Решение Верховного Суда Республики Мордовия от 22 ноября 2018 года №3а-47/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

РЕШЕНИЕ

от 22 ноября 2018 года Дело N 3а-47/2018
Верховный Суд Республики Мордовия в составе
судьи Верховного Суда
Республики Мордовия Тамарова Ю.П.,
при секретаре Ивашкиной Е.В.,
с участием:
административного истца - государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Мордовия "Атяшевская районная больница" (далее - ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ", его представителя Шиловой Е.В.,
административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управления Росреестра по Республике Мордовия),
административного ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"),
заинтересованного лица - Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее - Госкомимущество Республики Мордовия), его представителя Федотовой Ю.А.,
заинтересованного лица - администрации Атяшевского городского поселения Атяшевского муниципального района Республики Мордовия, его представителя Бухаркиной Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
установил:
ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером 13:03:0101002:1751, площадью 51 273 кв.м, расположенный по адресу: Республика Мордовия, Атяшевский район, р.п. Атяшево, ул. Первомайская, 34, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: здравоохранение.
26 июля 2017 г. утверждена его кадастровая стоимость в размере 185 798 995 руб. 56 коп.
Считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной, значительно превышающей его рыночную стоимость, в связи, с чем увеличивается размер земельного налога.
Согласно отчёту об оценке от 1 июня 2018 г. N 42, составленному оценщиком ООО "Экспертно-Оценочное Бюро" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 июля 2017 г. составляет 44 505 000 рублей.
В связи с этим административный истец просил суд установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2017 г.
Административный ответчик Управление Росреестра по Республике Мордовия представило возражения на административное исковое заявление, в котором указало, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку результаты государственной кадастровой оценки не утверждало и расчёт кадастровой стоимости не производило. Выводы относительно отчёта об оценке, представленного ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ", содержатся в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Республике Мордовия от 3 июля 2018 г. N 13/04/2018-33.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" представило возражения на административное исковое заявление, в котором просило отказать в удовлетворении административного иска, поскольку расчёт кадастровой стоимости был произведён в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222. Кроме того, ФГБУ "ФКП Росреестра" является ненадлежащим ответчиком, так как учреждение лишь производило расчёт в установленном порядке с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель населённых пунктов.
Заинтересованное лицо Госкомимущество Республики Мордовия представило возражения на административное исковое заявление, в котором просило отказать в удовлетворении административного иска, поскольку представленный ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" отчёт об оценке является недостоверным.
Заинтересованное лицо администрация Атяшевского городского поселения Атяшевского муниципального района Республики Мордовия представила возражения на административное исковое заявление, в котором просила отказать в удовлетворении административного иска, поскольку уменьшение размера кадастровой стоимости повлечёт уменьшение земельного налога, который поступает в бюджет данного городского поселения.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Мордовия и ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились.
Извещение о времени и месте судебного заседания произведено надлежащим образом, представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, административный ответчик Управление Росреестра по Республике Мордовия о причинах неявки не сообщил, ходатайства об отложении разбирательства дела отсутствуют.
Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не усматривается, и суд пришёл к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель административного истца Шилова Е.В. административный иск поддержала по изложенным в нём доводам.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица Госкомимущества Республики Мордовия Федотова Ю.А. возразила относительно административного иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации Атяшевского городского поселения Атяшевского муниципального района Республики Мордовия Бухаркина Т.А. возразила относительно административного иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 13:03:0101002:1751, площадью 51 273 кв.м, расположенный по адресу: Республика Мордовия, Атяшевский район, р.п. Атяшево, ул. Первомайская, 34, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: здравоохранение, принадлежит с 26 июля 2017 г. на праве собственности Республике Мордовия и с 20 октября 2017 г. находится в постоянном (бессрочном) пользовании ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" (т. 1, л.д. 201-204).
Как следует из кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером 13:03:0101002:1751, земельный участок с кадастровым номером 13:03:0101002:1751 был образован из земельного участка с кадастровым номером 13:03:0101002:1404, и в связи с этим его кадастровая стоимость утверждена 26 июля 2017 г. ФГБУ "ФКП Росреестра" в размере 185 798 995 руб. 56 коп. (т. 1, л.д. 146-197).
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума N 28) разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Следовательно, ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" имело право на обращение с вышеназванным административным исковым заявлением.
В соответствии с положениями абзацев первого-третьего статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В пункте 9 постановления Пленума N 28 разъяснено, что о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Республике Мордовия от 3 июля 2018 г. N 13/04/2018-33 заявление ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" от 5 июня 2018 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено, поскольку оформление и содержание отчёта об оценке от 1 июня 2018 г. N 42, составленного оценщиком ООО "Экспертно-Оценочное Бюро" Медиян Ю.В., не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (т. 1, л.д. 8-11).
Таким образом, ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" соблюла досудебный порядок рассмотрения вышеуказанных требований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 13:03:0101002:1751 ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" представило отчёт об оценке от 1 июня 2018 г. N 42, составленный оценщиком ООО "Экспертно-Оценочное Бюро" Мидеян Ю.В.
В соответствии с положениями абзаца первого статьи 4, абзаца второго статьи 15, абзаца четвёртого статьи 15.1 и абзаца четвёртого статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем один год. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем пять миллионов рублей.
Договор обязательного страхования ответственности заключается членом саморегулируемой организации оценщиков на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причинённого в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Представленный ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" отчёт утверждён ООО "Экспертно-Оценочное Бюро".
Оценщик Мидеян Ю.В., работает исполнительным директором в ООО "Экспертно-Оценочное Бюро", имеет квалификацию в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", является членом ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", её гражданская ответственность застрахована в ООО "Группа Ренессанс Страхование" на сумму 5 000 000 рублей, срок действия договора страхования с 18 октября 2017 г. по 17 октября 2018 г. (т. 1, л.д. 103-105).
ООО "Экспертно-Оценочное Бюро" застраховало гражданскую ответственность в АО "АльфаСтрахование" на сумму 10 000 000 рублей, срок действия договора страхования с 26 марта 2018 г. по 25 марта 2019 г. (т. 1, л.д. 105).
При таких обстоятельствах следует, что оценщик Мидеян Ю.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Согласно отчёту об оценке от 1 июня 2018 г. N 42 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:03:0101002:1751 по состоянию на 26 июля 2017 г. составляет 44 505 000 рублей.
В решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Республике Мордовия от 3 июля 2018 г. N 13/04/2018-33 были изложены следующие недостатки вышеуказанного отчёта:
в соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При определении сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, оценщик на страницах 23-24 отчёта, поясняет, что сегменты рынка подразделяются в том числе в зависимости от размера земельного участка, влияющего на цели и предпочтения использования земли. В тоже время для сравнения с объектом оценки отобраны объекты-аналоги N 1, 2, 4, 5, которые в десятки раз меньше по площади, а следовательно, относятся к другому сегменту рынка. Данное обстоятельство ведёт к недопустимой погрешности при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
при анализе рынка предложений земельных участков оценщик необоснованно включил в выборку (страницы 32-34 отчёта) данные об аукционных продажах объектов недвижимости, что противоречит пункту 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, где указано, что в качестве информации использованной для сравнительного подхода используются цены совершённых сделок и предложений. Объект недвижимости выставленный на аукционе не может применяться в качестве объекта-аналога по многим причинам: цена продажи объекта зависит от степени открытости и конкурентности торгов, время экспозиции объекта сильно отличается от условий свободного рынка, поэтому цена, полученная на торгах, может быть завышена или занижена во много раз;
для сравнения с объектом оценки использовались объекты-аналоги N 1 и N 3, ценой которых принята кадастровая стоимость, установленная комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков, при этом в отчёте отсутствует обоснование (в том числе ссылка на нормативный документ) возможности применения таких объектов в качестве объектов-аналогов, чем нарушены требования пункта 13 ФСО N 1;
в соответствии с пунктом 13 ФСО N1 информация об объектах-аналогах должна быть достоверной и достаточной и позволять пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках объектов недвижимости, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки. При анализе отчёта не удалось идентифицировать объект-аналог N 2. Как следует из копии о проведённых торгах, данный объект-аналог имеет другой кадастровый номер;
объект оценки имеет вид разрешённого использования:
здравоохранение, а для сопоставления использованы объекты-аналоги с иными видами разрешённого использования, чем нарушены требования пункта 10 ФСО N 1. Кроме того, наименование вида разрешённого использования объекта оценки в таблице 18 и 19 отчёта не соответствует информации, содержащейся в таблице 7 отчета, а также в документах, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, предоставленных заказчиком работ.
Также в решении были указаны недостатки, не влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.
Относительно указанных недостатков оценщик Мидеян Ю.В., допрошенная в предварительном судебном заседании в качестве свидетеля, показала следующее:
рынок земельных участков с разрешённым видом использования: здравоохранения, пассивен;
в составленном ею отчёте оцениваемый земельный участок был отнесён к определённому сегменту рынка исходя из того, что он относиться к землям населённых пунктов и его разрешённое использование - здравоохранение. Площади земельных участков являются ценообразующими факторами и по данному фактору были сделаны корректировки;
ею была использована информация сделок, совершённых на аукционе, поскольку земельные участки с разрешённым видом использования: здравоохранения, как правило, являются государственной или муниципальной собственностью, а значит, их продажа в силу земельного законодательства допускается только с торгов;
объекты-аналоги N 1 и N 3 были использованы, поскольку в отношении них была установлена рыночная стоимость решениями комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков;
при указании кадастрового номера объекта-аналога N 2 в отчёте была допущена ошибка, вместо кадастрового номера 02:55:020115:367 был указан - 02:55:020115:420. При проведении оценки использовались сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020115:367;
в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки с видом разрешённого использования отнесённые к одной группе с оцениваемым земельным участком. Данные группы предусмотрены Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39. Оцениваемый земельный участок отнесён к 17 группе, к которой отнесены земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии;
наименования вида разрешённого использования объекта оценки в таблице 18 и 19 были указаны ошибочно, потому как ею использовались сведения с портала Росреестра, на котором вид разрешённого использования объекта оценки был указан - для размещения объектов здравоохранения. Однако в кадастровой выписке вид разрешённого использования -здравоохранение. Вместе с тем, данное расхождение не повлияло на итоговой результат оценки.
Таким образом, изложенные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Республике Мордовия от 3 июля 2018 г. N 13/04/2018-33 доводы необоснованны по основаниям, которые были указаны в суде оценщиком Мидеян Ю.В. и с которыми суд соглашается.
Достоверность объектов-аналогов, использованных оценщиком Мидеян Ю.В., подтверждена сведениями, представленными Управлением Росреестра по Республике Башкортостан, Управлением Росреестра по Нижегородской области и филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Мордовия (т. 2, л.д. 244-248, т.3, л.д. 1-57, л.д. 82-90).
Более того, использовать объекты-аналоги, расположенные в Республике Мордовия, не представляется возможным ввиду того, что согласно сообщению Управления Росреестра по Республике Мордовия от 14 ноября 2018 г. N 06-06/11428 записи о сделках, связанных с куплей-продажей и иных сделок по отчуждению земельных участков с видом разрешённого использования: здравоохранения, за период с 26 июля 2016г по 26 июля 2017 г., в Единый государственный реестр недвижимости не вносились (т. 2, л.д. 242).
Доводы, изложенные в решении комиссии, относительно использования объектов-аналогов несопоставимых по площади с объектом оценки, также отклоняются, поскольку оценщик Медиян Ю.В. мотивировала данное обстоятельство и произвела корректировку цен исходя из площадей земельный участков.
Доводы, изложенные в решении комиссии, о недопустимости применения в качестве объектов-аналогов объекты, которые были проданы на аукционе, также отклоняются, поскольку пункт 13 ФСО N 1 не содержит запрета на применения цен сделок, совершённых на аукционе.
Доводы, изложенные в решении комиссии, относительно недопустимости применения объектов-аналогов N 1 и N 3, отклоняются также по тем основаниям, что в силу пункта 12 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений.
Следовательно, данный подход может быть использован при наличии достоверной информации о стоимости объекта-аналога. Рыночная стоимость объектов-аналогов N 1 и N 3 подтверждена решениями комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (т. 2, л.д. 244-248).
При таких обстоятельствах следует, что отчёт оценщика Мидеян Ю.В. полный, ясный, сомнений в обоснованности не вызывает.
Доказательства, опровергающие данный отчёт, суду не представлены.
Лица, участвующие в деле, в том числе возражавшие относительно данного отчёта, о назначении судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовали.
По этим основаниям отклоняются доводы административных ответчиков и заинтересованных лиц, которые сводились к оспариванию представленного административным истцом отчёта об оценке.
С учётом изложенного суд не усматривает оснований для несогласия с отчётом оценщика Мидеян Ю.В., и он может быть принят в целях установления рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, суд пришёл к выводу о том, что административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению, путём установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 13:03:0101002:1751 равной его рыночной стоимости на 26 июля 2017 г. в размере 44 505 000 рублей.
Как разъяснено в пункте 25 Пленума N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
С учётом этих разъяснений датой подачи заявления ГБУЗ Республики Мордовия "Атяшевская РБ" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, следует считать 5 июня 2018 г.
Руководствуясь статьями 174, 180 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия
решил:
административный иск государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Мордовия "Атяшевская районная больница" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:03:0101002:1751, площадью 51 273 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Атяшевский район, р.п. Атяшево, ул. Первомайская, 34, равной его рыночной стоимости на 26 июля 2017 г. в размере 44 505 000 (сорок четыре миллиона пятьсот пять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Мордовия "Атяшевская районная больница" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, считать 5 июня 2018 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия Ю.П. Тамаров
Мотивированное решение суда составлено 27 ноября 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка