Решение Мурманского областного суда от 04 мая 2018 года №3а-46/2018

Принявший орган: Мурманский областной суд
Дата принятия: 04 мая 2018г.
Номер документа: 3а-46/2018
Раздел на сайте: Суды общей юрисдикции
Тип документа: Решения


МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 мая 2018 года Дело N 3а-46/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Тарасовой Ю.В.
с участием представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области по доверенности Пустовидова Р.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области
установил:
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2018 года N 873 было рассмотрено заявление ООО "Причальное" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание, в размере 3885000 рубля по состоянию на 01 января 2016 года.
Не согласившись с данным решением, администрация муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района (далее администрация г.п. Мурмаши) обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании его незаконным и отмене.
В обоснование заявленного требования указала, что земельный участок с кадастровым номером N предоставлен на условиях аренды ООО "Причальное". По условиям договора аренды размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаясь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, ООО "Причальное" был представлен отчет N от 16.11.2017 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N
Между тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
Как следует из отчета, оценщик применил метод сравнения продаж и при сравнении объекта оценки взял следующие объекты-аналоги: объект - аналог N 1 земельный участок, расположенный по адресу: ... (кадастровый номер N); объект - аналог N 2 земельный участок, расположенный по адресу: ..., район ... (кадастровый номер N); объект - аналог N3 земельный участок, расположенный по адресу: ..., (кадастровый номер N)
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости права на земельные участки объекты - аналоги N1, N2, N3 не зарегистрированы. Поскольку правообладатели отсутствуют, то оценщиком не были исследованы все основания и не приведены доказательства, что данные объекты- аналоги могут являться объектами сравнения, что является нарушением пункта 10 ФСО N 3, устанавливающего, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
Вместе с тем, данные элементы сравнения являются существенными для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, и их отсутствие значительно занижает рыночную стоимость земельного участка, в связи с чем применение объектов-аналогов N 1,2, 3 некорректно.
При использовании оценщиком объектов - аналогов NN 1, 2, 3 в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды каждого объекта аналога. Однако по информации Росреестра зарегистрированные в установленном законодательством порядке права на земельные участки, являющиеся объектами-аналогами, отсутствуют. Следовательно, данное право не может быть продано.
Утверждение оценщика, что аренда объектов-аналогов NN1-4 является краткосрочной, не подтверждено соответствующими документами.
Помимо этого, в отношении объекта оценки в отчете указано, что он находится в собственности, однако эта информация не соответствует действительности, так как объект оценки находится в аренде.
Оценщиком не проведена корректировка по элементу "Локальное местоположение", что является нарушением требований федеральных стандартов и привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 873.
Представитель административного истца администрации г.п. Мурмаши в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержав заявленные требования, изложенные в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) по доверенности Пустовидов Р.А. в судебном заседании с заявленными требованиями администрации г.п. Мурмаши не согласился, указав на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица ООО "Причальное" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля Я.А.А., исследовав письменные материалы дела, находит заявленные требования административного истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положению статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В судебном заседании установлено, что ООО "Причальное" является правообладателем земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под рыборазводную ферму N 1, площадью 15540 кв.м., расположенного по адресу: ..., МО г.п. ..., ..., на земельном участке расположено здание (л.д.22-28).
Согласно договору аренды от 03 апреля 2007 года N и дополнительного соглашения N от 30 октября 2008 года к нему, размер арендных платежей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 27 декабря 2006 года, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 222).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года составляла 12049560, 60 рублей (л.д.144).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
ООО "Причальное" обратилось 17 ноября 2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 143).
Извещение о проведении 05 декабря 2017 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес электронной почты администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши 22 ноября 2017 года (л.д.142).
В письменном сообщении от 04 декабря 2017 года администрация г.п. Мурмаши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует Закону об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 973 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 3885000 рублей (л.д.29,132).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости 13 декабря 2017 года внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3885000 рублей (л.д. 30).
Копия решения комиссии от 05 декабря 2017 года N 873 поступила в адрес администрации МО г.п. Мурмаши 21 декабря 2017 года.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Администрация МО г.п. Мурмаши была уведомлена о заседании Комиссии, представила письменное мнение относительно заявления ООО "Причальное".
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N от 16 ноября 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ИП Я.А.А.
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания отчета N от 16 ноября 2017 года следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения ( л.д.72-73,201-202).
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие передаваемых прав, условия сделки, глобальное месторасположение, на площадь земельного участка, на транспортную доступность, наличие свободного проезда к участку, инженерные коммуникации. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ООО "Причальное" по мотиву несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Ссылка административного истца на то, что в рассматриваемом отчете отсутствуют доказательства, подтверждающие, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, является ошибочной, поскольку в пункте 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, содержится требование о приложении к отчету об оценке документов, подтверждающих качественные и количественные характеристики только объекта оценки.
Как следует из отчета, объекты-аналоги приняты оценщиком для сравнения на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже земельных участков.
Информация об аналогах была принята в соответствии с приведенным в источниках описанием, анализа с использованием сети Интернет и сайта публичной кадастровой карты. Вся процедура описана в разделе отчета "Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости производственного подсегмента". При этом проанализировав полученную информацию, оценщик исходил из допущения, что объекты - аналоги находятся в краткосрочной аренде, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Довод административного истца о том, что оценщиком оценивалось право собственности объекта оценки, а не право аренды, является несостоятельным, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Я.А.А. дал подробные пояснения о порядке выбора объектов - аналогов, применении корректировок, даны ответы по вопросу установления рыночной стоимости объекта оценки.
Свидетель Я.А.А. является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем оснований не доверять его показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета N от 16 ноября 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению ООО "Причальное", а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления администрации муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 05 декабря 2017 года N 873 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка

Мурманский областной суд

Определение Мурманского областного суда от 18 марта 2022 года №3а-16/2022

Определение Мурманского областного суда от 18 марта 2022 года №3а-16/2022

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 марта 2022 года...

Все документы →

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать