Решение Ростовского областного суда от 22 января 2020 года №3а-463/2019, 3а-20/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 января 2020 года Дело N 3а-20/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Ростовский литейный завод" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
с участием представителя административного истца - Селиверстовой О.В.,
представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Пелангия М.М.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником 5 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г. Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца -Селиверстова О.В., действующая по доверенности, явилась, административный иск уточнила в соответствии с выводами заключения судебного эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном ходатайстве не возражал против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пелангия М.М., действующий по доверенности, в суд явился, возражал против административного иска и выводов заключения эксперта.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 5 272 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 27 516 676,80 руб.;
2) площадью 3 938 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 22 123 841,25 руб.;
3) площадью 13 739 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 69 664 698,62 руб.;
4) площадью 681 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 4 337 071,08 руб.;
5) площадью 569 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 3 797 033,73 руб.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на
1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ФИО от 7 октября 2019 года N 0585/О, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет:
1) участка площадью 5 272 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 8 805 000 рублей;
2) участка площадью 3 938 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 6 577 000 рублей;
3) площадью 13 739 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 22 056 000 рублей;
4) площадью 681 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 1 137 000 рублей;
5) площадью 569 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 950 000 рублей.
Заявление правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 29 октября 2019 года, в решении указано наличие 8 нарушений федеральных стандартов оценки N N3,7. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, органа местного самоуправления, поддержавших по существу доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, а также ходатайства представителя административного истца о назначении оценочной экспертизы, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 23 декабря 2019 года N 758-Э/2019). Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет:
1) участка площадью 5 272 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 16 865 000 рублей;
2) участка площадью 3 938 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 12 854 000 рублей;
3) площадью 13 739 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 41 382 000 рублей;
4) площадью 681 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 495 000 рублей;
5) площадью 569 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 110 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку - таблица 15 л.д.58-70 том 2).
В качестве объектов-аналогов использовано 6 земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов в таблице 15. В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Ростове-на-Дону эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 1788 до 3 863 рублей (л.д.61 том 2).
Расчет рыночной стоимости земельных участков приведен в таблицах NN 17-21 (л.д.70-77 том 2). Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением математических действий и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Возражения представителя Администрации г.Ростова-на-Дону против административного иска и заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости земельных участков, конкретных доводов об иной рыночной стоимости не приведено. Поскольку все суждения, изложенные в заключении эксперта, подробно разъяснены, в том числе экспертом при допросе в судебном заседании, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями, не содержащими конкретных суждений о наличии каких-либо нарушений федеральных стандартов оценки (в отношении отбора объектов-аналогов, их сопоставимости по площади, иным параметрам, идентифицирующих признаков).
Разница между показателями оспариваемой кадастровой стоимости и установленной экспертом рыночной стоимости согласно заключению обусловлена разными методами исследования, принимая во внимание индивидуальные характеристики исследуемых объектов недвижимости.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не отмечено. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5 272 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 16 865 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 938 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 12 854 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 13 739 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 41 382 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 681 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 495 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 569 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 110 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 14 октября 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Ростовский литейный завод" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 80 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка