Решение Красноярского краевого суда от 13 сентября 2018 года №3а-466/2018

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 сентября 2018 года Дело N 3а-466/2018
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,
с участием административного истца Шатилова В.В. и его представителя Кононовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-466/2018 по административному иску Шатилова Василия Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Шатилов В.В. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, мотивируя тем, что он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:N:450, расположенного по адресу: Красноярский край, Уярский район, г. Уяр, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 13 ноября 2017 года для указанного здания установлена кадастровая стоимость в размере 41 437 526 рублей 22 копейки.
По итогам независимой оценки здания выполненной ИП Занько Г.В. и представленной в отчете N 3241 от 12 марта 2018 года, рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:40:N:450 по состоянию на 13 ноября 2017 года составляет 1 250 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости здания, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку он имеет намерение продать объект недвижимости по его реальной рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при его продаже будет обязан заплатить налог на доходы физических лиц, при расчете которого будет использоваться кадастровая стоимость нежилого помещения.
Просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 24:40:N:450 в размере его рыночной стоимости - 1 250 000 рублей, определенной по состоянию на 13 ноября 2017 года; возложить обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в качестве кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночную стоимость.
В судебном заседании административный истец Шатилов В.В. и его представитель Кононова Е.А., допущенная к участию в деле на основании устного ходатайства, настаивали на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Богданчикова Е.А., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, однако указала на то, что требования административного истца о возложении обязанности по внесению в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночную стоимость заявлены излишне, поскольку сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся на основании решения комиссии или суда.
Глава города Уяра Прищепко В.Н. представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрация города Уяра Уярского района Красноярского края, указав, что последняя не возражает против удовлетворения заявленных требований.
Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительство Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Красноярского края, администрации города Уяра Уярского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего административный истец Шатилов В.В. и его представитель Кононова Е.А. не возражали.
Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 6 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 данного Кодекса.
Согласно пункту 5 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что Шатилов В.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:N:450, расположенного по адресу: Красноярский край, Уярский район, г. Уяр, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 14 ноября 2016 года (л.д. 6).
Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 июля 2018 года, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:N:450 по состоянию на 13 ноября 2017 года составляет 41 437 526 рублей 22 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости - 13 ноября 2017 года (л.д. 10).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края".
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 2817 от 28 июня 2017 года, выполненный ИП Занько Г.В., в котором рыночная стоимость здания с кадастровым номером 24:40:N:450 по состоянию на 13 ноября 2017 года составляет 1 250 000 рублей (л.д. 14-70).Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке объекта недвижимости оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого здания; расчет рыночной стоимости здания путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 3241 от 12 марта 2018 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:N:450 по состоянию на 13 ноября 2017 года составляет 1 250 000 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Как следует из материалов дела, между Шатиловым В.В. и Цыбульским А.С., заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, в соответствии с которым административный истец принял на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи по цене, определенной в предварительном договоре, которая меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (л.д. 12)
Поскольку цена нежилого помещения определена в предварительном договоре меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, при определении налоговой базы подлежит применению пункта 5 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при расчете налога на доходы физических лиц будет применятся кадастровая стоимость объекта недвижимости. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:N:450 должна быть определена по состоянию на 13 ноября 2017 года равной его рыночной в размере 1 250 000 рублей, поскольку рыночная стоимость нежилого помещения подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения Шатилова В.В. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:0250133:450 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 10 августа 2018 года.
Требования административного истца о возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности по внесению в ЕГРН измененных сведений о кадастровой стоимости указанного нежилого помещения, не подлежат самостоятельному разрешению, поскольку заявлены излишне, учитывая, что в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Шатилова Василия Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:N:450, расположенного по адресу: Красноярский край, Уярский район, г. Уяр, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 250 000 рублей, определенной по состоянию на 13 ноября 2017 года.
Датой обращения Шатилова Василия Васильевича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 24:40:N:450 считать 10 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 14 сентября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка