Дата принятия: 09 июля 2020г.
Номер документа: 3а-475/2019, 3а-103/2020
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 июля 2020 года Дело N 3а-103/2020
9 июля 2020 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Кирдянове А.С.,
с участием представителя административного истца ООО "Производственно-коммерческий центр "Паркет" - Кузнецова А.С.,
представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО "Производственно-коммерческий центр "Паркет" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Производственно-коммерческий центр "Паркет" обратилось в суд 15 октября 2019 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>.
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 39 905 388 рублей 39 коп.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца Кузнецов А.С. административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО6 - 18 144 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года. Одновременно представитель административного истца Кузнецов А.С. заявил об отказе от представления доказательств соответствия отчета ООО "<скрыто>" N 2788/2019 федеральным стандартам оценки, а также доказательств, подтверждающих указанную в нем рыночную стоимость - 11 327 000 рублей.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала, просит в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом ФИО6 при определении рыночной стоимости спорного земельного участка допущены существенные нарушения.
Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Производственно-коммерческий центр "Паркет" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.30,35).
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 39 905 388 рублей 39 коп.
На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года. Согласно заключению эксперта ФИО5 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 28 858 000 рублей.
Учитывая возражения и замечания представителей сторон относительно данного экспертного заключения, суд усмотрел наличие существенных противоречий в выводах эксперта, в связи с чем первоначальная экспертиза не может быть признана надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.
По ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Оценка плюс" ФИО6
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО6, имеющим образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (21 год), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении экспертизы эксперт ФИО6 проверил отчет об оценке ООО <скрыто> и признал его несоответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
Объектом оценки повторной судебной экспертизы являлся земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу <адрес>, площадью 12 600 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.
Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом ФИО6 применен сравнительный подход.
Эксперт ФИО6 выбрал четыре объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки: по виду передаваемых имущественных прав - право собственности; по дате предложения; по местоположению; расположению относительно автомагистралей; предлагаемому использованию - относятся к сегменту "Производственная деятельность".
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Суд считает, что эксперт ФИО6 обоснованно указал на принадлежность объекта оценки и объектов аналогов к одному сегменту рынка недвижимости "Производственная деятельность".
Одновременно, экспертом рассчитан коэффициент вариации - 13,4%, что указывает на однородность объектов - аналогов.
Данные обстоятельства указывают на сопоставимость объекта оценки с объектами - аналогами.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки: на торг (-17,3% на неактивном рынке), на площадь в соответствии с диапазоном площадей, на наличие коммуникаций.
При этом, эксперт ФИО6 в экспертом заключении, а также в судебном заседании обосновал применение всех корректировок, в том числе названной корректировки на торг (-17,3%), указав, что рынок земельных участков, относящихся к сегменту "Производственная деятельность" не активен, о чем свидетельствует проведенный им анализ предложений по продаже земельных участков в г.Рязани на дату оценки. Данный вывод и размер корректировки основан на "Справочнике оценщика недвижимости - 2017, Лейфер Л.А. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации".
Доводы представителя ответчика о том, что в экспертном заключении не подтверждена информация о сроках экспозиции и ликвидности рынка в сегменте "Производственная деятельность" нельзя признать обоснованными, поскольку в своем заключении эксперт приводит общедоступную информацию, которая используется при исследовании рынка объектов недвижимости и не требует какого-либо подтверждения. Вывод эксперта о ликвидности объектов основан на проведенном им анализе и, учитывая специальные познания эксперта в данной области, не позволяет сомневаться в их обоснованности.
Также в заключении эксперт обосновал применение корректировок на наличие и состав коммуникаций. Так, эксперт оценил объект оценки как условно свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки N 7, "Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости", утвержденных Советом ООО "Российское общество оценщиков" 21 ноября 2018 года, указав, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. Поскольку у аналогов N 1, N 2 и N 4 коммуникации отсутствуют, корректировки к ним не применялись. По информации продавца аналога N 3 к земельному участку подведено электроснабжение и водоснабжение, в связи с чем применена соответствующая понижающая корректировка (-12,6%).
Приведенные представителем административного ответчика письма организаций, занимающихся коммунальных хозяйством г.Рязани, датируемые 2019-2020 гг., не могут быть положены в основу расчета рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, поскольку представленная в них информация не соответствует дате оценки (пункт 8 Федерального стандарта оценки N 1, пункт 14 Федерального стандарта оценки N 5).
Кроме того, на основании справочника оценщика недвижимости (Земельные участки под ред.Л.А.Лейфера) экспертом приведен расчет границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, которые составляют от 14 515 200 рублей до 21 772 800 рублей. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная экспертом, соответствует данному диапазону.
В заключении эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки.
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО6, по названным вопросам он дал свои пояснения о правомерности проведенного анализа рынка недвижимости, избрания приведенных в заключении объектов аналогов, применения корректирующих коэффициентов, подтвердил свое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 18 144 000 рублей.
Таким образом, заключение эксперта ФИО6 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, оно является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 18 144 000 рублей.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 18 144 000 рублей.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "Производственно-коммерческий центр "Паркет" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 144 000 (Восемнадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 15 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 23 июля 2020 года.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
