Решение Ростовского областного суда от 10 января 2020 года №3а-462/2019, 3а-19/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 января 2020 года Дело N 3а-19/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Третьяковым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Корпорация Акционерной компании "ЭЛЕКТРОСЕВКАВМОНТАЖ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
с участием представителя административного истца - Шмыгаль В.А.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником и арендатором земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г. Волгодонске Ростовской области. Определение размера налоговой базы и арендных платежей осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца Шмыгаль В.А., действующий по доверенности, явился, административный иск уточнил в соответствии с выводами заключения судебного эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, возражений против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов не представил, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители Администрации и КУИ г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является правообладателем следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 7 064 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - размещение производственной базы кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 10 037 590,80 рублей;.
2) площадью 5 740 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование - для строительства производственной базы, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 8 233 685,60 рублей;
3) площадью 3 112 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование - размещение производственной базы Волгодонского филиала, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 4 567 171,20 рублей.
4) площадью 3 839 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование -производственные базы и предприятия, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 5 587 626,11 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, является элементом формулы расчета выкупной стоимости, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 5 июля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет:
1) участка площадью 7 064 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 3 425 000 рублей;
2) участка площадью 5 740 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 819 000 рублей;
3) площадью 3 112 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 1 551 000 рублей;
4) площадью 3 839 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 1 906 000 рублей.
Заявление правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 3 сентября 2019 года, в решении указано наличие 6 нарушений федеральных стандартов оценки N N1,3. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" (заключение от 19 декабря 2019 года N 0760-Э/2019).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет:
1) участка площадью 7 064 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 5 469 000 рублей;
2) участка площадью 5 740 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 4 493 000 рублей;
3) площадью 3 112 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 520 000 рублей;
4) площадью 3 839 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 3 073 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку - таблица 3).
В качестве объектов-аналогов использовано 2 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.
Расчет стоимости приведен в таблице N 13 (л.д.50-51 том 2). Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Разница между показателями оспариваемой кадастровой стоимости и установленной экспертом рыночной стоимости согласно заключению обусловлена разными методами исследования, принимая во внимание индивидуальные характеристики исследуемого объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7 064 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - размещение производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 469 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5 740 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование - для строительства производственной базы, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 4 493 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 112 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование - размещение производственной базы Волгодонского филиала, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 520 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 839 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), разрешенное использование -производственные базы и предприятия, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 3 073 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 15 августа 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Корпорация Акционерной компании "ЭЛЕКТРОСЕВКАВМОНТАЖ"в пользу ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" 59 081,36 рублей за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка