Решение Брянского областного суда от 22 мая 2019 года №3а-476/2019

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 мая 2019 года Дело N 3а-476/2019
Брянский областной суд в составе:
председательствующего судьи Парамоновой Т.И.,
при секретаре Зиновкине Е.О.,
с участием представителя административного истца Шураева Ю.В. - Понкрашовой Т.Н., представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Шураева Юрия Васильевича к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Шураев Ю.В. обратился в суд с указанным административным иском, в обоснование требований указал, что он является собственником следующих объектов недвижимости:
- административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N25.
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 26 ноября 2015 года N 1853 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа "город Брянск" по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 813 548 рублей.
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 года N 1890 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области" по состоянию на 01 января 2015 года, кадастровая стоимость объекта недвижимости административного здания составляет 9 935 284 рубля 42 копейки.
Данные об установление кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.
Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца, как налогоплательщика, Шураев Ю.В. просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно отчетам N 203/12-2018, N 202/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненным ООО "ОЦЕНКА и ЭКСПЕРТИЗА", по состоянию на 01 января 2015 года:
- административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N - 2 417 000 рублей;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N - 717 000 рублей.
В письменном отзыве на административное исковое заявление содержится заявление заместителя директора Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области" Ивановой С.С. о рассмотрении дела без участия представителя заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области.
Определением Брянского областного суда от 22 мая 2019 года ходатайство удовлетворено, определено рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области.
В судебном заседании представитель административного истца Шураева Ю.В. - Понкрашова Т.Н. исковые требования поддержала в полном объеме, полагала, что экспертное заключение ООО "РосЭкспертЪ" N133-19 от 29 апреля 2019 года имеет существенные недостатки.
Суду пояснила, что экспертом осмотр объекта капитального строительства не осуществлялся, не применен для оценки недвижимости затратный подход, при активном рынке в сегменте объекта оценки необоснованно отказался от проведения оценки сравнительным подходом, приводит обоснование определения ставки капитализации по методике, источник которой не указан, в качестве образцов для исследования использует объекты, расположенные в центре Фокинского района г. Брянска, тогда как объект оценки расположен за пределами деловой активности города, на его окраине, в промышленной зоне.
Кроме того эксперт при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости должен был вычесть из стоимости единого объекта недвижимости рыночную стоимость земельного участка, расположенного под зданием, а также уменьшить рыночную стоимость оцениваемого объекта на содержащуюся в ней сумму НДС.
При определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт использовал в качестве аналогов два объекта, которые по своему местоположению не являются аналогами объекту оценки. Эксперт проводит корректировку земельного участка на дату предложения по площадям квартир на рынке жилья, однако жилые квартиры не являются аналогами земельного участка.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е. просила отказать в удовлетворения требований в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: административного здания, общей площадью 335,2 кв.м., с кадастровым номером N, и земельного участка, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с отчетами N 203/12-2018, N 202/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненными ООО "ОЦЕНКА и ЭКСПЕРТИЗА". Полагала необходимым установить кадастровую стоимость в соответствии с заключением эксперта ООО "РосЭкспертЪ" N 133-19 от 29 апреля 2019 года, ссылаясь на то, что представленные отчеты N 202/12-2018 и N 203/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненные ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", не отражают реальной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, выполнены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, опровергнуты экспертными заключениями.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО "РосЭкспертЪ" Прохоров И.Н. подтвердит данное им экспертное заключение. Суду пояснил, что рыночная стоимость спорного здания была рассчитана с применением доходного подхода методом прямой капитализации, а земельного участка с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом в стоимость объектов оценки НДС не включался. Стоимость земельного участка под зданием не учитывалась, поскольку при расчете в рамках доходного подхода в качестве образцов для исследования он использовал помещения, которые являются встроенными в объекты недвижимости.
Административный истец Шураев Ю.В., представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, заинтересованного лица Брянской городской администрации о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия - не представили, об отложении слушания по делу - не ходатайствовали.
В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Богушевская Н.С. в решении вопроса по существу заявленных требований полагалась на усмотрение суда.
С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя административного истца -Понкрашовой Т.Н., представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е., допросив эксперта Прохорова И.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Шураев Ю.В. является собственником:
- административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N (т. N).
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 26 ноября 2015 года N 1853 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа "город Брянск" по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 813 548 рублей.
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 года N 1890 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области" по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости административного здания составляет 9 935 284 рубля 42 копейки.
Данные об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.
Согласно выписок N 32/ИСХ/18-392756 от 12 декабря 2018 года, N 32/ИСХ/18-393494 от 13 декабря 2018 года из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, по состоянию на 12 декабря 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 813 548 рублей, административного здания - 9 935 284 рубля 42 копейки.
Дата утверждения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости 26 и 27 декабря 2015 года соответственно, дата определения кадастровой стоимости 01 января 2015 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН - 29 и 28 декабря 2015 года соответственно (т.N).
В соответствии с отчетом N 202/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненным ООО "ОЦЕНКА и ЭКСПЕРТИЗА", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составляет 717 000 рублей.
В соответствии с отчетом N 203/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненным ООО "ОЦЕНКА и ЭКСПЕРТИЗА", рыночная стоимость нежилого административного здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 417 000 рублей.
Согласно ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями).
Согласно положениям ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
В силу положений ст. 388, ч. 1 ст. 389, ст. 400, ч. 1 ст. 401 Налогового кодекса РФ физические лица, обладающие земельными участками, гаражами, зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на землю и на имущество физических лиц.
По общему правилу, предусмотренному ч.1 ст. 390, ч. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, затронуты результатами определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.
Исходя из вышеизложенного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты N 202/12-2018 и N203/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненный ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", согласно которым по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости: административного здания, общей площадью 335,2 кв.м., с кадастровым номером 32:28:0041509:79, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2 417 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 717 000 рублей.
Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Семилёнковой Е.В. определением Брянского областного суда от 05 марта 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "РосЭкспертЪ".
Согласно выводам экспертного заключения ООО "РосЭкспертъ" N 133-19 от 29 апреля 2019 года:
1) отчет N203/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненный ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", не соответствует: пунктам 8, 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, пункту 5, подпункту "и" пункта 8, пункту 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299, подпункту "д" пункта 11, подпунктам "б", "е" пункта 22, подпункту "д" пункта 23, подпунктам "в", "е", "ж" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N611. Стандарты и правила, утвержденные решением Президиума НП СРО "Деловой союз оценщиков" (протокол N8.1 от 03 марта 2011 г.), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО "Деловой Союз Оценщиков" (протоколы N105 от 26 ноября 2014 года и N59 от 10 августа 2015 года), не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки
Нарушение пункта 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 297, не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Экспертом установлено, что при составлении отчета не выявлены тенденции, сложившиеся на дату оценки. При определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов (58, 73 отчета) оценщиком использованы данные по состоянию на 01 июля 2016 года, при этом дата, на которую производилась оценка, является 01 января 2015 года. Тенденции, сложившиеся на дату оценки, не выявлены. В ходе проведения оценки оценщиком было использовано три подхода к оценке, в рамках каждого из подходов был применен один метод, в связи с чем предварительное согласование не требуется. Вместе с тем, анализ существенности или несущественности отличий отсутствует. Оценщиком не в полном объеме изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки.
Оценщиком не в полном объеме изложена информация, существенная с точки зрения эксперта для определения стоимости объекта оценки. Появление новой информации приведет к существенному изменению результатов оценки (принцип существенности). Такой информацией являются рыночные данные о ценах предложений по продаже и сдаче в аренду объектов капитального строительства коммерческого назначения на территории г. Брянска.
Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена ссылками на источники информации по тексту отчета (принцип обоснованности). При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком для всех объектов-аналогов не подтверждена информация о расположении относительно красной линии, состоянии и качестве внутренней отделки. Для аналогов N 2, 3, 4, 5 отсутствует подтверждение об обеспечении к ним свободного доступа.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода для аналогов N2 и N3 отсутствует подтверждение о расположении относительно красной линии. Скидка на торг, величина операционных расходов и процент недозагрузки, принятые в размере средних значений для неактивного рынка, не обоснованы, так как ввиду отсутствия анализа рынка аренды объектов капитального строительства, аналогичных объекту оценки, определить активность рынка из проверяемого отчета об оценке не представляется возможным. Ввиду отсутствия выводов об активности рынка в сегменте оцениваемого объекта скидка на торг в рамках сравнительного подхода и значение прибыли предпринимателя при применении затратного подхода не обоснована.
При построении ставки капитализации методом кумулятивного построения оценщиком не подтвержден срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, в размере 2 месяцев (стр. 73).
При проверке отчета на соблюдение принципа однозначности, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов, эксперт проводит следующие анализы. В ходе проведения вертикального анализа экспертом установлено, что не все существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке.
При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не учтен элемент сравнения "этажность". Помещения объекта оценки расположены на первом и втором этажах. Из текста объявлений по объектам аналогам следует, что помещения объекта-аналога N1 находится в цоколе, на первом и втором этажах, аналоги N2 и N3 представляют собой одноэтажные здания. Корректировка по данному фактору для вышеперечисленных аналогов отсутствует.
В ходе проведения анализа ценообразующих параметров экспертом установлено, что при проведении оценки были применены три подхода. Противоречий между факторами, учтенными в рамках одного подхода, с тем, как они были учтены в рамках другого подхода, не выявлено.
Анализ отчета на предмет "ювелирного" искажения стоимости - проверка в отчете наличия комплексного манипулирования совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, при котором: отклонение каждого отдельно взятого ценообразующего параметра от его достоверной величины незначительно, однако искажение итоговой величины стоимости является существенным; направление искажения каждого из ценообразующих параметров таково, что оно приводит к искажению итоговой величины стоимости в одну и ту же сторону.
При определении ставки капитализации оценщиком совершаются действия, направленные на необоснованное её увеличение, что привело к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Ставка возврата капитала рассчитана оценщиком метод Ринга (стр. 73). Метод предусматривает прямолинейный возврат капитала или реинвестирование денежных средство под 0% годовых, что не характерно для рынка недвижимости, на котором прямолинейные зависимости отсутствуют. В экспертно-оценочной практике при оценке недвижимости ставка возврата капитала рассчитывается по моделям Хоскольда или Инвуда. Оценщиком не осуществлен учет ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. При описании характеристик объектов-аналогов (стр. 53) в графе "местонахождение" для аналога N3 указан следующий адрес: г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский. В соответствии со скриншотами объявлений о продаже вышеуказанного аналога (стр. 95) объект-аналог N3 расположен в Фокинском районе по проезду Московскому. Таким образом, установленное оценщиком расположение относительно красной линии объекта-аналога N3 (стр. 53) ошибочно, отсутствие применения повышающих корректирующих коэффициентов по данному элементу сравнения (стр. 56) приводит к необоснованному снижению стоимости объекта оценки ввиду того, что проезд Московский не является центральным проспектом.
При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком ошибочно определены корректировки по следующим элементам сравнения: статус населенного пункта, расположение относительно красной линии, ограниченность доступа к объекту (стр.56-57). При определении рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода размер вносимых поправок по ценообразующим факторам: статус населенного пункта, корректировка на площадь, расположение относительно красной линии (стр.70) рассчитан некорректно. При вычислении величин корректирующих коэффициентов по данному элементу сравнения нарушено правило расчета, описанное на стр. 103 Справочника оценщика недвижимости "Том I. Корректирующий коэффициенты для сравнительного подхода" под ред. Лейфера Л.А., 2014 г: "при использовании корректировок, заданных в виде процентов, следует учитывать, что процент, на который цена объекта оценки меньше, чем объекта-аналога, не равен проценту, на который цена объекта-аналога больше, чем цена объекта оценки, поскольку в этих случаях процент берется от разных величин".
Размер премии за риск (таблица на стр. 72 отчета) определен ошибочно ввиду того, что оценщиком не учтен риск увеличения числа конкурирующих объектов.
В тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на Справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., однако копии материалов и распечаток отсутствуют, что не позволяет сделать вывод о соответствии полученной информации.
Все использованные при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги (стр. 53 отчета) не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам "местоположение". Объект оценки расположен в Фокинском районе г. Брянска внутри квартально (удаленно от крупных автомагистралей города). Объект-аналог N1 находится в п. Толмачево Брянского района, аналог N2 - в пос. Белые Берега. Объект-аналог N 4 - в Советском районе г. Брянска. Аналог N 5 в г. Севск Брянской области. Все выбранные оценщиком объекты-аналоги для определения арендной ставки не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору "местоположение", "этаж расположения". Объект-аналог N 1 расположен в г. Карачев, аналоги N 2 и N 3 являются одноэтажными зданиями, помещения объекта-аналога N 1 находятся в цоколе, на первом и втором этажах, объект оценки представляет собой двухэтажное здание, подземные этажи отсутствуют. Объект-аналог N 3 является складским зданием модульного типа.
Учитывая цель оценки и предполагаемое использование результатов, количество выбранных и проанализированных оценщиком элементов сравнения при определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы не является достаточным и соответствующим рекомендательному характеру пп. "е" п. 22 ФСО N 7: оценщиком не проведено сравнение объекта оценки с объектами-аналогами по элементу "этаж расположения".
Не произведен учет изменения темпов роста (изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем).
При использовании затратного подхода расчет затрат производился на основании информации о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников - сборники УПВС. Согласно пункту 2 общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденной Государственным комитетом Совета Министров ССР по делам строительства 14 июля 1970 года, сборники укрупненных показателей для переоценки зданий и сооружений разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР. Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года. Оцениваемое нежилое здание построено и введено в эксплуатацию в 2010-2011 годах (л.д.11, 110, 225). Существующие современные технологии строительства, технологии отделки и отделочные материалы существенным образом отличаются от соответствующих технологий и материалов, применяемых до 1969 года. Нарушены требования законодательства, выраженные в пункте 7.3.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N226, допускающем использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.
Сборники УПВС 1969 года не содержат в восстановительной стоимости налог на добавленную стоимость, введенный в действие Законом от 06 декабря 1991 года N1992-1 "О налоге на добавленную стоимость". Согласно п.4.100 МДС 8135.2004 "Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (и изменениями от 16 июня 2014 года), сумма средств по уплате НДС принимается в размере, устанавливаемом законодательством Российской Федерации, от итоговых данных по сводному сметному расчету на строительство, и показывается отдельной строкой (в графах 4-8) под наименованием "Средства на покрытие затрат по уплате НДС". При расчете в рамках затратного подхода оценщиком не был учтен налог на добавленную стоимость.
2) отчет N202/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненный ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", не соответствует: пункту 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, пункту 5, подпункту "и" пункта 8, пункту 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299, подпункту "е" пункта 11, подпунктам "б", "е" пункта 22, подпункту "д" пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N611. Стандарты и правила, утвержденные решением Президиума НП СРО "Деловой союз оценщиков" (протокол N8.1 от 03 марта 2011 г.), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО "Деловой Союз Оценщиков" (протоколы N105 от 26 ноября 2014 года и N59 от 10 августа 2015 года), не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки.
Нарушение пункта 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 297, не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В ходе проведения оценки оценщиком было использовано два подхода к оценке, вместе с тем анализ существенности или несущественности отличий отсутствует.
Оценщиком не в полном объеме изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки. Появление новой информации приведет к существенному изменению результатов оценки (принцип существенности). Такой информацией являются рыночные данные о ценах предложений по продаже и сдаче в аренду объектов капитального строительства коммерческого назначения на территории г. Брянска.
Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена ссылками на источники информации по тексту отчета (принцип обоснованности).
При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком для всех объектов-аналогов не подтверждена информация о виде разрешенного использования, расположении, правах на объекты.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком для аналогов N1 и N5 отсутствует подтверждение о расположении относительно автомагистрали. Скидка на торг, принятая в размере среднего значения для неактивного рынка, при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не обоснованы, ввиду отсутствия выводов об активности рынка в сегменте оцениваемого объекта. Величина операционных расходов и процент недозагрузки при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода отсутствует.
При построении ставки капитализации методом куммулятивного построения оценщиком не подтвержден срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому, в размере 4,5 месяцев (стр. 66), на странице 45 отчета указан срок экспозиции от 1 месяца до 1 года.
При проверке отчета на соблюдение принципа однозначности, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов, эксперт проводит следующие анализы.
