Решение Рязанского областного суда от 15 июня 2020 года №3а-466/2019, 3а-99/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июня 2020 года Дело N 3а-99/2020
Рязанский областной суд
в составе:
судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску с ограниченной ответственностью "Новый дом" к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Новый дом" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости по состоянию на 17 июля 2018 года.
В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором указанного земельного участка.
Согласно выписке из ЕГРН от 23.09.2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 49 524 310,92 рублей.
Заявитель указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет 13 235 000 рублей.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 13 235 000 рублей по состоянию на 17 июля 2018 года.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, их представители, не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом. Представитель административного истца ООО "Новый дом" просил отложить судебное заседание в связи с необходимостью ознакомления с заключением судебной экспертизы и подготовки правовой помощи по ее результатам.
На основании ст.150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей, не представивших доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения судебного эксперта ФИО6 суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
На основании ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч.3 ст.66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" говорит о возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Из материалов дела следует, что ООО "Новый дом" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.09.2019 года, договором N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным истцом с <скрыто>.
Согласно выписке из ЕГРН от 23.09.2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 49 524 310,92 рублей.
Из сообщения филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Рязанской области от 21.10.2019 года и Акта определения кадастровой стоимости от 17.07.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Рязанской области по состоянию на 17 июля 2018 года на основании Постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" в связи с созданием указанного объекта недвижимости.
Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 17 июля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на составляет 13 235 000 рублей.
01 июля 2019 года ООО "Новый дом" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N заявление ООО "Новый дом" отклонено.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы <скрыто> года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 июля 2018 года составляет 19 088 768 рублей.
В связи с неполнотой заключения судебной экспертизы определением суда по делу была назначена дополнительная судебная экспертизы, проведение которой было поручено тому же экспертному учреждению.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы N от 11.03.2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 июля 2018 года составляет 35 436 064 рубля.
Судебный эксперт ФИО6 подтвердил правильность заключения дополнительной судебной экспертизы в суде.
Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственно-экспертных учреждениях системы Министерства Юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 20.12.2002 года N 346, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, промышленного назначения.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы и объяснениям судебного эксперта им был проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объект оценки им рассмотрен как имеющий возможность подключения ко всем коммуникациям, исходя из расположения объектов-аналогов им сделан вывод о невозможности их подключения к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение), в связи с чем при расчете применены соответствующие корректирующие коэффициенты.
В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) экспертом проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.
Эксперт ФИО6 в судебном заседании подтвердил, что им были отобраны в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные, как и объект оценки, в градостроительной зоне П (производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры), и имеют сходные виды разрешенного использования.
Доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельного участка истца заключением дополнительной судебной экспертизы, сторонами не приведено.
Представленный истцом отчет <скрыто> противоречит выводам судебной экспертизы и не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства.
Заключение дополнительной судебной экспертизы, проведенной <скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Указанное экспертное заключение лицами, участвующими в деле, не спаривалось.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы, проведенной <скрыто>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Новый дом" к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2018 года в размере 35 436 064 рубля.
Датой подачи заявления считать 01 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка