Дата принятия: 03 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-465/2020
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 декабря 2020 года Дело N 3а-465/2020
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Яковлевой М.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С.
с участием представителя административного истца Козырева А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Арсенал" (далее по тексту решения - ООО "Арсенал") обратилось в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:3018 площадью 8928 кв.м., владеющего им на праве аренды, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение железнодорожных путей, расположенного по адресу: ***.
Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка значительно превышают его рыночную стоимость, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется от кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований ООО "Арсенал" ссылается на отчёт оценщика ИП Царевой N 483-27/07/2020 от 27 июля 2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:3018 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 651 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Козырев А.Ю. заявленные административные исковые требования с учётом изменений полностью поддержал и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равную рыночной стоимости на основании проведённой судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту решения - ТОГБУ "ЦОКСОН") Краснослободцева А.О. в представленных возражениях полагала, что заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку величина рыночной стоимости земельного участка, указанная оценщиком в отчёте, является заниженной.
В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения - Управление Росреестра по Тамбовской области) просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости.
Представители заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской и Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова Тамбовской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.
Поскольку иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителя административного истца Козырева А.Ю., проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту решения Федеральный закон N 237-ФЗ) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела усматривается, что 14 июля 2020 года между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова Тамбовской области и административным истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:3018.
По условиям данного договора срок аренды земельного участка устанавливается на 5 лет с 16 июня 2020 года по 16 июня 2025 года; размер годовой арендной платы за участок рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка.
Соответственно, административный истец обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка административного истца утверждена в размере 26 802 034, 56 руб. по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года N 854 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области".
Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту решения Федерального закона N 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.
Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ N 299 от 20 мая 2015 года.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 611 от 25 сентября 2014 года.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исследовав представленный отчет оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объекта оценки вызывающими сомнения, поскольку оценщик при использовании сравнительного подхода использовал, в том числе, объект - аналог N 2, а именно, земельный участок, расположенный по адресу: ***, 26. При этом, данный земельный участок состоит из трёх участков, каждый из которых имеет свои кадастровые номера, вместе с тем, объект-аналог должен быть сходным к объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Кроме того, обоснование принятия корректировок из различных источников при наличии корректировок по ценоообразующим факторам в одном сборнике, является сомнительным, поскольку справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. содержит критерии отнесения к группам по каждому из ценообразующих факторов. Неполнота проведенного оценщиком в отчёте исследования ставит под сомнение итоговое значение рыночной стоимости земельного участка.
Определением суда от 22 сентября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет подтверждения рыночной стоимости земельного участка административного истца на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" Тарасова С.В. от 5 октября 2020 года N 1504/50 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:3018 на 1 января 2018 года составляет 11 264 011 руб.
Оценивая экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в отличие от оценщика, составившего отчет, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
В экспертном заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, по результатам экспертного осмотра объекта оценки правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит участок и факторы, влияющие на его стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.
При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на возможность торга, передаваемые имущественные права, корректировка на район местонахождения в пределах города, наличие свободного подъезда к участку, наличие железнодорожной ветки, асфальтирование участка, площадь, инженерно-геологические условия, обеспеченность коммуникациями, по экономическим характеристикам объекта оценки с объектами - аналогами.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.
Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется. Более того, представитель административного истца с результатами проведённой судебной экспертизы согласился и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равную рыночной стоимости на её основании.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчёте оценщика вышеуказанных недостатков, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административные исковые требования.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд с настоящим заявлением 3 августа 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Арсенал", поданное в Тамбовский областной суд 3 августа 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208007:3018 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 11 264 011 руб.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тамбовский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 4 декабря 2020 года.
Судья М.В. Яковлева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
