Решение Пермского краевого суда от 25 февраля 2020 года №3а-476/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-476/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Карнавал" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Карнавал" (далее - ООО "Карнавал", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении по состоянию на 01.01.2018 кадастровой стоимости здания (нежилое здание, Гастроном), с кадастровым номером **, общей площадью 2976,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 63748747 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что Общество является сособственником указанного выше здания. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении спорного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку здание включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу Постановлений Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п и от 28.11.2019 N 874-п. Кадастровая стоимость здания существенно больше рыночной стоимости спорного объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке независимого оценщика. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в судебное заседание не явился направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. От Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края поступил также отзыв на иск, согласно которому Министерство не возражает против удовлетворения заявленных административным истцом требований.
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю), К1., ООО "Карусель", П. о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены, ходатайств об отложении слушания по делу не поступало.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Карнавал" является сособственником объекта капитального строительства: здания (нежилое здание, Гастроном) с кадастровым номером **, общей площадью 2976,3 кв.м, адрес объекта: ****, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости. Истцу принадлежит 425/1000 долей в праве собственности на спорный объект, иными сособственниками здания являются К1. - 50/1000 долей в праве, ООО "Карусель" - 425/1000 долей в праве, П. - 100/1000 долей в праве. Указанные лица привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК. В названный Перечень (за N 4598) включено спорное здание с кадастровым номером **. Данное здание также включено в Перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 28.11.2019 N 874-п "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" за N 2174.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра.
Кадастровая стоимость спорного здания была определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 116 291 481,75 рублей.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 27.12.2019 N 409/О-19, выполненный независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем К2. Согласно отчету рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2018 составила 63 748 747 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик К2., выполнившая отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", включена в реестр оценщиков 15 ноября 2012 года, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выдан ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" ** от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия". Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2020.
В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.
Как следует из отчета, исходя из назначения и фактического использования объекта оценки, здание с кадастровым номером ** отнесено оценщиком к сегменту рынка - торговая недвижимость, расположенная в г. Перми.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, в отчете приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости на территории г. Перми из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений на здания коммерческого назначения, расположенные в г. Перми, в 1-3 зоне престижности, который составил от 18000 руб./кв.м. до 76537,71 руб./кв.м., средняя цена составила 43039,38 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (очень большая), физические характеристики (состояние удовлетворительное), расположение на удалении от красной линии крупных автодорог, оценщик делает вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 11178 руб./кв.м. до 47529,92 руб./кв.м., ниже среднего значения 26727,46 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).
При составлении отчета оценщик определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения, плотность застройки.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Проводя анализ данных о ценах предложений земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Перми, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Перми, составляет от 2509,70 руб./кв.м. до 8839,78 руб./кв.м, средняя цена составляет 6126,28 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (5147 кв.м., средняя), физические характеристик (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находится в диапазоне от 2904,05 руб./кв.м. до 10228,77 руб./кв.м., на уровне среднего значения 6379,98 руб./кв., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3%.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком использован сравнительный подход, при этом в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования соответственно доходного и затратного подходов.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 7 объектов-аналогов для здания и 5 объектов-аналогов для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового назначения.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Какие-либо замечания административного ответчика на представленный административным истцом отчет в материалы дела не представлены, более того, как указывалось выше и следует из письменного заявления Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, возражений против установления кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости, указанной в представленном и проанализированном судом отчете, ответчик не имеет.
Таким образом, суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик ИП К2. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки, а выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, равным образом, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административным ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 20.01.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Карнавал" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, гастроном) с кадастровым номером **, общей площадью 2976,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 63748747 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 января 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 28.02.2020.
Судья - подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка