Решение Кемеровского областного суда от 17 августа 2017 года №3а-473/2017

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 17 августа 2017 года Дело N 3а-473/2017
 
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего Зиновьевой К.В.
при секретаре Шляхта О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово
17 августа 2017 года
административное дело по административному иску Администрации Мысковского городского округа о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Мысковского городского округа обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным в части решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области (далее - Комиссия).
Требования мотивированы тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 17 мая 2017г. № 11 по заявлению ООО «ПромстройЭнергоПроект» была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10811, 52 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 846 000 руб., что составляет 14, 6 % от его кадастровой стоимости, составляющей 19 540 200, 67 руб. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет 85, 4 %.
Пунктом 20 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04 мая 2012г. № 263, установлено, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью не должна превышать 30%, если имеет место превышение, то комиссия должна отклонить заявление, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение. В данном случае заявитель положительное экспертное заключение не представлял.
В связи с этим решение комиссии в части установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении вышеуказанного земельного участка не соответствует Порядку и действующему законодательству, является незаконным.
Кадастровая стоимость является налоговой базой для исчисления земельного налога, зачисляемого в местный бюджет по нормативу 100%, в связи с чем в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка бюджет Мысковского городского округа потеряет доход.
Просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 17 мая 2017 г. № 11 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № размере его рыночной стоимости 2 846 000 руб.;
Исключить сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, об установленной решением Комиссии от 17 мая 2017 года № 11 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2 846 000 руб.
Административный истец Администрация Мысковского городского округа, Административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ООО «ПромстройЭнергоПроект» своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили письменные возражения, в которых указывают на то, что комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», ООО «ПромстройЭнергоПроект» возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (ст.65, 66 ЗК РФ).
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст.24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20 февраля 2012 года № П/72 (с учетом внесенных изменений) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области и утвержден ее состав согласно приложению к приказу (л.д.36-43).
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «ПромстройЭнергоПроект» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10811, 52 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 декабря 2015 г. (л.д.122 оборот).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 января 2017 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 г. № 4-2/3904, составляет 19 540 200, 67 руб. (л.д.126).
25 апреля 2017 года ООО «ПромстройЭнергоПроект» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость - 01 августа 2014 г. (л.д.56-57).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 17 мая 2017 года № 11 заявление ООО «ПромстройЭнергоПроект» удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2 846 000 руб. (л.д.69-76).
Как видно из текста решения и протокола заседания Комиссии от 17 мая 2017 года № 11 (л.д.62-68), при принятии оспариваемого решения Комиссия руководствовалась представленным заявителем отчетом об оценке, составленным оценщиком ООО «Центр Недвижимости» Храмцовым В.Н. от 01 марта 2017 года № 67/О/17, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01.08.2014 г. составляет 2 846 000 руб. (л.д.77-136).
Согласно ч.28 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, в связи с чем административный истец как орган местного самоуправления Мысковского городского округа, на территории которого расположен спорный земельный участок, вправе оспорить решение Комиссии в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования.
Доводы административного истца о не предоставлении ООО «ПромстройЭнергоПроект» в Комиссию положительного экспертного заключения не свидетельствуют о незаконности решения Комиссии.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 09.03.2017 г. № 592-О, требование об обязательности представления положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности содержится в утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 Порядке создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; при этом предусмотрено, что положительное экспертное заключение представляется в комиссию не при любом обращении в комиссию, а только если рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная отчетом оценщика, отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов (пункты 13 и 20). Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ указанное требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - с учетом анализа практики работы комиссий, включения в их состав и участия в их работе представителей профессионального сообщества оценщиков - было отменено, и, соответственно, с момента вступления этого Федерального закона в силу отпали нормативно-правовые основания для определения уполномоченным федеральным органом случаев, в которых при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости получение положительного экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости является необходимым.
Федеральный закон от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ, которым из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исключены положения о необходимости предоставления при обращении в Комиссию положительного экспертного заключения, вступил в законную силу со дня его официального опубликования - 02 июня 2016 г., за исключением положений, для которых статьей 9 указанного закона установлены иные сроки вступления их в силу.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что предоставление ООО «ПромстройЭнергоПроект» положительного экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом даты его обращения в Комиссию не являлось обязательным.
Вместе с тем в силу ч.8 ст.226 КАС РФ при проверке законности решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, установленные в частях 9 и 10 указанной статьи в полном объеме, в том числе соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия решения, основания для принятия решения, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.
Из представленного на рассмотрение Комиссии отчета об оценке усматривается, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж. Для оценки спорного земельного участка оценщиком использованы шесть объектов-аналогов, источником получения информации о которых послужили данные о совершенных сделках, размещенные на сайте в сети «Интернет» http://rosreestr.ru. При этом в информации об объектах-аналогах (л.д.115, л.д.129-131) указаны: кадастровые номера, адреса, разрешенное использование, площадь, цена, даты сделок, однако, не указаны стороны сделок. Не исключено, что данные земельные участки приобретены собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества в порядке приватизации по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельных участков (ст.36 ЗК РФ в редакции на момент заключения сделок с объектами-аналогами), в связи с чем по своему характеру данные цены не могут являться рыночными.
Так, сделки с объектами-аналогами были заключены 28 февраля 2013 г., 06 сентября 2013 г., 04 октября 2013 г., 31 октября 2013 г., 16 декабря 2013 г. и 18 марта 2014 г.
В соответствии с Законом Кемеровской области № 10-ОЗ от 07 февраля 2013 г. «О порядке определения цены и оплаты земельных участков» (в редакциях, действовавших на момент заключения сделок с объектами-аналогами) цена земельных участков, которые находятся в собственности Кемеровской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, определялась как процентная доля от кадастровой стоимости земельных участков: для граждан, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках, - до 14 октября 2015 г. в размере 5% кадастровой стоимости, для иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках - до 18 декабря 2013 г. в размере 25% и в период с 19 декабря 2013 г. до 14 октября 2015 г. - в размере 100 % кадастровой стоимости.
Исходя из ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признание стоимости «рыночной» допускается при соблюдении условий о том, что одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты.
Однако в данном случае собственник объекта недвижимого имущества имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, в собственность, цена земельного участка для него установлена законом и не зависит от усмотрения сторон.
Кроме того, в отношении пяти объектов-аналогов, расположенных в г.Междуреченске, оценщиком применена понижающая корректировка на местоположение-63, 01 %. (л.д.118). Расчет данной корректировки произведен по следующей формуле: (91, 19/246, 49 - 1) х 100 = -63, 01%, где:
91, 19 руб./кв.м - средняя удельная цена земельных участков по 9 группе разрешенного использования в г.Мысках,
246, 49 руб./кв.м - средняя удельная цена земельных участков по 9 группе разрешенного использования в г.Междуреченке.
В обоснование данной корректировки оценщик ссылается на проведенный им анализ фактических данных о ценах сделок по земельным участкам по 9 группе разрешенного использования в г.Междуреченке и г.Мысках (л.д.100 оборот-102). При расчете удельной цены земельных участков по г.Мыски использованы цены пяти сделок, совершенных в период с 05 сентября 2013 г. по 27 июня 2014 г., по г.Междуреченску использованы цены десяти сделок, совершенных в период с 28 февраля 2013 г. по 21 мая 2014 г. Источником информации послужили данные о совершенных сделках, размещенные на сайте в сети «Интернет» http://rosreestr.ru, стороны которых не указаны. Соответственно также не исключено, что данные земельные участки приобретены собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества в порядке приватизации по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельных участков, в связи с чем указанные сделки не могут отражать соотношение цен на открытом рынке земельных участков в г.Междуреченске и г.Мысках.
Также в таблице идентификации характеристик объектов-аналогов и объекта оценки (л.д.115), при указании характеристик объекта-аналога № 1 указан адрес< адрес> кадастровый №, в то время как из приложений к отчету видно, что земельный участок с кадастровым номером № имеет адрес: < адрес> (л.д.129). Также в данной таблице указано, что железнодорожные подъездные пути проходят в непосредственной близости с объектом-аналогом № 1, в то время как на стр.70 отчета об оценке (л.д.111 оборот) в сведениях о характеристиках земельного участка с кадастровым номером № указано, что железнодорожные подъездные пути отсутствуют. Таким образом, отчет об оценке содержит неясности и противоречия.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, предусматривают, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Вместе с тем из протокола заседания Комиссии и решения Комиссии не усматривается, что указанные обстоятельства были предметом обсуждения и проверки Комиссии.
Доводы Администрации Мысковского городского округа о том, что решение Комиссии в оспариваемой части нарушает права административного истца, нашли свое подтверждение.
Статьей 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации установлено, что в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от приведенных в данной статье местных налогов, устанавливаемых представительными органами городских округов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, в том числе земельного налога - по нормативу 100 процентов.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, нарушает права административного истца на поступление в бюджет налогов в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах, поскольку решение Комиссии от 17 мая 2017 г. № 11 не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права и законные интересы Администрации Мысковского городского округа, то есть является незаконным, суд удовлетворяет требования административного истца.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку решение Комиссии от 17 мая 2017 г. № 11 в оспариваемой части признается судом незаконным, то внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установленной этим решением кадастровой стоимости спорного земельного участка подлежат исключению.
Одновременно суд обязывает Комиссию повторно рассмотреть ранее поданное заявление ООО «ПромстройЭнергоПроект» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь ст.175-179 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Администрации Мысковского городского округа удовлетворить.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по < адрес> от 17 мая 2017 г. № 11 в части установления по заявлению ООО «ПромстройЭнергоПроект» кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10811, 52 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 846 000 руб.
Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области повторно рассмотреть в установленном порядке заявление ООО «ПромстройЭнергоПроект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости.
Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 17 мая 2017 г. № 11 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 2 846 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 21 августа 2017 г.
Председательствующий: Зиновьева К.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка