Решение Пермского краевого суда от 11 июля 2019 года №3а-462/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2019 года Дело N 3а-462/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Кваши Андрея Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Кваша А.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - части 3-этажного нежилого здания, кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11450476 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является одним из собственников указанного выше объекта недвижимости, плательщиком налога на имущество. Поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости, она заинтересована в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость указанного объекта установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Административный истец, представитель административного истца в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены, представитель ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии.
Представитель административного ответчика, заинтересованного лица в суд не явилась, возражала против заявленного требования, ссылаясь на замечания к отчету приведенные в письме ГБУ "ЦТИ ПК", полагая, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представители заинтересованных лиц - ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации города Березники по Пермскому краю, заинтересованные лица (сособственники) Гордеев А.П., Склемин П.А., о времени и месте рассмотрения дела извещены, в суд не явились. Представитель заинтересованного лица - администрации города Березники ходатайствовал о рассмотрении иска без его участия, иск полагает неподлежащим удовлетворению.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Березниковской городской Думы от 23.11.2017 N 318 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования "Город Березники" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя их кадастровой оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Кваше А.В., принадлежит 1/4 доля в праве собственности на часть трехэтажного нежилого здания торгового центра площадью 1248,1 кв.м., расположенного по адресу: **** с кадастровым номером **, сособственниками являются Гордеев А.П. - 1/4 доля в праве, Склемин П.А. - 1/2 доля в праве, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 6). При указанных обстоятельствах, являясь собственником указанного объекта недвижимости, истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена 23632998,16 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость части с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 20.05.2019 N 031/19-Н, составленный оценщиком ООО "Капитал и право" - Я. Выполнивший отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценки, является членом Общероссийской общественной организации Российское общество оценщиков", что подтверждается свидетельством о членстве от 09.06.2018 N0025260, гражданская ответственность оценщика на момент подготовки отчета - застрахована.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик провел анализ рынка коммерческой недвижимости к которому отнес объект оценки с учетом фактического использования (торгово-офисное помещение), определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного выше объекта недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен на рынке купли-продажи торговой недвижимости на территории г. Березники составил от 4722 до 83077 руб./кв.м., на рынке купли-продажи офисной недвижимости от 2710 до 63795 руб./кв.м., на рынке объектов неопределенного назначения от 303 до 72016 руб. /кв.м.
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Исследуя рынок, оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки с учетом развития рынка города Березники, местоположения, иных характеристик, является низкодоходным и низколиквидным, указав на учитываемые факторы, в то время как приведенные в письме ГБУ "ЦТИ ПК" замечания по данному выводу приведены без какого-либо обоснования.
С целью определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал доходный подход, указав на наличие достаточного объема сведений, которые могут быть приняты как основание оценки. При использовании доходного подхода, оценщик использовал метод капитализации, выбрав для расчета данные ежемесячных арендных платежей по объектам-аналогам сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях в отношении трех объектов сопоставимых с оцениваемым по характеру здания, в котором находится объект оценки и объекты-аналоги (торговые центры - 2 объекта, многоквартирный жилой дом - 1 объект), площади, техническим характеристикам (материалу стен), виду использования (торгово-офисные), физическим характеристикам (этаж, отделка, состояние отделки), иные характеризующие данные (отдельный выход на красную линию. Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым он счел возможным принять указанные объекты для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. Вся информация о принятых оценщиком для расчета данных об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Также оценщиком была произведена необходимая корректировка с учетом особенностей объекта оценки, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок. В письме ГБУ "ЦТИ ПК", на которое административный ответчик ссылается, как на доказательство недостатков отчета об оценке приведен довод относительно неправомерности использования в целях приведения объектов-аналогов к объекту оценки Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2016 года, при наличии более поздних справочных материалов, в том числе Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2017 года. Суд, принимая во внимание предусмотренное Федеральными стандартами оценки право оценщика самостоятельно определять способ оценки и используемые источники данных, в том числе справочных материалов, а также то обстоятельство, что в материалы дела не представлено доказательств того, что использование иного справочного пособия привело к существенному изменению итогового значения рыночной стоимости объекта оценки, не усматривает оснований для признания отчета недостоверным доказательством. Поскольку суждения о том, что определенные оценщиком для расчета действительного валового дохода процент потерь - 20,6 % не соответствует рынку города Березники, принятое оценщиком для расчета операционных расходов значение - 28,7 % (справочник под редакцией Лейфера Л.А.) определен неверно, высказаны без ссылки на какие-либо доказательства, тогда как в отчете об оценке приведены обоснования определения данных значений, суд не усматривает оснований полагать результаты расчетов недостоверными.
С учетом полученных данных, расчета операционных расходов, оценщик произвел расчет ставки капитализации определив рыночную стоимость объекта оценки как 11450476 рублей. То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по данным ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, доводы административного ответчика, суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке от 20.05.2019 года N 031/19-Н.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Кваши Андрея Васильевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11450476 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 мая 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 12 июля 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка