Дата принятия: 09 октября 2018г.
Номер документа: 3а-462/2018
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 октября 2018 года Дело N 3а-462/2018
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе: председательствующего судьи Никулиной И.А.
при секретаре Лемешенко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"9" октября 2018 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "САРОС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "САРОС" обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что административный истец в период с 02.08.2012 по 20.06.2018 являлся собственником объекта недвижимости, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира - <адрес>; общей площадью 28200 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; вид разрешенного использования: под турбазу.
Земельный участок находился в фактическом пользовании административного истца по 20.06.2018, и поскольку договор аренды с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района не был заключен, последний обратился 15.02.2018 в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о взыскании с ООО "САРОС" неосновательного обогащения, сумма которого рассчитана на основе кадастровой стоимости земельного участка.
С 21.06.2018 собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке является ООО "Шинатрейдинг".
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2009 года и составляет 6 504 330 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что следует из отчета оценщика N ОН/99-11-04-2018-6 от 08.05.2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01 января 2009 года составляет 1 187 000 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности ООО "САРОС" как фактического пользователя земельного участка, к которому предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, сумма которого является экономически необоснованной, поскольку рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает имущественные интересы Общества.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости. Также просит восстановить пропущенный по уважительным причинам срок для обращения в суд.
В судебном заседании представитель административного истца Носкова А.А., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, а также заинтересованное лицо - Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Филиал ФГБУ "ФКП Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но просил учесть, что учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, и, соответственно, административным ответчиком по делу, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в письменных возражениях указывает, что не является административным ответчиком по заявленным требованиям, поскольку не принимает участия в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, просит в иске отказать и рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Коллегия Администрации Кемеровской области в письменном отзыве не оспаривает право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Представитель ООО "Шинатрейдинг" в представленном письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района в письменном отзыве указывает на недостатки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, на пропуск административным истцом срока для обращения в суд, просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, свидетеля - оценщика Бардокина Д.Е., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административный истец до 21 июня 2018 года (даты регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, за ООО "Шинатрейдинг") являлся фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира - д<адрес>; общей площадью 28200 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; вид разрешенного использования: под турбазу.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в ходе государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, утверждена постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 23.12.2011 N 598 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Кемеровской области" по состоянию на 01 января 2009 года и составляет 6 504 330 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости и об основных характеристиках земельного участка. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 31 января 2012 года.
Спорный земельный участок является ранее учтенным, что также подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на данный объект недвижимости.
Из отчета оценщика N ОН/99-11-04-2018-6 от 08.05.2018 следует, что рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 1 января 2009 года составляет 1 187 000 руб.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности ООО "САРОС" как его пользователя, обязанного оплачивать платежи за его использование, в том числе сумму неосновательного обогащения, рассчитанную исходя из его кадастровой стоимости, Общество вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка их рыночной стоимости.
25 мая 2018 г. ООО "САРОС" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельного участка (л.д. 19). Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 20 июня 2018 года N 11-63 (л.д.20-22).
Досудебный порядок рассмотрения спора административным истцом соблюден.
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2009 г., к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из отсутствия обстоятельств, ставящих под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке.
В соответствии с п. 25 ФСО-7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствия выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В исследовательской части отчета об оценке спорного земельного участка подробно изложена методология оценки. Данная методология основана на современных методах расчетов и позволяет получать адекватные результаты оценки. В рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, отказ от применения иных методов оценки оценщиком подробно мотивирован.
При подборе объектов-аналогов учитывались требования п.11 ФСО N 7, и в качестве таковых использовались земельные участки, максимально сходные по основным характеристикам с объектом оценки, учтены его специфические категория вид использования, его местонахождение. Для анализа был выбран рынок земельных участков на основе данных открытых аукционов на дату, наиболее близкую к дате оценки. Все отличия объектов-аналогов от объекта оценки учтены при внесении корректировок, применение корректировок обосновано.
Оценщиком проверен рыночный характер сделок по объектам-аналогам, использованным при определении рыночной стоимости объекта оценки, что подтверждено документально.
Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО5 полностью подтвердил выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, сделанные им в отчете. Дополнительно пояснил, что определенные трудности при оценке рыночной стоимости земельного участка возникли при подборе объектов-аналогов, поскольку земельные участки подобной категории и вида использования продаются крайне редко, их количество на рынке продаж невелико. К тому же, дата оценки 01.01.2009 - ретроспективна, и в указанный период времени туристические базы и земельные участки, сведениями о которых он располагал, были не в лучшем состоянии, соответственно, их стоимость была невысокой, что и объясняет разницу между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка.
Таким образом, выводы оценщика, основанные на исследовательской части отчета, сторонами не опровергнуты. При этом вопреки доводам КУМИ Кемеровского района отчет является полным и не содержит неясностей в выводах. Отличие объекта оценки от объектов - аналогов по видам разрешенного использования устранено применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.
Доводы КУМИ Кемеровского района о несоответствии земельного участка, изображенного на фотографиях оценщика, содержащихся в отчете, фотоснимкам из актов обследования земельного участка от 09.04.2010 и от 08.12.2017, подготовленных в рамках муниципального земельного контроля, не могут свидетельствовать о недостоверности отчета и отклоняются судом, поскольку доказательств явных несоответствий в изображенных объектах заинтересованным лицом не представлено, к тому же копии фотографий, представленных КУМИ Кемеровского района имеют неудовлетворительное качество изображения.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Убедительных доводов и доказательств, опровергающих выводы оценщика, сторонами не представлено, в связи с чем отсутствуют основания для назначения по делу судебной оценочной экспертизы.
Доказательств, свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта, сторонами также не представлено.
На основании изложенного отчет, как подтверждающий достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, может быть положен в основу решения.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца, имеющего обязательства по оплате платежей за пользование земельным участком, рассчитанные исходя из его кадастровой стоимости.
Частью пятой статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В рассматриваемом случае, с учетом обращения административного истца с заявлением в Комиссию 25 мая 2018 года, установленная кадастровая стоимость по земельным участкам подлежит применению с 01 января 2018 года, принимая во внимание, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости данных земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости внесены 31 января 2012 года.
Частью 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. от 03 июля 2016 года, с изм. от 05 июля 2016 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Следовательно, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.
Оценивая доводы заинтересованного лица КУМИ Кемеровского района о пропуске административным истцом срока для обращения в суд за оспариваем кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из следующего.
По делу установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2009 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта капитального строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости 31 января 2012 года.
Поскольку на момент обращения ООО "САРОС" за пересмотром кадастровой стоимости очередная государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Кемеровской области не проведена, и в государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, то с учетом даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 31 января 2012 года, и разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, срок для обращения административного истца в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не пропущен.
Приходя к такому выводу суд также учитывает, что права и законные интересы ООО "САРОС" применением оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка стали затрагиваться только с 16 марта 2018 года - даты принятия к производству Арбитражного суда Кемеровской области искового заявления КУМИ Кемеровского района о взыскании с ООО "САРОС" неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере 13834086,83 руб. (л.д.105), производство по которому приостановлено до разрешения настоящего административного дела.
Доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, ФГБУ "ФКП Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области о том, что данные учреждения не являются административными ответчиками по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 7).
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.
Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
требования Общества с ограниченной ответственностью "САРОС" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира - д<адрес>; общей площадью 28200 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов; вид разрешенного использования: под турбазу, в размере его рыночной стоимости 1 187 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2009 года, на период с 1 января 2018 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Кемеровской области.
Дата обращения ООО "САРОС" в суд с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области - 25 мая 2018 года, которую следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2018 года.
Председательствующий И.А. Никулина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
