Дата принятия: 08 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-475/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 декабря 2020 года Дело N 3а-475/2020
УИД 76OS0000-01-2020-000493-10
Дело N 3а-475\20
Принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 декабря 2020г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЛАДА" к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "ЛАДА" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. равной <данные изъяты> руб.
Административные исковые требования мотивированы тем, что ООО "ЛАДА" является арендатором земельного участка. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Коновалова Е.В. административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области участия в судебном заседании не принимал. Представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не напарвили.
От департамента имущественных и земельных отношений городского округа город Рыбинск поступили письменные возражения относительно административных исковых требований, в которых департамент указывает на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
Выслушав представителя административного истца, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
ООО "ЛАДА" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и ООО "ЛАДА" 05 февраля 2014г. N 2-6427.
Согласно письменному пояснению департамента имущественных и земельных отношений городского округа город Рыбинск, расчетам арендной платы, в том числе на 2020г., договор аренды не расторгнут, продлен на неопределенный срок, арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Согласно представленному расчету арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н в по состоянию на 01.01.2019г. размере <данные изъяты> руб. (п. 27549 Приложения 2).
Административным истцом представлен отчет N 679\07-2020-И от 09 июля 2020 года, подготовленный оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019г. составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
В возражениях департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск указывается на несоответствие выбранных объектов-аналогов объекту оценки, на неправильное определение оценщиком зонирования в области и внутри города, отсутствие корректировки на разрешенное использование.
Данные замечания не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В судебном заседании свидетель ФИО4 (оценщик) подтвердила, выводы, изложенные в отчете, дала аргументированные и исчерпывающие ответы на возникшие вопросы и замечания.
Оценив показания свидетеля ФИО4, сопоставив их с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд не находит оснований для их критической оценки, так как показания свидетеля не содержат противоречий, аргументированы, научно и экономически обоснованы, основаны на проведенных исследованиях рынка земельных участков.
В соответствии с п. 11 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Согласно пункту 25 ФСО N 7 при оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано и использовано достаточное количество объектов-аналогов (21 предложение), ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки.
В отчете определения рыночной стоимости земельного участка изложены критерии отбора аналогов (стр. 78-79 отчета). Данные критерии соответствуют положениям п. 10 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", п\п "б" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости".
Для определения типовых зон в пределах города оценщик воспользовался классификацией из справочника под редакцией Лейфера Л.А. за 2018г. Использование справочных данных допустимо в оценочной деятельности. Применение корректировок на местоположение, равно как и других корректировок, в отчете мотивировано, оснований для вывода о необоснованности примененных корректировок не имеется. Доводы административного ответчика и заинтересованного лица в этой части не опровергают выводы, изложенные в отчете.
Месторасположение аналогов в отчете изложено в подробном описании объектов-аналогов.
Объект-аналог N 1 примыкает к автомобильной магистрали на <адрес>, соединяющей центры административных районов города Ярославля. Объект-аналог N 2 граничит с основной автомагистралью, соединяющей микрорайоны города Рыбинска. Объект-аналог N 3 -<адрес> - территориально граничит с центральной автомагистралью, являющейся одновременно региональной трассой Ярославль-Рыбинск.
Допущенная в отчете техническая ошибка в наименовании адреса объекта-аналога N 3 (указано как <адрес>) не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, так как оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки использована информация, в том числе о местоположении, изложенной в объявлении о продаже объекта по <адрес>.
Неприменение корректировки на разрешенное использование объекта - аналога N 2 в отчете также мотивировано. Оценщик исходил из того, что данный аналог располагается в территориальной зоне "ОД 3". На дату постановки на кадастровый учет в соответствии с Правилами землепользования и застройки объект-аналог располагался в зоне "Ж3", в связи с чем поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Между тем на дату оценки территориальная зона изменилась на "ОД3", в которой не предусмотрено индивидуальное жилищное строительство. В объявлении указано, что земельный участок предлагается под бизнес.
Тем самым, выводы оценщика о неприменении корректировки на вид разрешенного использования к объекту-аналогу N 2 основаны на нормах градостроительного законодательства, анализе фактического местоположения объекта-аналога N 2 и содержания объявления, в связи с чем не могут расцениваться как необоснованные.
В связи с этим оснований не доверять выводам, изложенным в отчет, и показаниям свидетеля ФИО4 не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. равной <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 27.08.2020г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
