Решение Томского областного суда от 20 ноября 2018 года №3а-46/2018

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 ноября 2018 года Дело N 3а-46/2018
20 ноября 2018 года Томский областной суд в составе:
председательствующего Бондаревой Н.А.,
при секретаре Шумаковой Ю.М.,
с участием представителя ООО "Изумруд" Осипова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-46/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Изумруд" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Изумруд" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего обществу на праве общей долевой собственности (доля в праве 14489/43468) земельного участка общей площадью 43468 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Нахимова, 11/3, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2018 г. в размере 23386 000 рублей.
В обоснование требований ссылалось на то, что кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная в размере 57 652043,08 руб. по состоянию на 10 апреля 2018 г. на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11 апреля 2018 г., является завышенной, не соответствует рыночной стоимости в размере 23386000 рублей, определённой в отчёте ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 487/3-А/2018 от 29 августа 2018 г. Полагало, что установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере выше рыночной стоимости нарушено право общества на экономическую обоснованность налогообложения.
Определением от 24 октября 2018 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Города Томска, в качестве заинтересованного лица - второй сособственник спорного земельного участка ООО "Опал".
В судебном заседании представитель ООО "Изумруд" Осипов А.В. заявленные требования поддержал. Полагал, что рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере, определенном на основании представленного отчета, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В судебное заседание не явился представитель заинтересованного лица ООО "Опал", извещенного о времени и месте рассмотрения дела, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Томской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Города Томска, получившие первое судебное уведомление по рассматриваемому делу, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Зуева Е.Н. в письменных возражениях, не оспаривая право административного истца на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе по заявленному размеру рыночной стоимости спорного объекта, указала, что определенная актом кадастровая стоимость спорного земельного участка не может являться следствием неправомерных действий ФГБУ "ФКП Росреестра", которое действовало в рамках предоставленных ему полномочий и действий, нарушающих права и законные интересы административного истца, не совершало.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Сафронова Т.А. оставила разрешение дела по существу на усмотрение суда, указав, что Управление не имеет прямой заинтересованности в результатах рассмотрения настоящего дела.
Заинтересованное лицо ООО "Опал" представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что не возражает против удовлетворения требований административного иска.
Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию.
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.
Судом установлено, что ООО "Изумруд" на праве общей долевой собственности (доля в праве 14489/43468) принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:21:0200031:4003 общей площадью 43468 кв.м, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Нахимова, 11/3, право собственности на который зарегистрировано 12 апреля 2018 г. Вторым участником долевой собственности в отношении данного объекта недвижимости является ООО "Опал", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 апреля 2018 г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17 сентября 2018 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200031:4003 составляет 57652 043,08 руб.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости и затрагивает его права как собственника, ООО "Изумруд" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, которая решением от 12 сентября 2018 г. N 227 отклонила данное заявление.
Выполнив требования о соблюдении досудебного порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, ООО "Изумруд" обратилось с указанным административным иском в суд.
При изложенных данных ООО "Изумруд" является плательщиком земельного налога в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, размер которого исчисляется исходя из результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, что указывает на заинтересованность административного истца в установлении размера кадастровой стоимости участка как налогооблагаемой базы. При этом обращение административного истца в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату.
В силу положений статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Пунктом 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 (далее - Методические указания), предусмотрено, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Анализ приведенных положений упомянутых норм законодательства об оценочной деятельности указывает на то, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в случаях образования нового земельного участка является дата внесения сведений о нем в государственный реестр недвижимости.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был образован среди прочих шести участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:02000031:201, 70:21:02000031:202, 70:21:02000031:203 на основании протокола образования земельных участков от 14 февраля 2018 г. и соглашения на перераспределения земельных участков от 28 февраля 2018 г., заключенного собственниками ЗАО "Крепость", ООО "Опал", ООО "Изумруд", ООО "Кварц".
В Едином государственном реестре недвижимости земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200031:4003 был учтен 10 апреля 2018 г.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области с применением значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 г. N 1240 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск", и составила 57652043,08 руб. (акт определения кадастровой стоимости земельных участков от 11 апреля 2018 г.). Датой определения кадастровой стоимости участка является дата внесения сведений о нем в государственный реестр недвижимости, то есть 10 апреля 2018 г.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет N 487/3-А/2018 от 29 августа 2018 г., подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 10 апреля 2018 г. составляет 23386 000 рублей.
Оценивая данный отчет по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка, поскольку он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, отчет мотивирован, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами, не содержат противоречий.
Данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования, информация о текущем использовании объекта оценки.
Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков за анализируемый период на территории г. Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбраны объекты-аналоги полностью сопоставимые по виду разрешенного использования с последующей корректировкой на существенные отличия.
Информация об объектах-аналогах приведена в расчетных таблицах. В отчете присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые оценщиком сведения.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик С., составившая вышеуказанный отчет, обосновала его, сославшись на проведенное исследование, мотивировав сделанные в его результате выводы, в том числе обосновала выбор объектов-аналогов с учетом объема предложений и особенностей оцениваемого земельного участка, заключающихся в его значительной площади, виде разращенного использования, месте расположения, текущем использовании; дала пояснения относительно величин примененной корректировки на местоположение и их расчета, проведенного оценщиками ООО "Бюро оценки "ТОККО", результаты которого подтвердили статистические данные, полученные ведущими аналитиками и оценщиками рынка недвижимости Российской Федерации, содержащиеся в справочнике оценщика недвижимости.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, заявлены не были.
При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 23386 000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Установление измененной кадастровой стоимости объекта недвижимости не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определенную характеристику, подлежащую внесению в государственный реестр недвижимости.
Поскольку частью 5 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд в силу части 6 статьи 24.20 данного Закона считает необходимым указать дату подачи обществом заявления в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости - 3 сентября 2018 года, так как сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Изумруд" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200031:4003 общей площадью 43 468 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Нахимова, 11/3, равной его рыночной стоимости в размере 23386000 рублей по состоянию на 10 апреля 2018 года для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 3 сентября 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка