Решение Московского областного суда от 28 августа 2018 года №3а-473/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 августа 2018 года Дело N 3а-473/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Машковцевой Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-473/18 по административному исковому заявлению ООО "Производственное объединение "Агростроймеханизация" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Производственное объединение "Агростроймеханизация" (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:
<данные изъяты>, площадью 183 052 кв.м., расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные малоэтажные жилые дома, в том числе блокированные (таунхаусы) от 3 до 5 этажей, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 марта 2017 года;
<данные изъяты>, площадью 146 858 кв.м., расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: производственные объекты, объекты коммунального и складского назначения, объекты оптовой торговли, строительные базы, магазины стройматериалов, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 августа 2014 года.
В судебном заседании представитель административного истца поддержала административный иск, не оспаривая экспертное заключение, просила установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, в которых просила признать заключение судебной оценочной экспертизы не допустимым доказательством по делу, заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного истца возражала против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
Эксперт Черепанов В.Ю. поддержал экспертное заключение в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта Черепанова В.Ю., пояснившего, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчеты, составленные оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
С выводами, содержащими в экспертном заключении, стороны не согласились.
Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчетам оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В заключении эксперта Черепанова В.Ю. полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (л.д. 7-28 т.2).
Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчетам обоснованно, по мнению суда, указано, что отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и виду разрешенного использования земель.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Доводы представителя административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.
В судебном заседании экспертом Черепановым В.Ю. даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя административного ответчика.
Доводы представителя административного ответчика о том, что объек-аналог N3 относится к иному, чем объекты-аналоги N 1 и 2, сегменту рынка суд оценивает критически.
В соответствии с кодом 2.0 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" содержание вида разрешенного использования "Жилая застройка" включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.7.1- "Для индивидуального жилищного строительства" и "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)". В судебном заседании эксперт пояснил, что указанные земельные участки находятся в одном сегменте рынка и оснований для применения корректировки на этажность застройки не имелось. Суд, соглашаясь с заключением эксперта в указанной части, также исходит из того, что представителем административного ответчика в судебное заседание не представлено доказательств ценовой разности между земельными участками под индивидуальное и многоэтажное жилое строительство.
Возражения представителя административного ответчика о том, что в отношении объекта оценки с кадастровым номером: 50:21:0060204:11 имелись основания для применения корректировки на вид его разрешенного использования: производственные объекты, объекты коммунального и складского назначения, объекты оптовой торговли, строительные базы, магазины стройматериалов, противоречат действующему законодательству об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Понятие, состав земель и использование земель сельскохозяйственного назначения определены статьями 77, 78 Земельного кодекса Российской Федерации, а так Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу п. 2 ч. 9 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
С учетом приведенных положений законов, несмотря на то, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 50:21:0060204:11 является возможность его использование под производственные объекты, объекты коммунального и складского назначения, объекты оптовой торговли, строительные базы, магазины стройматериалов, фактическое и юридическое использование этого земельного участка возможно только для сельхозпроизводства. При таких обстоятельствах, эксперт обоснованно отобрал объекты-аналоги с учетом вида разрешенного использования: для сельхозпроизводства.
Представителями сторон не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Черепанова В.Ю., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.
Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 15 ноября 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Агростроймеханизация" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 15 ноября 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:
<данные изъяты>, площадью 183 052 кв.м., расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Московская <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные малоэтажные жилые дома, в том числе блокированные (таунхаусы) от 3 до 5 этажей, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 марта 2017 года, в размере 468 247 000 (четыреста шестьдесят восемь миллионов двести сорок семь тысяч) рублей;
<данные изъяты>, площадью 146 858 кв.м., расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: производственные объекты, объекты коммунального и складского назначения, объекты оптовой торговли, строительные базы, магазины стройматериалов, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 августа 2014 года, в размере 162 425 000 (сто шестьдесят два миллиона четыреста двадцать пять тысяч) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунов
Мотивированное решение составлено 3 сентября 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка