Решение Томского областного суда от 05 июня 2020 года №3а-47/2020

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 июня 2020 года Дело N 3а-47/2020
05 июня 2020 года Томский областной суд в составе:
председательствующего Кущ Н.Г.,
при секретаре-помощнике судьи Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело N 3а-47/2020 по административному исковому заявлению Быковой Юлии Сергеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Быкова Ю.С. в лице представителя Падерина Е.В. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области, администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, который принадлежит истцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка /__/ от 25.02.2013 и дополнительным соглашением N 1 к указанному договору от 20.02.2020.
Указывает, что размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, истец планирует выкупить земельный участок.
Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 18417784,32 руб. Вместе с тем, согласно отчету об оценке N 329/20 от 11 марта 2020 года, подготовленному ООО "Центр экономических консультаций и оценки", рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2014, составляет 6005000 рублей.
Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в размере 18417784,32 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к нарушению ее прав как арендатора.
Просила установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости 6005000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2014.
Определением судьи Томского областного суда от 22 апреля 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не возражавших против рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, суд находит заявленные Быковой Ю.С. требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 03.08.2018) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно договору аренды земельного участка /__/ от 25 февраля 2013 года, заключенному Муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и Общероссийской общественно-государственной организацией "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (арендатор), на основании постановления администрации Города Томска N 56-з от 21.01.2013 арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м (л.д.126-128 ).
Срок действия договора установлен с 21.01.2013г. по 20.01.2020г. (пункт 2.1 указанного договора аренды).
Также пунктом 3.3 договора аренды земельного участка /__/ от 25.02.2013 установлено, что арендная плата устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 20 февраля 2020 года к договору аренды земельного участка /__/ от 25.02.2013г., заключенному муниципальным образованием "Город Томск" и Быковой Ю.С., к последней переходят права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м (л.д.124).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.01.2020г /__/ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ составляет 18417784,32 руб., установлена постановлением администрации Города Томска N 1240 от 26.11.2014г по состоянию на 01.01.2014 (л.д.13).
Анализ вышеприведенных норм права в их системном единстве свидетельствует о том, что физическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Таким образом, Быкова Ю.С. обладает правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, учитывая, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Постановлением администрации Города Томска N 1240 от 26.11.2014 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск". Кадастровая стоимость земельных участков, в том числе спорного земельного участка, определена по состоянию на 01.01.2014, сведения о ней внесены в государственный реестр недвижимости 01.01. 2015. В суд с административным иском Быкова Ю.С. обратилась 15.04.2020г.
Учитывая, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов муниципального образования "Город Томск", оспариваемая кадастровая стоимость является действующей, суд считает возможным восстановить срок для обращения в суд, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению по существу.
Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ был представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка N 329/20 от 11 марта 2020 года, составленный ООО "Центр экономических консультаций и оценки", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 01 января 2014 года составляет 6005000 рублей (л.д.15-68).
Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" соблюдены. Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Ответственность оценщика Е. и ООО "Центр экономических консультаций и оценки" застрахована в установленном порядке и размере.
Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 01 января 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.
Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования, улучшениях земельного участка, наличий инженерных коммуникаций.
Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков г.Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал, в том числе, данные муниципальных торгов города Томска, указан адрес сайта.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки на торг, на время продажи, размер, местоположение, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено.
При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке N 329/20 от 11 марта 2020г. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01 января 2014 года в размере 6005000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Поскольку частью 5 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд в силу части 6 статьи 24.20 данного Закона считает необходимым указать дату подачи административного иска в суд (направления в суд путем почтовой связи согласно конверту) - 15 апреля 2020 года, так как сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая в силу пункта 4 данного Положения осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела кадастровая стоимость в размере 18417 784,32 руб. утверждена постановлением администрации Города Томска N 1240 от 26.11.2014 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск".
Исходя из изложенного суд считает, что разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости стоящего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена постановлением администрации г.Томска, а не в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности актом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области. В связи с изложенным в удовлетворении требовании, заявленных к данному ответчику, надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Быковой Юлии Сергеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ общей площадью /__/ кв.м равной его рыночной стоимости в размере 6005 000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.
Датой подачи заявления Быковой Юлией Сергеевной в суд считать 15 апреля 2020 года.
В удовлетворении требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Быковой Юлии Сергеевне отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка