Решение Кемеровского областного суда от 16 октября 2017 года №3а-477/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 16 октября 2017 года Дело N 3а-477/2017
 
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Хайминой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
«16» октября 2017 года
дело по административному исковому заявлению Королева С. В., Яковлева А. Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Королев С.В., Яковлев А.Е. обратились в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что они являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 812 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации гаража, расположенного по адресу: < адрес>
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 11 октября 2014 года и составляет 3 891 329, 96 руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ИП ФИО1 № 625ФЛ/16 от 11 октября 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 11 октября 2014 года, составляет 521 500 рублей.
В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административные истцы Королев С.В., Яковлев А.Е. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованные лица Администрация г. Прокопьевска, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска направил в суд ходатайство, в котором указал, что просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 769 000 руб. в соответствии с результатами судебной экспертизы, которая наиболее приближенно отражает фактическую стоимость земельного участка, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Администрация г.Прокопьевска возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный Реестр недвижимости в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу положений частей 1 и 5 ст.17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. При этом в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Как следует из материалов дела, Королев С.В. и Яковлев А.Е. на основании договора аренды земельного участка № 6318 от 27 марта 2017 г., заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска, являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 812 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации гаража, расположенного по адресу: < адрес> (т.1 л.д. 16-18).
Расчет размера арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административных истцов как арендаторов земельного участка, они вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 июля 2017 года видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25 июля 2014 года (т.1 л.д.159).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 26 февраля 2016 года, утвержденная по состоянию на 11 октября 2014 года актом определения кадастровой стоимости от 26 февраля 2016г. № б/н, составляет 3 891 329, 96 руб. (т.1 л.д.158).
В суд с настоящим заявлением административные истцы обратились 18 июля 2017 года (л.д.95).
Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области от 26 февраля 2016 года № б/н (т.1 л.д.153) в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с пунктом 2.4 Методический указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, на основании удельных показателей, утвержденных Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 по состоянию на дату внесения сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка в государственный кадастр недвижимости, то есть по состоянию на 11 октября 2014 года, что и отражено в кадастровой справке, и на эту же дату должна быть определена его рыночная стоимость.
Из представленного административным истцом отчета № 625ФЛ/16 от 11 октября 2016 г., составленного оценщиком ИП ФИО1 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 11 октября 2014 года, составляет 521 500 рублей (т.1 л.д. 25-62). На отчет представлено положительное экспертное заключение № 1177/16-st от 2 декабря 2016 года (т.1 л.д.63-73).
Определением Кемеровского областного суда от 24 августа 2017 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 11 октября 2014 года.
Согласно заключению судебной экспертизы № 109/17 от 26 сентября 2017 года (т.2 л.д. 19-76), составленному экспертом ФИО2 (ООО «Оценочное бюро «Актив»), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11 октября 2014 года составляет 769 000 руб.
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подхода обоснован. Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. Приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Лицами, участвующими в деле, возражений относительно выводов судебной экспертизы не представлено.
Представленный административным истцом отчет № 625ФЛ/16 от 11 октября 2016 г. об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, составленный оценщиком ИП ФИО1, не принимается судом в качестве достоверного доказательства, поскольку при определении стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом использована информация о сделке с объектом-аналогом № 2 с кадастровым номером №, состоявшейся 21 июля 2014 г., и сделке с объектом-аналогом № 4 с кадастровым номером №, состоявшейся 21 июля 2014 г., стороны которых не указаны. Из выписок из ЕГРН о переходе прав на данные земельные участки (т.1 л.д.181-182) усматривается, что собственниками земельных участков являются физические лица с 21 июля 2014 г., предыдущие собственники земельных участков не указаны, то есть сделки совершены в порядке приватизации земельных участков, что не исключает выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельных участков (ст.36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), в связи с чем по своему характеру данные сделки не могут являться рыночными.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административных истцов оплачивать арендную плату в экономически обоснованном размере, в связи с чем они вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 769 000 рублей на основании заключения судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Королева С. В., Яковлева А. Е. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 812 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации гаража, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 769 000 рублей, определенной по состоянию на 11 октября 2014 года, на период с 01 января 2017 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Королева С.В., Яковлева А.Е. в суд с настоящим административным исковым заявлением - 18 июля 2017 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 20 октября 2017 года.
Председательствующий: Зиновьева К.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка