Решение Пермского краевого суда от 23 июля 2019 года №3а-469/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 июля 2019 года Дело N 3а-469/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Степанова П.В.
при секретаре Никулиной Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в виде нежилого здания.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агрострой" (далее - общество, административный истец), являющееся собственником нежилого здания кафе (количество этажей 9, в том числе подземных - 1), общей площадью 1739,6 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Патриса Лумумбы, д. 4 обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 47367776 руб., по состоянию на 01 января 2018 г.
В обоснование заявленных требований административный истец указывает на несоответствие кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости его рыночной стоимости, что нарушает права общества, поскольку влечет уплату налога на имущество организаций в завышенном размере.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме.
В судебном заседании представитель административного истца Клименко Е.В. поддержала заявленное требование по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (в соответствии с пунктом 1 Указа губернатора Пермского края от 12 апреля 2019 г. N 47 "О переименовании Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Министерства строительства и архитектуры Пермского края и передаче функций в сфере градостроительства и архитектуры" Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края", (далее - Министерство)), государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" А. возражает против удовлетворения заявленного требования, не согласна с величиной рыночной стоимости, на установление которой в качестве кадастровой, претендует административный истец, полагает отчет об оценке недопустимым доказательством, в связи с тем, что он составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, представителя для участия в судебном заседании не направило.
Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, в связи с чем, на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотрение настоящего дела в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения участников судебного процесса, проанализировав доводы административного иска, изучив письменные отзывы, относительно существа заявленных требований, допросив свидетеля исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), согласно статье 22 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Положения указанного Федерального закона применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато после дня вступления в силу данного Федерального закона (01.01.2017).
К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период). В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с указанным Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 24 Закона о государственной кадастровой оценке).
Постановлением Правительства Пермского края от 22 марта 2017 г. N 121-п "О реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в Пермском крае - 1 июля 2017 г.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление об оспаривании).
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном Законом о государственной кадастровой оценке, или в соответствии со статьей 16 указанного Федерального закона.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28), с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке, предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется в порядке, предусмотренном Законом о государственной кадастровой оценке, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 этого Федерального закона.
Таким образом, кадастровая стоимость может быть определена в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентировано статьей 22 указанного Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 г. N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" с 1 января 2018 года установлено исчисление налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. м в городских округах (свыше 300 кв. м в муниципальных районах) и помещений в них.
Спорный объект представляет собой нежилое здание, которое включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, определенный на 2019 год, согласно приложению к Постановлению Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 г. N 756-п под N 4718.
Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Пермского края по осуществлению функций в сфере государственной кадастровой оценки, отнесенных законодательством Российской Федерации к полномочиям исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено государственное бюджетное учреждение Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" с 1 июля 2017 г. (Постановление Правительства Пермского края от 22 марта 2017 г. N 121-п).
Основной целью деятельности государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (далее также Учреждение) является выполнение работ, оказание услуг в целях осуществления предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий исполнительных органов государственной власти Пермского края в сферах государственной кадастровой оценки. К одним из основных видов деятельности Учреждения являются отнесено определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки (Распоряжение Правительства Пермского края от 22 марта 2017 г. N 56-рп "О реорганизации государственного унитарного предприятия "Центр технической инвентаризации Пермского края").
Таким образом, в Пермском крае решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края. Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке на территории города Перми и Пермского края в соответствии с распоряжением Правительства Пермского края от 22.03.2017 N 56-рп является ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
В соответствии с Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 4 июля 2017 г. N СЭД-31-02-2-2-747 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" проведена очередная государственная кадастровая оценка, результаты которой отражены в отчете от 21 сентября 2018 г. N 01/КС ОН/2018 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.
Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 сентября 2018 г. N 15-01581/18 нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки не допущено.
Пунктом 1 Приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 г. N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края", который вступил в силу 1 января 2019 г., утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края, по состоянию на 01 января 2018 г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, оспариваемая кадастровая стоимость утверждена приказом от 25 октября 2018 г. N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 89987142,14 руб., по состоянию на 01 января 2018 г., сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 01 января 2019 г.
Кадастровая стоимость может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в ЕГРН.
При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (ЕГРН), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей.
Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об её утверждении, предметом оспаривания в этом случае не являются.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.
Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Как усматривается из материалов административного дела, обращение общества в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости.
При подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям закона и федеральных стандартов оценки.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта превышает его рыночную стоимость, в материалы административного дела обществом представлен отчет об оценке от 23 мая 2019 г. N 208/О-19, составленный оценщиком Б. (член саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциация СРО РАО), осуществляющей оценочную деятельность на основании трудового договора с ООО "Р-Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на дату, на которую определена его кадастровая стоимость - дату оценки (01.01.2018), составляет 47367776 руб.
Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков, его гражданская ответственность застрахована.
Таким образом, представленный административным истцом отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.
Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками не представлено.
Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иных отчетов не имеется.
Рыночная стоимость определена оценщиком в рамках сравнительного подхода
В названном отчете содержится мотивированное обоснование выбора подходов к оценке.
В опровержение соответствующих возражений Министерства, обществом представлено письменное объяснение оценщика на замечания к содержанию и оформлению отчета.
Само по себе то обстоятельство, что определённая в отчете рыночная стоимость, ниже средних цен, установленных с использованием аналитических данных для аналогичных объектов недвижимости на вторичном рынке в соответствующей зоне престижности, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Суд находит, что данное замечание не играет существенной роли для проверки отчета, поскольку не указывает на нарушение федеральных стандартов оценки, итоговая величина находится в границах интервала (диапазона) данной стоимости.
Обратного Министерством не доказано, ссылок на нормативные правовые акты в обоснование своих возражение в этой части, не приведено.
При осуществлении оценочной деятельности применяется федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
В пункте 25 ФСО N 1 указано, что в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
На основании пункта 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществил предварительное согласование (обобщение) промежуточных результатов, полученных при использовании сравнительного и затратного подходов к оценке.
Целью согласования результатов использования подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Оценщик установил, что промежуточные результаты оценки, полученные различными подходами, существенно отличаются, при этом результат, полученный с применением затратного подхода, не только значительно отличается от средних цен, установленных с использованием аналитических данных для аналогичных объектов недвижимости на вторичном рынке, но и выходит за границы диапазона максимальных цен.
Так, рыночная стоимость в рамках затратного подхода, с учетом прав на земельный участок и НДС составляет 123135312 руб., а рамках сравнительного - 59268155 руб., при том, что размер оспариваемой кадастровой стоимости 89987142,14 руб., разница между результатами составляет 49,52 % и выходит за допустимые границы диапазона стоимости.
Учитывая эти обстоятельства, а также высокую активность рынка, наличие достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объекта оценки, оценщик обоснованно отверг результаты затратного подхода.
При рассмотрении административного спора судом установлено, что согласно отчету оценщика согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки не проводилось, а итоговая величина рыночной стоимости представляет собой значение стоимости, определенной с использованием сравнительного подхода, что соответствует подпункту "к" пункта 8 ФСО N 3, допускающего признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Правовых норм, не позволяющих оценщику в итоговом согласовании отказаться от учета результатов, полученных на основе затратного подхода к оценке, не имеется.
Применение такого инструмента, как коэффициент вариации для определения существенности величины расхождения результатов, также не противоречит применяемым в оценочной деятельности правилам и стандартам.
Для устранения сомнений в обоснованности отчета об оценке рыночной стоимости судом вызвана оценщик Б., для допроса в качестве свидетеля, давшая подробные пояснения относительно составленного ей отчета об оценке.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Министерства не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.
Доводы Министерства в части необходимости установления рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, с учетом налога на добавленную стоимость, несостоятельны.
Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с включением в ее состав налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.
Соответственно, как вытекает из абзаца второго пункта 17 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, то, по общему правилу, сумма налога, предъявляемая покупателю продавцом, выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ), поэтому в отсутствие обратного предполагается наличие НДС в цене предложения.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Министерства не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.
Исходя из статьи 77 Кодекса административного судопроизводства и согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
Поскольку вопросы, требующие применения специальных знаний в области оценочной деятельности не возникли, основания для удовлетворения ходатайства Министерства о назначении судебной экспертизы у суда отсутствуют, так как достоверная величина рыночной стоимости может быть определена исходя из отчета об оценке, проанализированного в совокупности с иными доказательствами, исследованными в ходе судебного разбирательства.
Следовательно, при рассмотрении настоящего дела заключение эксперта не относится к необходимым и обязательным средствам доказывания.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Патриса Лумумбы, д. 4, равной его рыночной стоимости в размере 47367776 руб., по состоянию на 01 января 2018 г.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 27 мая 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 26 июля 2019 года.
Судья /подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка