Решение Ростовского областного суда от 17 января 2020 года №3а-471/2019, 3а-28/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2020 года Дело N 3а-28/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Клевер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
с участием представителя административного истца - Токарева Р.Ф.,
представителя административного ответчика - Пилипеевой Н.Л.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником 5 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Морозовске. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Токарев Р.Ф., действующий по доверенности, явился, административный иск уточнил в соответствии с выводами заключения судебного эксперта, просил возложить судебные расходы по оплате экспертизы на административного ответчика.
Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л., действующая по доверенности, в суд явилась, заявила о согласии с выводами заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов, возражала против возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области.
Представители Администрации Морозовского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ. Администрация Морозовского городского поселения направила в суд письменные возражения против административного иска, ссылаясь на несогласие с понижением размера налога на землю, поступающего в муниципальный бюджет.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 71 800 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН),
находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для объектов общественно-делового назначения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 36 098 168 рублей;
2) площадью 1908 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения производственных зданий, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 1 026 179,64 рублей;
3) площадью 35500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения производственных зданий, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 15 513 145 рублей;
4) площадью 12 475 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения гидротехнических сооружений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 4 607 391,75 рублей;
5) площадью 94500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - для размещения производственных зданий, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 37 521 225 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО "Профессиональные экспертные технологии" от 11 октября 2019 года N 0587/О, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет:
1) участка площадью 71 800 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 19 204 000 рублей;
2) участка площадью 1908 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 599 000 рублей;
3) площадью 35500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 10 254 000 рублей;
4) площадью 12475 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 3 730 000 рублей;
5) площадью 94500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 25 275 000 рублей.
Заявление правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 29 октября 2019 года, в решении указано наличие 6 нарушений федеральных стандартов оценки N N1,3. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" (заключение от 27 декабря 2019 года N 77-2019).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет:
1) участка площадью 71 800 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 19 529 600 рублей;
2) участка площадью 1908 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 606 744 рублей;
3) площадью 35500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 10 437 000 рублей;
4) площадью 12475 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 3 817 350 рублей;
5) площадью 94500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 25 704 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под коммерческое строительство - таблица 5).
В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в Ростовской области (города и районы приближенные по экономическим характеристикам к г.Морозовску), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет стоимости приведен в таблицах N N7-11 (л.д.212-216). Применение конкретных корректировок (на местоположение, торг, время продажи, обеспеченность коммуникациями, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов вышеприведенных федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Разница между показателями оспариваемой кадастровой стоимости и установленной экспертом рыночной стоимости согласно заключению обусловлена разными методами исследования, принимая во внимание индивидуальные характеристики исследуемых объектов.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью земельных участков укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (в диапазоне от 17 до 46 %), обратное не доказано. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 71 800 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 19 529 600 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1908 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 606 744 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 35500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 10 437 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 12475 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 3 817 350 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 94500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 25 704 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 16 октября 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с АО "Клевер" в пользу ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" 50 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка