Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 3а-477/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N 3а-477/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Волчкове К.С.
с участием представителя административного истца Буяновой Т.В., представителя ГБУ "Госкадастроценка" и комитета по управлению имуществом Саратовской области Алхимова Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сигнал-Недвижимость" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Сигнал-Недвижимость" обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности", равной их рыночной стоимости в следующем размере:
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1341 кв.м - 470 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 11747 кв.м - 3 877 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4122 кв.м - 1 446 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4322 кв.м - 1 516 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3775 кв.м - 1 324 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1889 кв.м - 663 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, в соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельных участков определена для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 762 935,13 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 6 683 220,71 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> 345 129,46 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 2458 915,46 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- 2 147 710,75 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> -
1 074 708,77 руб.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца вынужденного уплачивать налоговые платежи в необоснованно завышенном размере.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить административные исковые требования, представитель государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки" не возражал против удовлетворения требований.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей, допросив свидетеля, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В соответствие с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
ООО "Сигнал-Недвижимость" на праве собственности принадлежат земельные участки расположенные по адресу: Саратовская <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности" с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1341 кв.м; с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 11747 кв.м; с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4122 кв.м; с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4322 кв.м; с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3775 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1889 кв.м;
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" с 09 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки, которые составили для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 762 935,13 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 6 683 220,71 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> 345 129,46 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 2458 915,46 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>- 2 147 710,75 руб.; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> -1 074 708,77 руб.;
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке от 13 января 2020 года, составленный ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности" по состоянию на 01 января 2018 года определена в следующем размере:
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1341 кв.м - 470 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 11747 кв.м - 3 877 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4122 кв.м - 1 446 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4322 кв.м - 1 516 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3775 кв.м - 1 324 000 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1889 кв.м - 663 000 руб.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительными и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 31 декабря 2008 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15 марта 2018 года N 54. Ответственность ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>".
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: назначение, местоположение, имущественные права, условия финансирования, наличие коммуникации, площадь.
Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в городе Энгельсе на улице Промышленной и на проспекте Химиков.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (объекты для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применены корректировки на передаваемые права, на цену предложения, на дату предложения, на наличие коммуникаций, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.). Последовательность введения корректировок обоснована оценщиком. Отказ от других корректировок оценщик мотивированно обосновал. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Сигнал-Недвижимость" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1341 кв.м с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 470 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 11747 кв.м с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 3 877 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4122 кв.м с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 446 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4322 кв.м с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 516 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3775 кв.м с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 324 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1889 кв.м с видом разрешенного использования: "для производственно-хозяйственной деятельности", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 663 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 23 апреля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
