Решение Ростовского областного суда от 13 января 2020 года №3а-460/2019, 3а-17/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 3а-17/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Третьяковым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Ростовагростройснабсбыт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит 16 объектов недвижимости - нежилых зданий, расположенных в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, данная разница может влиять на размер налоговой базы при уплате налога на имущество юридического лица. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость зданий по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца Меженская А.Р., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, не заявил возражений против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов недвижимости.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты капитального строительства:
1) склад площадью 88,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года - 603 185,02 рублей;
2) склад литер Ф площадью 1 372,9 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года - 4 539 287,92 рублей;
3) гараж площадью 714,6 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года - 9 252 740,84 рублей;
4) строение литер А, А1, А2 площадью 1 487,9 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года - 21 651 459 рублей;
5) контрольно-пропускной пункт площадью 8,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 4 752 491,91 рублей;
6) склад литер З площадью 1 071,7 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 3 543 415,30 рублей;
7) здание производственное площадью 423,1 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 4 752 491,91 рублей;
8) мастерская площадью 612,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года - 5 975 523, 10 рублей;
9) склад площадью 167,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 166 304, 90 рублей;
10) нежилое строение площадью 139,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 218 331, 25 рублей;
11) нежилое строение площадью 143,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 142 122,31 рублей;
12) склад площадью 103 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 102 082,27 рублей;
13) здание (КПП N 3 литер У) площадью 6,7 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 97 496,32 рублей;
14) нежилое строение площадью 49,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 718 853,49 рублей;
15) строение литер Е площадью 4 360,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию 1 января 2016 года 63 457 009,75 рублей;
16) склад литер Л площадью 530,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 года - 1 753 357,40 рублей.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые объекты недвижимости в их исследуемых характеристиках, были включены в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ИП ФИО от 23 августа 2019 года, согласно которому рыночная стоимость зданий по состоянию на 1 января 2016 года имеет отличия от кадастровой стоимости в диапазоне от 59,7 до 75,2 %, против отчета представлены возражения административным ответчиком.
Заявление правообладателя строений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 1 октября 2019 года, в решении комиссии отмечено наличие 10 нарушений федеральных стандартов оценки ФСО N 3, ФСО N 7.
Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7.
Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости ОКС.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" (заключение от 2 декабря 2019 года N 0031/19).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых зданий по состоянию на 1 января 2016 года составляет:
1) склада площадью 88,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 303 144 рублей;
2) склада литер Ф площадью 1 372,9 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 417 028 рублей;
3) гаража площадью 714,6 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 5 008 156 рублей;
4) строения литер А, А1, А2 площадью 1 487,9 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 11 116 997 рублей;
5) контрольно-пропускной пункт площадью 8,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 127 641 рублей;
6) склада литер З площадью 1 071,7 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 213 946 рублей;
7) здания производственного площадью 423,1 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 421 088 рублей;
8) мастерской площадью 612,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 3 116 223 рублей;
9) склада площадью 167,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 104 987 рублей;
10) нежилого строения площадью 139,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 120 038 рублей;
11) нежилого строения площадью 143,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 79 155 рублей;
12) склада площадью 103 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 67 021 рублей;
13) здания КПП N 3 литер У площадью 6,7 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 49 669 рублей;
14) нежилого строения площадью 49,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 382 020 рублей;
15) строения литер Е площадью 4 360,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 32 281 438 рублей;
16) склада литер Л площадью 530,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН)- 898 439 рублей.
Эксперт использовал при расчете затратный (метод сравнительной единицы с применением сборников УПВС) и сравнительный подходы, указав мотивированно об отказе от сравнительного подхода.
В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.
Экспертом разъяснен порядок проведения расчетов стоимости объектов экспертизы в рамках выбранных подходов к оценке (л.д. 26-55 том 2), приведено согласование расчетов рыночной стоимости в результате применения двух подходов.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого от сторон не поступило.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склада) площадью 88,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 303 144 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склада литер Ф), площадью 1 372,9 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 417 028 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (гаража) площадью 714,6 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 5 008 156 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (строение литер А, А1, А2) площадью 1 487,9 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 11 116 997 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (контрольно-пропускной пункт) площадью 8,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 127 641 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склад литер З) площадью 1 071,7 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 213 946 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (производственное) площадью 423,1 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 421 088 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания (мастерская) площадью 612,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 3 116 223 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склад) площадью 167,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 104 987 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (нежилое строение) площадью 139,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 120 038 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (нежилое строение) площадью 143,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 79 155 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склад) площадью 103 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 67 021 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (КПП N 3 литер У) площадью 6,7 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 49 669 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (нежилое строение) площадью 49,4 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 382 020 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (строение литер Е) площадью 4 360,8 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 32 281 438 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (склад литер Л) площадью 530,3 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 898 439 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 18 сентября 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Ростовагростройснабсбыт" 160 000 рублей в пользу ООО "Региональный центр экспертизы и оценки".
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка