Решение Пермского краевого суда от 11 июля 2019 года №3а-472/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2019 года Дело N 3а-472/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Якушина О.А., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Масленникова Эдуарда Валерьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Масленников Э.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, общей площадью 2664,8 кв.м., этаж: технический этаж, 1, 2, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 21 059507 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости (доля в праве общедолевой собственности 2853/10000). В силу положений налогового законодательства федерального и местного уровня налог на имущество физических лиц на территории муниципального образования "город Березники" определяется исходя из кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость спорного объекта установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого помещения, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 N 269-п "О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края", вступившего в силу 15.06.2019, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Березники, Газизулин Р.М., Масленников Д.В. о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Министерством представлены в суд возражения с замечаниями к отчету об оценке, а также изложена просьба о рассмотрении дела без участия представителя.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Масленникову Э.В. принадлежит 2853/10000 в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 2664,8 кв.м, этаж: технический этаж, 1, 2, с кадастровый номер **, адрес объекта: ****. Газизулин Р.М. является собственником 2147/10000 и Масленников Д.В. 1/2 доли в праве собственности на указанный объект. Помещение расположено в здании с кадастровым номером **, по адресу: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Березниковской городской Думы от 23.11.2017 N 318 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования "город Березники" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного помещения влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 48920718, 18 рублей.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, в подтверждение заявленных исковых требований Масленниковым Э.В. представлен отчет об оценке от 20.05.2019 N 030/19-Н, составленный оценщиком ООО "Капитал и право". Согласно отчету рыночная стоимость объекта по состоянию на 01.01.2018 составила 21059507 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик привел в отчете общий анализ рынка торгово-офисной недвижимости на территории г. Березники за 2017 год, указав среднюю цену предложений на рынке купли-продажи торгово-офисной недвижимости на территории г. Березники за 4 квартал 2017 года, диапазон которых составил от 30300 руб./кв.м до 53696 руб./кв.м, а также привел диапазон арендных ставок аналогичных объектов, который составил диапазон от 431 руб./кв.м до 751 руб./кв.м.
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Исследуя рынок, оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки с учетом развития рынка города Березники, местоположения, иных характеристик, является низкодоходным и низколиквидным, указав на учитываемые факторы, в то время как приведенные в письме ГБУ "ЦТИ ПК" замечания по данному выводу приведены без какого-либо обоснования.
При проведении оценки и определении рыночной стоимости помещения оценщиком использован доходный подход. Отказ от применения сравнительного и затратного подходов в отчете должным образом мотивирован.
При использовании доходного подхода, оценщик использовал метод капитализации, выбрав для расчета данные ежемесячных арендных платежей по объектам-аналогам сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях в отношении трех объектов сопоставимых с оцениваемым по характеру здания, в котором находится объект оценки и объекты-аналоги (торговые центры - 2 объекта, многоквартирный жилой дом - 1 объект), площади, техническим характеристикам (материалу стен), виду использования (торгово-офисные), физическим характеристикам (этаж, отделка, состояние отделки), иные характеризующие данные (отдельный вход, выход на красную линию). Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым он счел возможным принять указанные объекты для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. Вся информация о принятых оценщиком для расчета данных об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком введены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок. В письме ГБУ "ЦТИ ПК", на которое административный ответчик ссылается, как на доказательство наличия недостатков в отчете об оценке, приведен довод относительно неправомерности использования в целях приведения объектов-аналогов к объекту оценки Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2016 года, при наличии более поздних справочных материалов, в том числе Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2017 года. Суд, принимая во внимание право оценщика в силу положений ФСО самостоятельно определять способ оценки и используемые источники данных, в том числе справочных материалов, а также то обстоятельство, что в материалы дела не представлено доказательств того, что использование иного справочного пособия привело к существенному изменению итогового значения рыночной стоимости объекта оценки, не усматривает оснований для признания отчета недостоверным доказательством. Суждения о том, что определенный оценщиком для расчета действительного валового дохода процент потерь - 27,5 % (максимальное значение недозагрузки) не соответствует рынку города Березники, а принятое оценщиком для расчета операционных расходов верхнее значение - 28, 7 % (справочник под редакцией Лейфера Л.А.) определены неверно, высказаны административным ответчиком без ссылки на какие-либо доказательства, тогда как в отчете об оценке приведено обоснование определения данных значений. В связи с чем, суд не усматривает оснований полагать результаты расчетов недостоверными.
Принятые в качестве аналогов объекты сопоставимых со средними значениями, полученными оценщиком при анализе фактического рынка аренды помещений торгового назначения города Березники за 4 квартал 2017 года. Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым он счел возможным принять указанные значения для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. С учетом полученных данных оценщик произвел расчет ставки капитализации, определив рыночную стоимость объекта оценки как 21059507 рублей.
То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, как и стоимость арендной ставки, принятых в расчете объектов-аналогов, ниже средней цены предложения купли-продажи и аренды на рынке торговой недвижимости г. Березники за 4 квартал 2017 года, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка приведены без учета типа объектов, без учета скидки на торг, при том что стоимость зданий включает в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости объектов аналогичного назначения. Административным ответчиком не названо положений ФСО, предписывающих учитывать стоимость земельного участка при расчете рыночной стоимости встроенных помещений доходным подходом с применением метода капитализации.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28.05.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Масленникова Эдуарда Валерьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, общей площадью 2664,8 кв.м, этаж: технический этаж, 1, 2, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 21059507 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 мая 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 12 июля 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка