Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-463/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N 3а-463/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЭКО" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭКО" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 83 881 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 56 721 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "ЭКО" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 56 721 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 80 132 358, 11 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Тужилкина К.В. административный иск поддержала.
Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск его не признала в связи с отсутствием в административном деле допустимых доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "ЭКО" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "ЭКО" является собственником земельного участка площадью 83 881 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "ЭКО" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером <данные изъяты> составила 80 132 358, 11 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно выводам которого по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 56 721 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Так, в Отчете оценщик приводит суждения о том, что в качестве аналогов он не отбирает цены сделок в связи с отсутствием достаточной информации о земельных участках - предметах сделок и условиях данных сделок.
Вместе с тем, оценщик использует сведения о ценах сделок как поверочные, в целях определения ценового диапазона земельных участков того сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок.
Суд находит данные выводы оценщика вполне обоснованными, они сделаны в пределах компетенции оценщика, полно и подробно в Отчете изложены, являются убедительными и соответствуют требованиям статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, пунктами 11, 22, 25 ФСО N 7, пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
В качестве одного из аналогов (аналог 2) оценщик использует информацию о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес>
Исследование характеристик данного аналога полно в Отчете приведено. В частности, при исследовании возможности подъезда к данному земельному участку оценщиком оценены фотографии указанных заездов, сведения общедоступных карт города Ярославля, а также проанализировано содержание объявления о его продаже. На основании указанных данных, ссылки на которые Отчет содержит, оценщик пришла к выводу о наличии возможности свободного подъезда к земельному участку, как исходя из отсутствия иных земельных участков по пути следования нему, так и исходя из качества подъездных путей.
Суд полагает, что приведенные выводы оценщика вполне обоснованы, подтверждены, сделаны в пределах компетенции оценщика и требованиям федеральных стандартов оценки соответствуют.
Иная характеристика указанного ценообразующего фактора земельного участка в <адрес>, которая сделана специалистами Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании тех же доказательств, также возможна. Однако, указанное обстоятельство не является основанием для признания Отчета не соответствующим законодательству об оценочной деятельности.
Указанному аналогу оценщиком дана также характеристика как обеспеченному сетями газоснабжения. Данный вывод оценщика, основанный на тексте объявления о продаже указанного аналога, а также наличии вдоль границы объекта газопровода высокого давления, в Отчете приведен.
Суд полагает, указанные характеристики аналога достаточно обоснованными, а отказ от применения корректировки его цены по данному элементу сравнения вполне оправданным.
При этом, возражения в указанной части административного ответчика со ссылкой на данные Отчета государственной кадастровой оценки об отсутствии у указанного аналога возможности подведения сетей газоснабжения безосновательны, поскольку Отчет государственной кадастровой оценки не является установленным законом способом доказывания характеристик объектов недвижимости на территории Ярославской области.
Объект - аналог N 1 <адрес>) охарактеризован оценщиком как свободный от улучшений.
Возражая против указанного вывода Отчета, Департамент приводит данные Единого государственного реестра недвижимости, согласно которому на указанном земельном участке расположен объект капитального строительства.
Данные обстоятельства явились предметом исследования оценщика как в рамках Отчета, так и при допросе в качестве свидетеля в судебном заседании.
Оценщиком приведены обоснованные доводы о том, что сведения Единого государственного реестра недвижимости, на которые ссылается административный ответчик, вызывают сомнения, поскольку согласно эти данным объект капитального строительства располагается в пределах трех земельных участков, не имеющих общих границ.
Данное обстоятельство в совокупности с фотографиями земельного участка в составе спутниковых карт города Ярославля, на которых видно отсутствие строения на земельном участке - аналоге N 1, а также текстом объявления о его продаже дало основания оценщику для вывода о том, что указанный аналог свободен от застройки.
Суд оснований не согласиться с данными выводами оценщика не находит, полагает, что они сделаны в пределах компетенции оценщика, обоснованы, подтверждены и соответствуют требования федеральных стандартов оценки.
В качестве аналога (аналог 4) оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 10 005 кв.метров.
При определении величины корректировки цены данного участка на площадь оценщик, применяя предложения Справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А., отнесла его к диапазону площадей от 1 до 2, 5 га и определилакорректировку в размере 0,76.
Суд полагает данные выводы Отчета обоснованными, доказанными сведениями об объекте оценки и обо аналоге, подтвержденными справочной оценочной литературой, возможность применения которой в рамках оценки требованиями федеральных стандартов оценки не ограничена.
Доводы Департамента о необоснованности использования данного аналога, либо применения к его цене иной величины корректировки основаны на неверном толковании положений вышеуказанного Справочника, который применен оценщиком в Отчете.
Согласно предложению Справочника допускается не корректировать цену аналогов на площадь при незначительном расхождении по данному элементу сравнения с объектом оценки. В данном случае таких оснований у оценщика не имелось. Исходя из предложения справочника, величина корректировки оценщиком вполне обоснована.
Поскольку указанные различия объекта оценки и аналога нивелируются применением соответствующей корректировки цены аналога, исключения его из выборки не требуется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что критерии отбора аналогов, определение их ценообразующих характеристик относится к компетенции оценщика, суд полагает, что требования законодательства об оценочной деятельности вышеописанной процедурой оценки им не нарушены.
Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 56 721 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "ЭКО" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "ЭКО" с настоящим административным иском в суд - 30 октября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ЭКО" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 83 881 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 56 721 000 (пятьдесят шесть миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 октября 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