Не все существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке.При определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не учтен элемент сравнения "вид разрешенного использования", "коммуникации", "общая площадь". Корректировка по данному фактору отсутствует. В ходе проведения анализа ценообразующих параметров экспертом установлено, что при проведении оценки были применены два подхода. Противоречий между факторами, учтенными в рамках одного подхода, с тем, как они были учтены в рамках другого подхода, не выявлено. Анализ отчета на предмет "ювелирного" искажения стоимости - проверка в отчете наличия комплексного манипулирования совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, при котором: отклонение каждого отдельно взятого ценообразующего параметра от его достоверной величины незначительно, однако искажение итоговой величины стоимости является существенным; направление искажения каждого из ценообразующих параметров таково, что оно приводит к искажению итоговой величины стоимости в одну и ту же сторону.При определении ставки капитализации оценщиком совершаются действия, направленные на необоснованное её увеличение, что привело к уменьшению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Оценщиком не осуществлен учет ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.При описании характеристик объектов-аналогов (стр. 56) в графе "вариант использования" для аналога N1 указано: для производственной деятельности, в графе "расположение относительно автомагистрали" указано у трассы Брянск-Гомель, в графе "наличие железнодорожной ветки" указано "нет". В соответствии со скриншотом объявления о продаже объекта-аналога N 1, представленном в приложении 2 отчета об оценке (стр. 78 отчета), у данного аналога отсутствует точное расположение, таким образом, установленное оценщиком расположение относительно автомагистрали объекта-аналога N 1 (стр. 56 отчета) ошибочно, применен понижающий корректирующий коэффициент по данному элементу сравнения (стр. 58 отчета), что приводит к необоснованному снижению стоимости объекта оценки. По объекту аналогу N1, как в тексте объявления, так и в отчете об оценке, отсутствует подтвержденная информация по виду разрешенного использования и наличию ж/д ветки на участке. При описании характеристик объектов-аналогов (стр. 56 отчета) для аналога N 2 и N 3 в графе "оцениваемые права" указано собственность, в графе "наличие ж/д ветки" указано нет. В соответствии со скриншотом объявления о продаже объекта-аналога N 2 и N 3, представленном в приложении 2 отчета об оценке (стр. 78 отчета), как в тексте объявления, так и в отчете об оценке, отсутствует подтвержденная информация по правам и наличию ж/д ветки на участке. При описании характеристик объекта-аналога N4 (стр. 56 отчета) в графе "оцениваемые права" указано собственность, в графе "наличие ж/д ветки" указано нет. В соответствии со скриншотом объявления о продаже объекта-аналога N 4, представленном в приложении 2 отчета об оценке (стр. 79 отчета), как в тексте объявления, так и в отчете об оценке, отсутствует подтвержденная информация по правам и наличию ж/д ветки на участке. При описании характеристик объекта-аналога N 5 (стр. 56 отчета) в графе "расположение относительно автомагистрали" указано у трассы, в графе "коммуникации (вода, газ, электричество, канализация)" указано рядом, в графе "наличие ж/д ветки" указано нет. В соответствии со скриншотом объявления о продаже объекта-аналога N 5, представленном в приложении 2 отчета об оценке (стр. 79 отчета), у данного аналога отсутствует точное расположение, таким образом, установленное оценщиком расположение относительно автомагистрали объекта-аналога N 5 (стр. 56 отчета) ошибочно, применен понижающий корректирующий коэффициент по данному элементу сравнения (стр. 58 отчета), что приводит к необоснованному снижению стоимости объекта оценки. По объекту аналогу N5, как в тексте объявления, так и в отчете об оценке, отсутствует подтвержденная информация по наличию коммуникаций и наличию ж/д ветки на участке. При определении рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода в тексте отчета стр.60 оценщиком указано, что в качестве доходов при расчетах взята арендная плата за 1 год, тогда как в тексте по аренде объекта-аналога N2 и N3 (стр. 61 отчета) содержится пункт 2.1, срок действия договора 11 месяцев и, соответственно, цена аренды, указанная в договоре, рассчитана за 11 месяцев аренды. Объект-аналог N1 (стр. 60) является извещением об аренде земельного участка, а не договором аренды земельного участка, таким образом, конечна цена, указанная в договоре аренды, полученная в ходе проведения аукциона, будет иная. Размер премии за риск (таблица на стр. 65-66) определен ошибочно ввиду того, что оценщиком не учтен риск увеличения числа конкурирующих объектов. При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком ошибочно определены корректировки по следующим элементам сравнения: статус населенного пункта (местоположение), расположение относительно автомагистралей, площадь, коммуникации, оцениваемые права, особые условия (стр.58 отчета). При определении рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода размер вносимых поправок по ценообразующим факторам: статус населенного пункта (местоположение) (стр.62) рассчитан некорректно.При вычислении величин корректирующих коэффициентов по вышеперечисленным элементам сравнения в рамках сравнительного и доходного подходов нарушено правило расчета (либо они вовсе отсутствуют), описанное на стр. 103 Справочника оценщика недвижимости "Том 1. Корректирующий коэффициенты для сравнительного подхода" под ред. Лейфера Л.А., 2014 г: "при использовании корректировок, заданных в виде процентов, следует учитывать, что процент, на который цена объекта оценки меньше, чем объекта-аналога, не равен проценту, на который цена объекта-аналога больше, чем цена объекта оценки, поскольку в этих случаях процент берется от разных величин". В тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на Справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., однако копии материалов и распечаток отсутствуют, что не позволяет сделать вывод о соответствии полученной информации.Все использованные при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги (стр. 56 отчета) не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам "местоположение", "вид разрешенного использования", "общая площадь". Объект оценки расположен в Фокинском районе г. Брянска внутри квартально (удаленно от крупных автомагистралей города), вид разрешенного использования "для строительства производственной базы (промназначения", общая площадь 5.200 кв.м. Объект-аналог N 1 находится в п. Полужье Выгоничского района, вид разрешенного использования не указан, общая площадь 20.000 кв.м., аналог N 2 - в д. Муравьевка Навлинского района, общая площадь 24.000 кв.м., объект-аналог N 3 - в д. Дружное Навлинского района, общая площадь 70.000 кв.м., аналог N 4 - в п. Глинищево Брянского района, общая площадь 70.000 кв.м., аналог N 5 - в п. Мичуринский Брянского района, общая площадь 5.000 кв.м.. выбранные оценщиком объекты-аналоги для определения арендной ставки не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору "местоположение", "общая площадь", "вид разрешенного использования". Объект-аналог N 1 расположен в пгт Дубровка Брянской области, разрешенное использование для размещения временной хозяйственной постройки, общая площадь 5.284 кв.м., аналоги N 2 и N 3 расположены в п. Комаричи Брянской области, разрешенное использование для эксплуатации объектов инженерного оборудования, общая площадь 2.422 и 2.078 кв.м. соответственно. Корректировка по элементу сравнения "общая площадь", "вид разрешенного использования" отсутствует. Учитывая цель оценки и предполагаемое использование результатов, количество выбранных и проанализированных оценщиком элементов сравнения при определении величины рыночной стоимости права пользования в виде арендной платы оценщиком не проведено сравнение объекта оценки с выбранными объектами-аналогами по элементу "условия продажи", "вид разрешенного использования", "коммуникации", "общая площадь".Не произведен учет изменения темпов роста (изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем).Выявленные нарушения повлияли на итоговые результаты рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.Экспертом ООО "РосЭкспертЪ" установлено, что по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объектов недвижимости, соответственно составляет: - административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, проезд Московский, д. 33, с кадастровым номером 32:28:0041509:79 - 6 088 000 рублей; - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Фокинский р-н, г. Брянск, проезд Московский, д. 33, с кадастровым номером 32:28:0041502:25 - 2 733 000 рублей. В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Выражая не согласие с выводами эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих истцу, представитель административного истца Шураева Ю.В. - Понкрашова Т.Н. указывает на то, что экспертное заключение ООО "РосЭкспертЪ" N 133-19 от 29 апреля 2019 года имеет существенные недостатки, а именно: экспертом осмотр объекта капитального строительства не осуществлялся, не применен для оценки недвижимости затратный подход, при активном рынке в сегменте объекта оценки необоснованно отказался от проведения оценки сравнительным подходом, приводит обоснование определения ставки капитализации по методике, источник которой не указан, в качестве образцов для исследования использует объекты, расположенные в центре Фокинского района г. Брянска, тогда как объект оценки расположен за пределами деловой активности города, на его окраине, в промышленной зоне. Кроме того эксперт при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости должен был вычесть из стоимости единого объекта недвижимости рыночную стоимость земельного участка, расположенного под зданием, а также уменьшить рыночную стоимость оцениваемого объекта на содержащуюся в ней сумму НДС.
При определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт использовал в качестве аналогов два объекта, которые по своему местоположению не являются аналогами объекту оценки. Эксперт проводит корректировку земельного участка на дату предложения по площадям квартир на рынке жилья, однако жилые квартиры не являются аналогами земельного участка.
Суд вышеуказанные доводы отклоняет по следующим основаниям.
Из пояснений эксперта ООО "РосЭкспертЪ" Прохорова И.Н., данных в судебном заседании, следует, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2015 года) невозможен, что является существенным допущением, принятым в расчетах. Расчет рыночной стоимости объектов оценки осуществлен без учета НДС. Затратный подход представляет собой совокупность подходов, основанных на определении стоимости объекта оценки путем определения затрат на его воссоздание, замещение, новое строительство и так далее. Земельный участок не является восстановимым объектом, поскольку не является рукотворным объектом. В оценочной деятельности затратный подход не применим к земельным участкам.
При этом п. 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, не содержит положений об обязательном применении при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства затратного подхода п.п. "в" данного пункта указывает на то, что затратный подход рекомендуется использовать для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют), а также при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. При оценки здания им применялся доходный подход с использованием метода прямой капитализации, при этом сравнительный подход не применялся, так как выявленные объекты аналоги не имеют всех необходимых данных и их нельзя сопоставить с объектом оценки. Методики определения ставки капитализаций указаны в ФСО N7, при описании доходного, затратного и сравнительного подходов.
При этом различия в месте расположения объектов-аналогов с исследуемыми объектами оценки, как здания, так и земельного участка, были учтены посредством корректировки данных, которые направлены на уравнивание объектов оценки с образцами для исследования. Корректировка обоснована математическими вычислениями, которые представлены соответственно на стр. 38-42, 64, 68-70 экспертного заключения. Также на указанных страницах представлены иллюстрации, адреса и точки местоположения образцов для исследования.
Стоимость земельного участка, при расчете стоимости здания не учитывалась, поскольку при расчете в рамках доходного подхода в качестве образцов для исследования использовались помещения, которые являются встроенными в объекты недвижимости. Таким образом, в образцах для исследования уже не учтена стоимость земельных участков, поскольку арендатор сдает помещения. Стоимость земельного участка необходимо вычленять когда в качестве образцов для исследования используются здания.
В справочнике, где оценочное сообщество берет корректирующие коэффициенты, не представлено данных по локальному местоположению земельных участков. В связи с изложенным, эксперты применяют различные методики для определения указанного коэффициента. Он использовал методику, основанную на сравнении квартир. Подобрал состоявшиеся сделки по продаже квартир, имеющиеся на портале Росреестра. При этом исследуемые квартиры были расположены максимально близко к объекту оценки, в связи с чем на основании указанной зависимости сделал понижающую корректировка на местоположение земельного участка.
Представленная стороной истца рецензия N010/2019, выполненная рецензентом ООО "Брянская городская служба недвижимости" Страшинским В.М., на заключение судебной экспертизы, выполненное оценщиком ООО "РосЭкспертЪ" Прохоровым И.Н., не принимается судом во внимание, поскольку рецензия на заключение эксперта не является допустимым доказательством по делу, так как содержит лишь частное мнение лица, выполнившего ее.
При этом рецензенту Страшинскому В. М. проведение судебной экспертизы не поручалось, последний об уголовной ответственности не предупреждался, сведений о страховании его деятельности не представлено.
Кроме того, данное лицо не может быть признано и специалистом по смыслу положений, закрепленных в ст. 50 КАС РФ, поскольку специалистом является лицо, обладающее специальными знаниями и (или) навыками и назначенное судом для дачи пояснений, консультаций и оказания иной непосредственной помощи при исследовании доказательств и совершении иных процессуальных действий по вопросам, требующим соответствующих знаний и (или) навыков. Более того, согласно ст. 169 КАС РФ консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.
Оценив заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО "РосЭкспертЪ", в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судом установлено, что заключение подготовлено экспертом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы в области оценки, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта ООО "РосЭкспентЪ" N 133-19 от 29 апреля 2019 года мотивировано, выводы ясны, сделаны на основании исследованных экспертом обстоятельств и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом, в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объектов недвижимости. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Эксперт произвел расчеты действительной рыночной стоимости административного здания путем доходного подхода, в рамках которого применен метод прямой капитализации, при этом обосновал причины по которым им не применялись затратный и сравнительный подходы, в результате чего пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составляет 6 088 000 рублей.
Расчеты действительной рыночной стоимости земельного участка осуществлен путем использования сравнительного подхода, в рамках которого применен метод сравнения продаж, при этом обосновал причины, по которым им не применялись затратный и доходный подходы, в результате чего пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 733 000 рублей.
Помимо прочего, экспертиза проведена экспертом Прохоровым И.Н., являющимся действительным членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, ответственность которого застрахована, что соответствует положениям абз. 1 ст. 4, ст. 15, абз.4 ст. 15.1, ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности.
Участники процесса возражений против вышеуказанного экспертного заключения в части выводов о несоответствии отчетов об оценке N 203/12-2018 и N 202/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненных ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и ФСО - не заявляли.
Выражая несогласие с выводами эксперта ООО "РосЭкспертЪ" Прохорова И.Н. в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих истцу, представитель административного истца Шураева Ю.В. - Понкрашова Т.Н. заявила ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы.
Представитель административного ответчика - управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е. возражала против заявленного ходатайства.
В соответствии с ч.1 ст. 83 КАС РФ дополнительная экспертиза назначается судом в случае, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным.
Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по настоящему делу суд не усматривает.
Представленное заключение эксперта содержит ясный и однозначный ответ по вопросам определения рыночной стоимости административного здания и земельного участка. Выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, в связи с чем ходатайство стороны административного истца о назначении дополнительной экспертизы при рассмотрении дела подлежит отклонению.
Учитывая изложенное, суд полагает, что действительной рыночной стоимостью:
административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года является сумма в размере 6 088 000 рублей;
земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, по состоянию на 01 января 2015 года является сумма в размере 2 733 000 рублей.
Отчеты об оценке N 203/12-2018 и N 202/12-2018 от 20 декабря 2018 года, выполненные ООО "ОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", суд на основании ст. 61 КАС РФ признает недопустимыми доказательствами, поскольку они выполнены с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и ФСО.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение эксперта N 133-19 от 29 апреля 2019 года, выполненное ООО "РосЭкспертъ", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости:
административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года в размере 6 088 000 рублей;
земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 32N, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2 733 000 рублей, что свидетельствует о необоснованности заявленных истцом требований установлении рыночной стоимости данного помещения и земельного участка соответственно в размере 2 417 000 рублей и 717 000 рублей.
В связи с чем Шураеву Ю.В. в удовлетворении иска об установлении кадастровой стоимости:
административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости в размере 2 417 000 рублей, по состоянию на 01 января 2015 года;
земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости в размере 717 000 рублей, по состоянию на 01 января 2015 года, надлежит отказать.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, соответственно:
- административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N - 6 088 000 рублей;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N - 2 733 000 рублей.
В соответствии с п.1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года N П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") наделено полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
В Брянской области данные полномочия возложены на филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области.
Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является основанием для внесения органом кадастрового учета соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В силу пункта 5 вышеназванного Постановления Пленума датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Шураев Ю.В. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области не обращался, в связи с чем датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, следует считать 30 декабря 2018 года - дату обращения в суд.
Разрешая ходатайство ООО "РосЭкспертЪ" об оплате судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В силу положений ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указано, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
В соответствии со ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Как следует из материалов дела, определением суда от 05 марта 2019 года по ходатайству представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Семилёнковой Е.В. в связи с несогласием проведенных экспертиз, по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Оплата экспертизы возложена на Управление имущественных отношений Брянской области.
Заключение эксперта представлено в Брянский областной суд без предварительной оплаты.
Из ходатайства ООО "РосЭкспертЪ" усматривается, что стоимость производства указанной судебной экспертизы составила 36 000 рублей.
Принимая во внимание, что результаты судебной экспертизы легли в основу принятого по делу судебного акта, надлежащих доказательств, свидетельствующих об оплате проведенного экспертного исследования, сторонами не представлено, суд приходит к выводу о том, что расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "РосЭкспертЪ", подлежат взысканию с административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Шураева Юрия Васильевича к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, проезд Московский, д. 33, с кадастровым номером 32:28:0041509:79, в размере его рыночной стоимости, равной 6 088 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости, равной 2 733 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2018 года - дату подачи заявления в суд.
Вновь установленная кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
В удовлетворении требований Шураева Юрия Васильевича к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, соответственно:
- административного здания, назначение: нежилое здание; количество этажей, в том числе подземных этажей - 2; общей площадью 335,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости, равной 2 417 000 рублей, - отказать;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, общей площадью 5200 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости, равной 717 000 рублей, - отказать.
Взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО "РосЭкспертЪ" расходы по производству судебной оценочной экспертизы в размере 36 000 (тридцать шесть тысяч) рублей с перечислением данной суммы по следующим реквизитам:
получатель ООО "РосЭкспертЪ", ИНН/КПП 3255507441/324501001, расчетный счет N 40702810569000000626, в банке: Брянский РФ АО "Россельхозбанк, БИК:041501747, кор/счет N 30101810500000000747.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
судья Брянского областного суда Т.И. Парамонова
мотивированное решение принято 24.05.2019 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка