Решение Курского областного суда от 20 ноября 2018 года №3а-46/2018

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 ноября 2018 года Дело N 3а-46/2018
Курский областной суд в составе:
судьи Клевцовой Г.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Зуборевой О.В.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "ТехСтройКорпорация" Дёмина Д.В.
по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТехСтройКорпорация" к Администрации Курской области, Комитету по управлению имуществом Курской области, Администрации города Курска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала "ФКП Росреестра по Курской области", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ
общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "ТехСтройКорпорация", являясь арендатором земельных участков по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обратилось в Курский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и установлении их рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей на 01.01.2016 года, указывая, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что ведет к увеличению арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельных участков и нарушает права административного истца как арендатора. Земельные участки с кадастровыми номерами N и N поставлены на государственный кадастровый учет, относится к землям населенных пунктов, предназначены для производственно-хозяйственной деятельности. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2016 года и составляет <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель ООО "ТехСтройКорпорация" Дёмин Д.В. поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.
Администрация Курской области, филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, администрация г. Курска, Комитет по управлению имуществом Курской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд своих представителей не направили, их явка в суд не признавалась обязательной. В силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.
Выслушав представителя административного истца, исследовав отзывы на исковое заявление, материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.
Согласно положениям статьи 8 (части1-5) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ТехСтройКорпорация" является арендатором земельных участков с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договорами аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N, заключенными между ООО и Комитетом по управлению имуществом Курской области сроком до ДД.ММ.ГГГГ
Из содержания указанных договоров аренды и прилагаемым к договорам документам, следует, что арендная плата рассчитывается с использованием удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 г. была установлена в размере <данные изъяты> рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 г. была установлена в размере <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ г. ООО "ТехСтройКорпорация" обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ г. N заявление ООО о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N отклонено.
Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельных участков, имеет законный интерес в установлении в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости и истцом соблюден предварительный внесудебный порядок разрешения спора.
Постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 N 904-па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков (учтенных в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на 1.01.2016 г.) в составе земель населенных пунктов Курской области.
В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Из приведенных правовых норм обстоятельством, имеющим значение для разрешения заявленного административного иска, является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2016 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07. 1998 г. N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ).
Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
С целью определения рыночной стоимости земельных участков по заказу истца проведена оценка земельных участков.
Согласно представленному отчету N, выполненному ДД.ММ.ГГГГ года оценщиком ООО "Оценочная Компания " ВЕТА" - Терентьевым А.А. об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определена в размере <данные изъяты> рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определена в размере <данные изъяты> рублей.
На отчет об оценке в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете проводится экспертиза. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
К административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости помимо документов, указанных в статье 126 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации должны прилагаться документы, указанные в части 2 статьи 246 настоящего Кодекса. В числе указанных документов не требуется обязательного предоставления положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Вместе с тем, в силу части 3 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.
Истцом в суд на отчет об оценке представлено экспертное заключение N, подготовленное ДД.ММ.ГГГГ. экспертом экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение на отчет об оценке оценивается наравне с другими доказательствами.
Согласно заключению N N от ДД.ММ.ГГГГ. эксперта общероссийской организации "Российское общество оценщиков", отчет об оценке N выполненный ДД.ММ.ГГГГ года оценщиком ООО "Оценочная Компания "ВЕТА", соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Таким образом, экспертное заключение является одним из документов, подтверждающих возможность использования отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Суд считает, что в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Итоговое суждение в отчете об оценке N о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, основывается на достоверных сведениях об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов. Определяя рыночную стоимость объектов недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от доходного и затратного подхода в отчете мотивирован, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. В отчете отражена последовательность определения стоимости объектов оценки, а также процесс корректировок и приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Как следует из отчета об оценке, оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов 4 объекта, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемых земельных участков, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки ( участки производственного назначения, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>.м, <данные изъяты>.м, расположенные в <адрес>).
Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельных участков выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета от ДД.ММ.ГГГГ года N N и опровергнуть выводы отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельных участков их рыночной стоимости. В связи с чем, требования ООО "ТехСтройКорпорация" подлежат удовлетворению.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Принимая во внимание, что общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области с заявлением <адрес>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2016 г., применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1.01.2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных земельных участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТехСтройКорпорация" к Администрации Курской области, Комитету по управлению имуществом Курской области, администрации города Курска, ФГБУ " ФКП Росреестра" в лице филиала "ФКП Росреестра по Курской области", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области об спаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение " для производственно-хозяйственной деятельности" по состоянию на 01 января 2016 года в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты>, на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение " для производственно-хозяйственной деятельности" по состоянию на 01 января 2016 года в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи ООО "ТехСтройКорпорация" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 14 марта 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Курского областного суда: Г.П. Клевцова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка