Решение Пермского краевого суда от 18 февраля 2021 года №3а-471/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2021 года Дело N 3а-471/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кватро" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кватро" (далее - ООО "Кватро", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:
- нежилого помещения с кадастровым номером **2781, этаж расположения: цокольный, 1, общей площадью 1170,4 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10955 578 рублей по состоянию на 1 января 2018 года;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3804, этаж расположения: 1, общей площадью 726,3 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8860 513 рублей по состоянию на 1 января 2018 года;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3809, этаж расположения: цокольный, 2, общей площадью 765,2 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7384 030 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником вышеуказанных помещений. Кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной и является необоснованно завышенной. Результаты определения кадастровой стоимости помещений влияют на права и обязанности административного истца.
Представитель административного истца ООО "Кватро" - К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, требования поддержала в полном объеме.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Е., в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, против удовлетворения административного искового заявления возражала, иных доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости представлять не намерена.
Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала о времени и месте рассмотрения дела уведомлено, представителя в судебное заседание не направило.
Изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела ООО "Кватро" является собственником объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером **2781, общей площадью 1170,4 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3804, общей площадью 726,3 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3809, общей площадью 765,2 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости (том 1 л.д.9-26).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28 ноября 2019 года "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в которые в 2019 году под номером 1801, в 2020 году под номером 1658 включено здание с кадастровым номером **560, в котором находится нежилое помещение с кадастровым номером **2781, принадлежащее административному истцу.
Также в указанные перечни в 2019 году под номером 4588, в 2020 году под номером 4939 включено здание с кадастровым номером **4924, в котором находятся нежилые помещения с кадастровыми номерами: **3804, **3809, принадлежащие административному истцу.
Поскольку налоговая база в отношении принадлежащих административному истцу на праве собственности помещений исчисляется от их кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет в отношении:
- нежилого помещения с кадастровым номером **2781 - 22497 902 рубля 86 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3804 - 13472211 рублей 33 копейки;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3809 - 14158113 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года (том 1 л.д.27-29).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости нежилых помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не является.
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлены в суд отчеты N 1381.1/ОН-20, 1381.2/ОН-20 от 14 декабря 2020 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненные оценщиком ООО "Р-Консалтинг" - Б., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила:
- нежилого помещения с кадастровым номером **2781 - 10955 578 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3804 - 8860 513 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером **3809 - 7384 030 рублей (том 1 л.д.33-173, том 2 л.д.1-138).
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценив отчеты об оценке N 1381.1/ОН-20, 1381.2/ОН-20 от 14 декабря 2020 года, составленные оценщиком Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчеты соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик Б., выполнившая отчеты об оценке, является членом саморегулируемой организации оценщиков "Региональной ассоциации оценщиков", что подтверждается свидетельством ** от 3 апреля 2018 года. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована в САО "РЕСО-Гарантия", полис **.
Оценщиком проведен анализ рынка торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г. Перми), к которым относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводам, изложенным в отчетах об оценке, учитывая место положения объектов оценки, их площадь, физические характеристики.
При определении стоимости объектов оценки оценщиком в отношении помещения использован сравнительный подход. В отчетах об оценке оценщиком подробно приведены мотивы отказа от определения рыночной стоимости объекта оценки затратным и доходным подходами.
Применяя сравнительный подход, оценщиком произведены расчеты методом сравнения продаж, подобраны объекты-аналоги наиболее подходящие по элементам сравнения. Поскольку объекты-аналоги включают стоимость прав на земельные участки, то оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков и вычтена из стоимости спорных нежилых помещений (объектов оценки), полученной сравнительным подходом. Согласно отчётам об оценке, аналоги сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, в отношении которых они применялись. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объектов оценки, оценщиком применены корректировки, такие как условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, площадь, местоположение, физические характеристики, наличие коммуникаций объектов-аналогов. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведены в отчете со ссылками на источники, которыми оценщик руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Отчеты об оценке содержат допущения и ограничения, на которых основывается оценка.
Содержание отчетов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчеты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчетов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.
С учетом изложенного, заявленные ООО "Кватро" требования об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года подлежат удовлетворению.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в связи с чем возложения на регистрирующий орган решением суда обязанности внести соответствующие изменения о кадастровой стоимости объеме недвижимости в ЕГРН не требуется, право истца на внесение соответствующих изменений реализуется в заявительном порядке и исполняется регистрирующим органом в силу требований закона.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в Комиссию, как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано 30 декабря 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Кватро" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **2781, общей площадью 1170,4 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 10955 578 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **3804, общей площадью 726,3 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 8860513 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **3809, общей площадью 765,2 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7384 030 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 5 марта 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка