Решение Ярославского областного суда от 22 декабря 2020 года №3а-471/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 декабря 2020 года Дело N 3а-471/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Белозеровой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рахимова О.Р. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Рахимов О.Р. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания - универсального магазина, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для универсамов, универмагов, тоорговых центров и магазинов в капитальных зданиях, расчитанных на малый поток посетителей, расположенного по указанному адресу, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Рахимов О.Р. является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей, а земельного участка определена актом ГБУ ЯО "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.
Согласно отчету ООО "Прооценщик" от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов недвижимости на указанные даты составила: нежилого здания - N рублей, а земельного участка - N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебное заседание никто из участников процесса не явился, но ранее в суде ДД.ММ.ГГГГ представитель административного истца Зарубина Н.С. административные исковые требования поддержал.
От административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> имеются возражения против удовлетворения заявленных требований, со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по <адрес> на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Рахимов О.Р. является долевым собственником нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20 и ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, земельного налога являются публичными, вопрос определения налога на имущество и земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.
Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей, а земельного участка определена актом ГБУ ЯО "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" с момента постановки объекта на учет (на ДД.ММ.ГГГГ) в размере N рублей.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО "Прооценщик", согласно которому определена рыночная стоимость нежилого здания в размере N рублей, а земельного участка - N рублей.
Суд отмечает, что в отчете оценщиком определена рыночная стоимость нежилого здания в размере N рублей без очистки от НДС, что соответствует требованиям законодательству об оценочной деятельности.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика Барашкова И.А., не доверять которым у суда оснований не имеется.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
В отчете оценщиком произведен анализ рынка земельных участков наиболее сходных с объектом оценки именно по ценообразующим факторам, которые определены оценщиком в полном соответствии с пунктом 22 ФСО N.
Таким образом, неиспользование оценщиком в качестве аналога объекта по адресу: <адрес>, не означает недостоверность установленной рыночной стоимостью объекта оценки.
Кроме того, объявление о данном объекте проанализировано оценщиком и отвергнуто им по причине недостаточной идентификации ценообразующих факторов.
Предложения Департамента о возможности применения при оценке нежилого здания в качестве аналогов ряда объектов (<адрес>) не может свидетельствовать о нарушении оценщиком положений пункта 22 ФСО N "Оценка недвижимости", поскольку оценщик исходит из принципа достаточности аналогов для расчета рыночной стоимости.
Кроме того, доказательства, подтверждающие, что предложения административного ответчика существенным образом повлияют на размер установленной в отчете рыночной стоимости объекта оценки, материалы дела не содержат.
Замечание относительно корректировки на избыточность/недостаточность площади объектов-аналогов, подлежит отклонению как необоснованное.
Суд отмечает, что предметом оценки является нежилое здание, относящееся к торгово-офисному назначению. Оценщик, анализируя рынок указанной недвижимости, пришел к выводу, что объекты данного назначения обладают сопоставимыми соотношениями нежилого здания к расположенному земельному участку, различие является несущественным, не влияющим на итоговую рыночную стоимость. При указанных обстоятельствах предложенной Департаментом корректировки не требуется.
Замечание административного ответчика о необходимости применения корректировки на условия продажи к аналогу N 1, является предположительным и не нашло своего подтверждения в суде.
Кроме того, фактор наличия долгосрочного договора аренды сам по себе не может влиять существенным образом на рыночную стоимость объекта.
Довод Департамента о необоснованном размере корректировки на состояние отделки (аналог N 1) не доказывает необъективность установленной в отчете рыночной стоимости нежилого здания.
Материалами дела установлено, что объект-аналог N 1 требует косметического ремонта. Данный вывод сделан оценщиком на основе анализа объявления о продаже и представленных документов об объекте, в том числе фотографий.
Убедительных доказательств, указывающих на необходимость проведения капитального ремонта, суду не представлено.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания - универсального магазина, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для универсамов, универмагов, тоорговых центров и магазинов в капитальных зданиях, расчитанных на малый поток посетителей, расположенного по указанному адресу, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка