представлены, более того, как следует из письменного заявления Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, возражений против установления кадастровой стоимости зданий равной рыночной стоимости, указанной в представленных и проанализированных судом отчетах, ответчик не имеет.
Таким образом, суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки, а выполненные в отчетах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, равным образом, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административным ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
В отчетах отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорных объектов превышает итоговую величину их рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчетов.
При таком положении, суд полагает, что отчеты являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчетов у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости зданий в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 20.01.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ГалоПолимер Пермь" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание столовой, корп. 16), с кадастровым номером **125, общей площадью 1404,5 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 30 631 370 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание столовой), с кадастровым номером **132, общей площадью 1361,2 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 21 517 222 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание административно-бытового корпуса N 241), с кадастровым номером **154, общей площадью 4419,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 60 599 803 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 января 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 28.02.2020.
Судья - подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка