Решение Пермского краевого суда от 10 июля 2019 года №3а-476/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 июля 2019 года Дело N 3а-476/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Ликановой Н.И., представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Агафоновой Т.А., представителя административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - Спицыной А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества "Сбербанк России" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47 переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **, находящегося в здании по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Подлесная, д.3б, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что Общество является собственником указанного помещения, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018, в размере 26401960,24 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного помещения на эту же дату определена как 18470000 рублей. Завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, возражения представителя Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края Пермского края полагает необоснованными.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края Пермского края в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, тогда как в отношении отчета представленного истцом имеются замечания.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск, полагает, что требования необоснованно заявлены в отношении Управления, являющегося по данному спору ненадлежащим ответчиком.
Заинтересованные лица - администрация города Перми, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представителей в суд не направили, о рассмотрении иска уведомлены надлежащим образом.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ПАО "Сбербанк" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, находящегося в здании по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Подлесная, д.3б (кадастровый номер **), что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 6-9).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (N 1749) включено здание с кадастровым номером 59:01:4410247:164, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Подлесная, д.3б. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 26401960,24 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 5). В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной надлежащими административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28). При указанных обстоятельствах, доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о том, что Управление не является надлежащим ответчиком по заявленному иску, обоснованы.
Административный истец, оспаривая результат определения кадастровой стоимости, просит установить ее в размере рыночной стоимости, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных требований Обществом представлен отчет об оценке от 11.04.2019 N 230-04/19, составленный оценщиком Союз "Пермская торгово-промышленная палата - М. Выполнивший отчет оценщик обладает необходимой квалификацией, включен в реестр членов Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, свидетельство N161 от 04.05.2007 года, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что указанный отчет может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости, соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми, в том числе, проанализировал рынок объектов капитального строительства (нежилых помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что наиболее вероятно стоимость объекта оценки будет находиться в диапазоне от 11803 до 65800 руб./кв.м., определилосновные ценообразующие факторы, к которым отнес - передаваемые имущественные права, скидка на торг, местоположение объекта, масштаб площади, физические характеристики (возраст, архитектура, форма, наличие/отсутствие отдельного входа, подъездных путей, стоянок и др.), капитальность здания.
При проведении оценки для при определения рыночной стоимости единого объекта, стоимости земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход, отказ от использования затратного и доходного подхода в отношении объекта оценки обоснован. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта оценки и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также характеристикам. По результатам выборки оценщиком определены 4 объекта-аналога для встроенного нежилого помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. Вся информация о принятых оценщиком для расчета объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Выбор предложений о продаже встроенных помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов.
При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (встроенных помещений и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. Доводы административного ответчика о необоснованном отказе оценщика от осуществления корректировки на физическое состояние в отношении одного из объектов аналогов (объект N 1), проверены судом и не принимаются в качестве основания для отказа в принятии Отчета как достоверного доказательства определения рыночной стоимости объекта оценки. Как следует из материалов дела, объект оценки и объекты аналоги являются встроенными помещениями в зданиях, имеющих физический износ, согласно расчету, выполненному административным ответчиком, и не оспариваемым истцом, физический износ здания в котором расположен объект оценки с учетом года постройки - 7 %, здания в котором расположен объект-аналог N 1 - 25 %. Вместе с тем, степень физического износа (по году постройки) не влияющая на функциональные качества, сама по себе не относится к ценообразующим факторам, согласно методическим рекомендациям данным в Справочнике оценщика недвижимости, 2017 под редакцией Лейфера Л.А. изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, на что указано как в Отчете об оценке при описании ценообразующих факторов, так и в пояснениях представителя административного истца.
С учетом изложенного, проведенных оценщиком расчетов по корректировке, стоимость объектов аналогов достаточно полно отражает среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (офисных помещений и земельного участка). Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной.
Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен оценщиков в отношении единого объекта недвижимости 19684010 рублей (30029 руб./кв.м.), после исключения стоимости земельного участка 1214382 рубля, рыночная стоимость помещения определена как 18469328, округленно 18470000 рублей.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 03 июня 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Публичного акционерного общества "Сбербанк России" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Подлесная, д.3б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 18470 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 03 июня 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 11 июля 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка