Решение Кемеровского областного суда от 03 декабря 2018 года №3а-471/2018

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 декабря 2018 года Дело N 3а-471/2018
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Зиновьевой К.В.,
при секретаре Хайминой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"03" декабря 2018 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Коул Риджен" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Коул Риджен" обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО "Коул Риджен" является арендатором земельного участка с кадастровым номером NN, общей площадью 16 948 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-сервисного центра по продаже и техническому обслуживанию легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>.
Расчет размера арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 70 453 174,96 руб.
Между тем рыночная стоимость данного земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО "НИИ РР" ФИО7 N ОН/55.3-03-02-2016-3 от 19 февраля 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером NN, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 11 380 000 рублей.
В связи с этим, ссылаясь на ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Представитель административного истца Ермоленко Н.С., действующая на основании доверенности, представившая диплом о высшем юридическом образовании, в судебном заседании требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 18 513 000 руб.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованное лицо Администрация г.Кемерово своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Администрация г.Кемерово возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 25 мая 2012 года, заключенного между Мяусом С.А. и Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, и соглашения от 25 марта 2014 г. о переходе прав и обязанностей по договору аренды, ООО "Коул Риджен" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером NN общей площадью 16 948 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-сервисного центра по продаже и техническому обслуживанию легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды расторгнут с 16 февраля 2018 г. (т.1 л.д.15-23, 189, 221-224).
Расчет размера арендной платы по договору аренды производился исходя из кадастровой стоимости земельного участка.В настоящее время в производстве Арбитражного суда Кемеровской области находится дело по иску ООО "Коул Риджен" к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды спорного земельного участка на период с 16 февраля 2018 г. Проектом договора аренды предусмотрен расчет размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.212-220, 227).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05 июля 2018 года спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10 февраля 2012 года (т.1 л.д.26-27).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 июля 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, составляет 70 453 174,96 руб. (т.1 л.д.25).
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области ООО "Коул Риджен" обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 28 марта 2016 года (т.1 л.д.115).
Заявление Общества Комиссией отклонено, о чем представлено решение Комиссии от 16 апреля 2016 г. N 10 (т.1 л.д.113-120).
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года.
Из представленного административным истцом отчета N ОН/55.3-03-02-2016-3 от 19 февраля 2016 г., составленного оценщиком ООО "НИИ РР" ФИО8 следует, что по состоянию на 01 августа 2014 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 11 380 000 руб. (т.1 л.д.44-80).
Определением Кемеровского областного суда от 15 октября 2018 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года.
Согласно заключению судебной экспертизы N 85/18 от 15 ноября 2018 года (т.2 л.д. 10-87), составленному экспертом ФИО9 (ООО "Оценочное бюро "Актив"), по состоянию на 01 августа 2014 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 18 513 000 руб.
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подхода обоснован. Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. Приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец согласился с выводами судебной экспертизы, административными ответчиками и заинтересованными лицами возражений относительно выводов судебной экспертизы не представлено.
Представленный административный истцом отчет N ОН/55.3-03-02-2016-3 от 19 февраля 2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО "НИИ РР" ФИО10 не принимается судом в качестве достоверного доказательства, поскольку при определении рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж оценщиком использована информация о сделках с объектами сравнения, стороны которых не указаны (объекты сравнения N 1, 3 - т.1 л.д.64, 69-70), что не исключает выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества по цене, не превышающей кадастровую стоимость земельного участка (ст.36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), в связи с чем по своему характеру данные сделки не могут являться рыночными.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что подтверждается результатами судебной экспертизы. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах административные исковые требования подлежат удовлетворению, суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 18 513 000 рублей на основании заключения судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Общества с ограниченной ответственностью "Коул Риджен" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером NN общей площадью 16 948 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-сервисного центра по продаже и техническому обслуживанию легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 18 513 000 рублей, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года, на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью "Коул Риджен" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 28 марта 2016 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: Зиновьева К.В.
Мотивированное решение составлено 07 декабря 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка