Решение Оренбургского областного суда от 10 марта 2020 года №3а-473/2019, 3а-3/2020

ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 марта 2020 года Дело N 3а-3/2020
Оренбургский областной суд в составе:
председательствующего судьи Селютиной И.Ф.
при секретаре Татариновой Е.В.,
с участием административного истца Чехова Д.В.,
представителя административного истца Чехова Д.В. - Дудаковой О.Н.,
представителя заинтересованного лица администрации г. Оренбурга - Степановой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чехова Д.В., Степанова А.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, правительству Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной,
установил:
Чехов Д.В., Степанов А.Н. обратились в суд с административным исковым заявлением, указав, что им на праве общей долевой собственности по ? доли каждому принадлежат объекты капитального строительства:
1) зерносклад, назначение: нежилое, площадью *** кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), кадастровая стоимость определена по состоянию на 3 ноября 2011 г. в размере 5 350 516 рублей;
2) ангар, назначение: нежилое, площадью *** кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), кадастровая стоимость определена по состоянию на 3 ноября 2011 г. в размере 3 189 127 рублей.
Установленная кадастровая стоимость объектов капитального строительства значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке по состоянию на 3 ноября 2011 г. в размерах:
1) объекта капитального строительства с кадастровым номером N - 1 050 600 рублей;
2) объекта капитального строительства с кадастровым номером N - 421 800 рублей.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административных истцов, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
Административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость указанных выше объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости и восстановить срок обращения в суд для пересмотра кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Определением судьи Оренбургского областного суда от 2 сентября 2019 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
В судебном заседании административный истец Чехов Д.В., представитель административного истца Чехова Д.В. - Дудакова О.Н., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержали. С результатами проведенной судебной экспертизы не согласились, просили назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Оренбурга - Степанова Е.С., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленного ходатайства, просила при вынесении решения принять во внимание результаты проведенной судебной оценочной экспертизы N от 19 февраля 2020 г.
Административный истец Степанов А.Н., представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения участников процееса, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, заключение экспертов, суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного объекта по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением правительства Оренбургской области от 27 сентября 2012 г. N 840-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Оренбургской области.
Из материалов дела следует, Чехову Д.В. и Степанову А.Н. на праве общей долевой собственности по ? доли каждому принадлежат объекты капитального строительства:
1) зерносклад, назначение: нежилое, площадью *** кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), кадастровая стоимость определена по состоянию на 3 ноября 2011 г. в размере 5 350 516 рублей;
2) ангар, назначение: нежилое, площадью *** кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), кадастровая стоимость определена по состоянию на 3 ноября 2011 г. в размере 3 189 127 рублей.
В соответствии с абзацем 2 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.
Из материалов дела усматривается, что сведения о кадастровой стоимости объектов капитального строительства внесены в ЕГРН 4 ноября 2012 г., кадастровая стоимость рассчитана по состоянию на 3 ноября 2011 г.
Установленная кадастровая стоимость является актуальной и применяется, в том числе, для целей налогообложения в соответствии с нормами, установленными земельным и гражданским законодательством в Российской Федерации.
Учитывая, что на момент обращения Чехова Д.В. и Степанова А.Н. в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить пропущенный срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку установленная кадастровая стоимость объектов капитального строительства применяется для целей налогообложения.
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложены отчеты:
1) N от 15 июля 2019 г. об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N, выполненный оценщиком ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы", которым рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 3 ноября 2011 г. определена в размере 421 800 рублей;
2) N от 15 июля 2019 г. об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N, выполненный оценщиком ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы", которым рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 3 ноября 2011 г. определена в размере 1 050 600 рублей.
Для устранения возникших сомнений в правильности отчёта, учитывая представленные к нему замечания о том, что в отчете об оценке N об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, наименование: зерносклад, неверно выбрана таблица из сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости - нарушено правило выборки аналога, а именно: не соответствуют конструктивные элементы объекта оценки и объекта-аналога, определением Оренбургского областного суда от 21 октября 2019 г. по делу назначена судебно оценочная экспертиза для определения соответствия представленного отчёта законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартам оценки, а также для определения объективной рыночной стоимости земельного участка. Производство экспертизы поручено эксперту Центра оценки "Доляна" Доля Наталье Анатольевне, которая имеет свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков НП "СРОО "Экспертный совет" N 002043 от 14 июня 2016 г., регистрационный N 2043, стаж работы в оценочной деятельности с 2001 г.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли отчет N от (дата), выполненный оценщиком ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" Москвитиной Л.В., требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и стандартам оценки в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N?
2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить рыночную стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, наименование: зерносклад, по состоянию на 3 ноября 2011 года?
Согласно заключение эксперта N от 28 ноября 2019 г. следует, что отчет N от 15 июля 2019 г., выполненный оценщиком *** требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и стандартам оценки в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, не соответствует.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, наименование: зерносклад, по состоянию на 3 ноября 2011 г. составляет 3 590 000 рублей.При этом, экспертом Доля Н.А. указано, что описанный оценщиком *** состав конструктивных элементов здания не соответствует реальному в части наличия железобетонных перекрытий. Оценщик указывает, что у здания кровля двухскатная, шиферная без указания материала перекрытий (крыши). Однако, фактически, согласно представленным в отчете фотографиям, кровля представлена мягкорулонным покрытием по железобетонным перекрытиям на железобетонных прогонах, что значительно увеличивает затраты на строительство подобного объекта, информация о наличие у здания железобетонных перекрытий в тексте отчета отсутствует.
Таким образом, экспертом Доля Н.А. в ходе экспертизы установлено, что представленное в таблице N 7.1 отчета описание перечисленных конструктивных элементов здания не соответствует их фактическому составу, что вводит в заблуждение пользователя отчета и приводит к ошибочному выбору объекта-аналога и, как следствие, к значительному занижению величины итоговой рыночной стоимости. Экспертом использован Справочник N 18 "Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов".
Определением суда от 16 декабря 2019 года производство по делу возобновлено после получения заключения эксперта.
При рассмотрении административного дела после его возобновления административный истец Чехов Д.В., представитель административного истца Чехова Д.В. - Дудакова О.Н., действующая на основании доверенности, возражали против результатов проведенной экспертизы.
Указывали, что информация, приведенная экспертом Доля Н.А. подтверждена только личным мнением о конструктивных элементах здания, согласно фотографиям, которые сделаны в период, отличающийся от даты оценки более, чем в 7,5 раз. Экспертом нарушены: положения статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку самостоятельно определилматериал крыши как "мягкоруленное покрытие по ж/б. прогонам"; положения статьи 8 указанного выше Федерального закона, поскольку в заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Полагали, что в результате проверить достоверность выводов не представляется возможным, так как износ здания принят с учетом конструктивного элемента кровля "шиферная двускатная", что существенно повлияло на вывод эксперта о стоимости объекта. Кроме того, полагали, что экспертом неверно выбран сборник N 18 по конструктивным элементам: с "рулонной кровлей", так как данная информация приведенная экспертом, подтверждена только его личным мнением о конструктивных элементах здания, в то время, как в материалах дела имеется "Технический паспорт" выданный ФГУП "Ростехинвентаризация" от 27 августа 2008 г., где указаны количественные и качественные характеристики объекта экспертизы.
Судом в качестве эксперта допрошена эксперт Доля Н.А., которая поддержала выводы эксперта и пояснила, что при принятии за основу данных технического паспорта спорного строения, в том числе сведений о технических характеристиках перекрытия, оценка строения в меньшую сторону не изменится. Эксперт настаивала на том, что представленный истцом отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует действующим законодательству об оценочной деятельности и стандартам оценки. Полагала, что в экспертном заключении правомерно использован справочный материал.
Судом также в качестве специалиста опрошена оценщик *** составившая отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N. Оценщик поддержала выводы своего отчёта, полагая, что экспертное заключение Доля Н.А. необоснованно и не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта.
Оценщик указала, что при составлении отчёта характеристики конструктивных элементов здания: кровля "двускатная, шиферная" была взята в соответствии с представленным "Техническим паспортом", выданным ФГУП "Ростехинвентаризация" от 27 августа 2008 г., а также опросом собственника в период осмотра объекта в подтверждение характеристик объекта. При определение рыночной стоимости объекта капитального строительства оценщиком использовался Справочник N 26 "Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях".
Учитывая противоречия в оценки спорного объекта, использование разного справочного материала, судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о целесообразности назначения по делу повторной экспертизы с целью проверки обоснованности представленного административным истцом отчёта о рыночной стоимости объекта и его оценки.
Участники процесса не возражали против назначения повторной экспертизы.
Определением Оренбургского областного суда от 23 декабря 2019 г. по делу назначена повторная судебную оценочная экспертизу для определения соответствия представленного отчёта законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартам оценки, а также для определения объективной рыночной стоимости объекта капитального строительства. Производство экспертизы поручено члену экспертного совета СРОО СМАО, судебному эксперту ООО "Авантаж" Рыбаковой Ю. А.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли отчет N от 15 июля 2019 г., выполненный оценщиком ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" Москвитиной Л.В., требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и стандартам оценки в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N?
2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить рыночную стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, наименование: зерносклад, по состоянию на 3 ноября 2011 г.?
Согласно заключение эксперта N от 19 февраля 2020 г., что отчет N от 15 июля 2019 г., выполненный оценщиком ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" Москвитиной Л.В., требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и стандартам оценки в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N не соответствует.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, наименование: зерносклад, по состоянию на 3 ноября 2011 г. составляет 3 147 000 рублей.
В ходе судебного заседания от представителя административного истца Чехова Д.В. - Дудаковой О.Н., поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. В обоснование заявленного ходатайство представлено исследование объекта капитального строительства по определению уровня фактического физического (эксплуатационного) износа нежилого объекта производственно-складского назначения - строения зерносклада с кадастровым номером N выполненное экспертом ООО "Агентство экспертиз и оценки "Прайд", а также фотографии здания.
Судом отказано в назначении повторной оценочной экспертизы, поскольку представленные стороной административного истца дополнительные доказательства, подтверждающие доводы истца о неудовлетворительном состоянии здания на дату его оценки, не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств, так как по снимкам нельзя с достоверностью определить когда они выполнены и какой объект на них отображен. Представленное исследование объекта по определению износа здания также не может быть принято во внимание, поскольку степень износа была учтена и обоснована экспертом в заключении судебной экспертизы, назначенной судом в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что доказательств, опровергающих выводы, сделанные в экспертном заключении Пановой Ю.А., выполненном на основании определения суда, сторонами не представлено. Метод, использованный экспертом для расчёта рыночной стоимости спорного земельного участка, предусмотрен нормами действующего законодательства об оценочной деятельности, ошибок в расчёте стоимости не установлено.
Суд считает, что доказательств, опровергающих выводы, сделанные в экспертном заключении, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка объектов в Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Существенное завышение кадастровой стоимости объекта капитального строительства над его рыночной стоимостью влечет для административного истца увеличение размера налоговых обязательств, что нарушает его права.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость объекта капитального строительства определена на дату определения его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку Чехов Д.В. и Степанов А.Н. обратились в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 29 августа 2019 года, датой подачи заявления следует считать 29 августа 2019 года.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Чехова Д.В. и Степанова А.Н. об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 ноября 2011 года в размере 3 147 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес), назначение: нежилое здание, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 ноября 2011 года в размере 421 800 рублей.
Датой подачи заявления считать 29 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда И.Ф. Селютина
В окончательной форме решение изготовлено 13 марта 2020 года.
Судья Оренбургского
областного суда И.Ф. Селютина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка