Решение Липецкого областного суда от 27 декабря 2018 года №3а-46/2018

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2018 года Дело N 3а-46/2018
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре Склядневе О.Е.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Ковалева Владимира Леонидовича к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Ковалев В.Л. обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН N площадью 10 000 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 7401 100 рублей по состоянию на 7.09.2018 г. Вместе с тем, согласно отчету N251 от 12.11.2018 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО "Оценочная компания "ТРИО", рыночная стоимость земельного участка с КН N составляет 2 720000 рублей. В связи с этим административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.
В судебное заседание административный истец Ковалев В.Л., представители по доверенности Богомолова В.М., Богомолов А.Н. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представители административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Быканова И.П. и Уколова Т.В. в судебном заседании против иска возражали, полагали заключение судебной оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ не достоверным доказательством, просили о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с КН N подлежит установлению равной рыночной.
Из материалов дела следует, что Ковалев В.Л. является собственником земельного участка с КН N площадью 10000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.10.2018г. (л.д.7-9). Вид разрешенного использования земельного участка - для размещения производственных и промышленных сооружений, категория земель: земли населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N251 от 12.11.2018 г., выполненным ООО "Оценочная компания "ТРИО", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 7.09.2018г. составляет 2720 000 рублей.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п.8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Как следует из заключения судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N11319/9-4 от 12.12.2018 г., отчет ООО "Оценочная компания "ТРИО" N 251 от 12.11.2018г. не соответствует п.5 ФСО N3, п.11в ФСО N7. Из анализа отчета об оценке и анализа фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, экспертом установлено, что оценщик использовал неверный диапазон цен (от 155руб. до 760 руб./кв.м вместо диапазона от 80руб. до 1000руб. за 1 кв.м). Подобранный оценщиком объект-аналог N2 имеет разрешенное использование - для жилищного строительства, в то время как объект оценки имеет вид разрешенного использования - для размещения производственных и промышленных сооружений, однако корректировка на разрешенное использование оценщиком не применена. Объект-аналог N3 относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, объект оценки относится к категории земель - земли населенных пунктов, корректировка по данному признаку не применена. Также оценщиком не произведена корректировка подобранных им объектов-аналогов на отсутствие коммуникаций.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Таким образом, при составлении отчета об оценке ООО "Оценочная компания "ТРИО" N251 от 12.11.2018 г., не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ООО "Оценочная компания "ТРИО" об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.
Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N11319/9-4 от 12.12.2018г. рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 10 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 7.09.2018г. составляет 2 763 800 рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельных участков.
Для сравнения эксперт подобрал 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в Липецком районе, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключены за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценоообразующим факторам. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Доводы представителя ответчика о несопоставимости использованных экспертом аналогов объекту исследования, поскольку не учтена социально-экономическая ситуация в населенных пунктах с.Кулешовка и с.Ленино, о том, что стоимость 1 кв.м. земли вдоль трассы Орел-Тамбов ниже, чем стоимость 1 кв.м. вдоль трассы Липецк-Воронеж, об отсутствии в экспертном исследовании анализа возможности и условий подключения инженерных коммуникаций, о неподтвержденности характеристик объектов-аналогов, суд считает не состоятельными.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 пояснил, что при проведении экспертизы им исследовалось местоположение объекта и объектов-аналогов, в том числе влияние окружения на конкурентноспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам. Исследование проведено в отношении объектов, расположенных в одном районе (Липецкий район Липецкой области), на примерно равном удалении от областного центра, имеющих одинаково хорошую транспортную доступность. Каких-либо корректировок в зависимости от численности населения в пределах сельских поселений существующими методиками не предусмотрено. Согласно справочнику под редакцией Лейфера Л.А. такая зависимость предусмотрена для населенных пунктов с численностью от 15-25 тыс.человек. В данном случае численность Косыревского и Ленинского с\с значительно ниже. Исходя из установленных характеристик объектов, необходимости в корректировке на местоположение не имеется. Данные о наличии коммуникаций, возможности их подключения, иных характеристиках объектов получены из опубликованных объявлений о продажах, а также путем их уточнения экспертом по телефону, что предусмотрено действующими методиками оценки.
Принимая во внимание содержание исследовательской части экспертного заключения, анализируя пояснения эксперта ФИО11. в судебном заседании в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Вопреки доводам ответчика содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. Само по себе то обстоятельство, что экспертом использованы объекты-аналоги, расположенные в д.Кулешовка Липецкого района не свидетельствует о недостоверности определенного результата. Как следует из анализа рынка, выполненного экспертом ФИО12., им использовались предложения о продажах не только в пределах Косыревского с\с, но и в с.Хрущевка, с. Боринское, и были отобраны наиболее сопоставимые аналоги по ценовому диапазону, дате предложения, физическим характеристикам, целевому использованию, месторасположению и иным ценообразующим факторам.
Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При проведении исследования эксперт Зарецких А.В., в частности, руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО N1, ФСО N2, N 3, ФСО N7, Справочником оценщика недвижимости-2017. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации. Под ред. Л.А. Лейфера, 2017г.
Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Экспертом приведено и обоснование согласования результатов.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, учитывает мнение сторон, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной его рыночной стоимости, определенной в названном экспертном заключении эксперта Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 7 сентября 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 2763 800 рублей (два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи восемьсот) рублей.
Датой подачи Ковалевым Владимиром Леонидовичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 14 ноября 2018 г.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 29.12.2018 г.
.
.
.
6


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка