Решение Хабаровского краевого суда от 12 мая 2020 года №3а-46/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 мая 2020 года Дело N 3а-46/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Ворончихина Н.А., представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска Дю-Поповой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мелиховой Т.П. к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Мелихова Т.П. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11524 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 9 551 000 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2016г. в размере 28 811 885,94 руб. Отчетом об оценке от 16.12.2019г. N 1807-11-2019-Г/27-5, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 9 551 000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Мелиховой Т.Н., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
Из письменного отзыва административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
В судебном заседании представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Ворончихин Н.А. возражал против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. При применении корректировки на дату продажи/предложения вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, не обоснован.
Представитель администрации г.Хабаровска Дю-Попова Ю.А. возражала против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поддержала доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края. Дополнительно указала, что оценщиком необоснованно в качестве объекта-аналога N 2 принят земельный участок, который на дату совершения сделки являлся застроенным и не мог быть использования в качестве аналога; вид разрешенного использования объекта аналога N 3 оценщиком указан "под логистический центр", при этом согласно источнику информации вид разрешенного использования данного объекта "промышленный объект 5 класса вредности, в том числе предприятия и производства агропромышленного комплекса".
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 97 аренды земельного участка от 27.06.2017г., заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ИП Мелиховой Т.П., последняя является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 11524 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - под нежилые здания: профилакторий на 15 автомобилей (с кадастровым номером N), склад (с кадастровым номером N), столярная мастерская (с кадастровым номером N), склад (с кадастровым номером N), используемые под производственную базу. Срок действия договора определен с 27.06.2017г. по 26.06.2047г. (пункт 1.2 Договора). Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.2.1 Договора).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровый номер присвоен земельному участку 04.08.2005г.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018г. составляет 28 811 885, 94 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
22 декабря 2019 года Мелихова Т.П. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее - Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Решением Комиссии от 22 января 2020 года N 64 заявление Мелиховой Т.П. отклонено по основаниям, аналогичным доводам администрации города Хабаровска в судебном заседании.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 16.12.2019 г. N 1807-11-2019-Г/27-5, составленный оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" Гринь Т.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 9 551 000 руб. (указанный отчет ранее был представлен в Комиссию).
Из отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (http://portal/rosreestr.ru), сайтов "Фарпост", "Авито", журнала "Вся недвижимость Хабаровска", журнала "Дальневосточный оценщик".
Оценщиком определены следующие основные критерии при подборке аналогов: земельные участки должны располагаться в г.Хабаровске, период поиска земельных участков с 01.01.2015г. по 01.01.2016г., тип сделки: купля-продажа, приватизация, аренда, категория земельных участков - земли населенных пунктов, количество объектов в сделке - 1.
Отобрано 6 объектов-аналогов, соответствующих критериям отбора.
Доводы о том, что объект-аналог N 2 не мог участвовать в расчетах, т.к. является застроенным, суд считает не обоснованными, поскольку, в объявлении о продаже объекта-аналога N 2 указано, что к продаже предложен земельный участок, а не единый комплекс с недвижимостью, что не препятствует использованию его в качестве аналога.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под промышленную (производственно-складскую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.
Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на передаваемые имущественные права (для объектов-аналогов NN 5, 6); на дату продажи/предложения(для объектов-аналогов NN 1-4, 6); на условия рынка (скидки к ценам предложений (для объектов-аналогов NN 1, 5, 6)); на местоположение: по отношению к оценочным зона; по отношению к крупной автомагистрали (для объекта-аналога N 3); на наличие ж/д тупика (для объекта-аналога N 2); на площадь (для объектов-аналогов N 3-5).
Корректировки на местоположение и расположение относительно автомагистралей, учитывают такие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы средние цены на промышленную недвижимость по г. Хабаровску, содержащиеся в аналитическом обзоре "Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за IV квартал 2015", подготовленного ООО РСО "Кредо", с обоснованием недостаточности имеющихся данных для отслеживания изменения стоимости земельных участков под промышленную застройку.
Доказательства того, что изменение цен на рынке земельных участков отлично от использованного оценщиком, суду не представлены.
Допущенная оценщиком опечатка в виде разрешенного использования аналога N 3 не влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки, поскольку сегмент рынка один - "под производственно-складскую застройку".
При проверке вариации из расчета исключен объект-аналог N 4, как не вошедший в доверительный интервал.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9 551 000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратилась 26.12.2019г., сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018г.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Мелиховой Т.П. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11524 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 9 551 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 26 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 14 мая 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка