Решение Нижегородского областного суда от 25 декабря 2017 года №3а-461/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2017 года Дело N 3а-461/2017
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Иноземцева Алексея Александровича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1480,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере 170278 рублей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 28.11.2017 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал о том, что на основании договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 26.10.2012 года N58 он, ФИО1, является арендатором земельного участка, кадастровый номер N, площадью 1480,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 22.11.2012 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N. Договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 26.10.2012 года N58 действует до 26.10.2020 года. Согласно пункту 13 постановления администрации р.п.Большое Мурашкино Большемурашкинского муниципального района Нижегородской области от 26.10.2012 года N58 "Об упорядочении адресного хозяйства по <адрес>" земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, считать расположенным по адресу: <адрес>. На данном земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности жилой дом.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 450097,60 рублей. Считая, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости, он обратился к оценщику ИП ФИО9 с целью установления рыночной стоимости данного земельного участка на дату проведения кадастровой оценки земель в Нижегородской области. Согласно отчету об оценке от 26.06.2017 года N, выполненному оценщиком ИП ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.11.2013 года составляет 170278 руб.
Согласно положительному экспертному заключению Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" от 30.06.2017 года N отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Также административный истец Иноземцев А.А. указал о том, что в настоящее время планирует выкупить данный земельный участок у арендодателя. Согласно постановлению Правительства Нижегородской области от 28.09.2015 года N613 "О внесении изменений в постановление Правительства Нижегородской области от 6 июля 2015 года N419" при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов цена земельного участка будет составлять 20 процентов его кадастровой стоимости. Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо ему для выкупа земельного участка, так как сумма зависит от размера кадастровой стоимости. Превышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает его гражданские права и законные интересы как арендатора.
Руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит в административном иске заявленные требования удовлетворить.
В письменном заявлении административный истец просит рассмотреть дело без его участия, так как является военнослужащим по контракту и занят на службе.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец Иноземцев А.А. на основании договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 26.10.2012 года N58 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1480,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес> (с учетом изменения нумерации домов) (л.д.14-15). Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 22.11.2012 года. Согласно письму администрации рабочего поселка Большое Мурашкино от 23.10.2015 года N982 срок действия договора продлен до 26.10.2020 года (л.д.19). Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2017 года (л.д.12, 14-17, 19. 20, 21). На данном земельном участке расположен принадлежащий Иноземцеву А.А. на праве собственности жилой дом (л.д.12).
Являясь собственником жилого дома, административный истец, как он указывает в административном иске, имеет желание приобрести земельный участок в собственность в упрощенном порядке.
Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Согласно пункту 3 Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 года N419, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящими Правилами.
С учетом изложенного суд полагает, что административный истец Иноземцев А.А. является лицом, заинтересованным в оспаривании размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:31:0080006:4543 следует, что кадастровая стоимость данного земельного участка была утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области", и дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости - 01.11.2013 года (л.д.13). При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего административного дела необходимо применять положения статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости в отношении спорного земельного участка может быть установлена по состоянию на 01.11.2013 года.
В качестве доказательств обоснованности заявленных требований Иноземцев А.А. представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, от 26.06.2017 года N, составленный оценщиком ИП ФИО5 Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 170278 рублей (л.д.22-42).
Кроме того суду представлено положительное экспертное заключение 30.06.2017 года N на отчет об оценке, составленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" ФИО4 (л.д.43-63).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером N, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611 (л.д.23 оборот).
Из раздела 1 (задание на оценку) отчета усматривается, что оценщиком указаны имущественные права на объект оценки - земельный участок предоставлен в аренду. Целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра кадастровой стоимости (л.д.234).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.23 оборот), приведены использованные источники информации (л.д.34).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 52:31:0080006:4543, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность (л.д.24 оборот - 26 оборот).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, - земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные за пределами областного центра (загородные) (л.д.27 оборот). С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости, дан анализ рынка земли в Нижегородской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
В рамках анализа рынка оценщиком в отчете приведены сведения о сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Выявлена информация о продаже 6 земельных участков, расположенных в <адрес> и населенных пунктах, расположенных в <адрес> (л.д.28). Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.
Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость (л.д.28).
Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.30-33). Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО N1 и ФСО N7.
К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО N3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО N7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.
Оценщик ФИО5 является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", свидетельство N. Имеет профессиональное образование по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", диплом ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И.Лобачевского", серия N, выдан 03.10.2007 года. Стаж работы в оценочной деятельности - с 1999 года. Профессиональная деятельность оценщика ФИО5 застрахована ОСАО "<данные изъяты>" (л.д.24, 42).
Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.
Из представленного суду положительного экспертного заключения от 30.06.2017 года N, составленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" ФИО4, следует, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, от 26.06.2017 года N, составленный оценщиком ИП ФИО5, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Выбор оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода признан экспертом обоснованным. Расчет признан выполненным без ошибок. В отчете экспертом не выявлено технических ошибок, приводящих к нарушению требований законодательства Российской Федерации. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, замечания к отчету отсутствуют, отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 26.06.2017 года N об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, составленному оценщиком ИП ФИО5, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1480,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере 170278 рублей.
Так как обращение Иноземцева А.А. с указанным выше административным исковым заявлением в суд имело место 28.11.2017 года (л.д.70), то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N необходимо считать 28.11.2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Иноземцева Алексея Александровича по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1480,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере 170278 (Сто семьдесят тысяч двести семьдесят восемь) рублей.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:31:0080006:4543 необходимо считать 28 ноября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 27.12.2017 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка