Дата принятия: 29 июля 2016г.
Номер документа: 3а-479/2016
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 29 июля 2016 года Дело N 3а-479/2016
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Шалагиной О.В.
при секретаре Шарафиеве П.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 29 июля 2016 года административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «ОРЛАН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «ОРЛАН» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является собственником отдельно стоящего нежилого здания, площадью 929, 6 кв.м., инв.№11794/2, лит. Б, расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул.Дорстроевская, 6а. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0502002:112, площадью 8212 кв.м., находящемся по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул.Дорстроевская, 6А.
Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 12407757, 16 руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Новолит» № Н-12/16 от 02.02.2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01.08.2014г. составляет 2490000 рублей.
Общество пользуется земельным участком без оформления прав, поскольку Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Новокузнецка отказано в предоставлении земельного участка в аренду в связи с тем, что на нем расположено еще одно здание, самовольно выстроенное ООО «Сфера», в отношении которого Арбитражным судом Кемеровской области 05.02.2014 года вынесено решение о сносе. Деятельность ООО «Сфера» была прекращена с 18.01.2016 года в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.2 Федерального закона №129-ФЗ от 08 августа 2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Поскольку стоимость неосновательного обогащения, взимаемая за пользование земельным участком без оформления прав, определяется в размере арендной платы, базой для исчисления которой является кадастровая стоимость земельного участка, то завышенная кадастровая стоимость нарушает права ООО «ОРЛАН».
Просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.08.2014г. в размере 2490000 рублей.
В судебном заседании представитель ООО «ОРЛАН» Негодова Н.М., действующая на основании доверенности от 01.07.2016 года, заявленные требования поддержала.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованное лицо администрация г.Новокузнецка своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и администрация г. Новокузнецка письменных возражений по иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Согласно ч.2 ст.246 КАС РФ к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, ООО «ОРЛАН» на основании договора купли-продажи от 11.02.2014 года является собственником объекта недвижимого имущества - отдельно стоящего нежилого здания, площадью 929, 6 кв.м., инв. №11794/2, лит. Б, находящегося по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Дорстроевская, 6А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 26.02.2014г. (л.д.10).
Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0502002:112, площадью 8212 кв.м., по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Дорстроевская, 6А.
Из кадастрового паспорта от 19 мая 2016 года видно, что данный земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет 22 августа 2012 года, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под коммунально-складские объекты (л.д.17-18).
Согласно кадастровой справке от 20 мая 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, составляет 12407757, 16 руб., эта же стоимость указана по состоянию на 20 мая 2016 года (л.д.19).
Права ООО «Орлан» на земельный участок не оформлены, Общество является фактическим пользователем земельного участка, обязанным осуществлять оплату за пользование. При этом решением арбитражного суда Кемеровской области от 14 декабря 2015 года с ООО «Орлан» в пользу администрации г.Новокузнецка взыскано неосновательное обогащение за пользование указанным земельным участком за период с 26.02.2014г. по 31.10.2015г., размер которого рассчитан в размере арендной платы, базой для исчисления которой является кадастровая стоимость земельного участка, в соответствии с п.2.5 Порядка определения размера порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденным Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 года № 47.
При таких данных, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как фактического пользователя земельного участка, обязанного производить оплату за пользование земельным участком, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Установленный ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц досудебный порядок урегулирования данного спора соблюден, поскольку ООО «ОРЛАН» с целью досудебного урегулирования спора 21 марта 2016 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но решением Комиссии от 30 марта 2016 года в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости было отказано.
В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 29 июня 2016 года.
Из представленного административным истцом отчета № Н-12/16 от 02.02.2016г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Новолит» ФИО, следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 42:30:0502002:112, общей площадью 8212 кв.м., по состоянию на 01 августа 2014 года составляет 2490000 руб. (л.д.22-66).
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года.
Административными ответчиками и заинтересованным лицом, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка.
При этом в отношении данного отчета представлено положительное экспертное заключение № 26-1/2016/Новокузнецк от 03.03.2016г., подготовленное экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик ФИО, составивший отчет, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № Н-12/16 от 02.02.2016г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, а проведенная экспертиза отчета подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете (л.д.67-89).
Отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, как и положительное экспертное заключение, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки и выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведен анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверена правильность применения оценщиком методов и подходов оценки и дано заключение о том, что расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Отчет оценщика и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 2490000 рублей, и положительному экспертному заключению, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца как пользователя земельного участка производить оплату за пользование участком в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования ООО «ОРЛАН» подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-179 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Общества с ограниченной ответственностью «ОРЛАН» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0502002:112, общей площадью 8212 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские объекты, расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул.Дорстроевская, 6А, в размере его рыночной стоимости 2490000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года, на период с 01 января 2016 года и до проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «ОРЛАН» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 21 марта 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: (подпись)
Решение в окончательной форме принято 02 августа 2016 года.
Согласовано. Судья _______________ О.В. Шалагина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
